세금

세무서 압류 부동산에 경매가 진행 중이면 공매와 경매 중 무엇이 우선하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

세무서 공매와 법원 경매는 별개 절차여서 서로 막지 못하고 각자 진행될 수 있습니다. 결국 먼저 매각대금을 다 낸 매수인이 소유권을 취득한다고 볼 수 있습니다. 채권자는 두 절차에 각자 정해진 방법으로 따로 참여해야 합니다.

세무서 공매와 법원 경매는 별개 절차여서 서로 막지 못하고 각자 진행될 수 있습니다. 결국 먼저 매각대금을 다 낸 매수인이 소유권을 취득한다고 볼 수 있습니다. 채권자는 두 절차에 각자 정해진 방법으로 따로 참여해야 합니다.

공매와 경매가 동시에 진행될 수 있나요?

네, 같은 부동산에 세무서 압류와 법원 경매가 함께 걸려 있어도 두 절차는 각자 진행됩니다. 대법원은 국세 체납절차와 민사집행절차가 별개의 절차이고 상호 관계를 조정하는 규정이 없다고 했습니다. 그래서 한쪽 절차가 다른 쪽에 간섭할 수 없다고 보았습니다.

국세징수법은 재판상 가압류나 가처분이 있는 재산도 강제징수를 한다고 정합니다. 세무서는 법원의 가압류나 경매가 있다는 이유만으로 공매를 멈추지 않는다는 뜻입니다. 반대로 법원도 세무서 압류가 있다는 이유만으로 경매를 멈추지 않습니다. 대법원은 1961년 판결에서 공매절차가 진행 중이어도 법원이 경매를 따로 진행할 수 있다고 했습니다. 두 절차는 집행기관과 근거 법규가 다르고, 경매 배당에서도 국세를 우선 징수할 수 있다는 이유였습니다. 당시 국세징수법이 적용된 판결이지만 1989년 판결도 같은 전제에 섰습니다.

두 절차가 함께 진행되면 소유권은 먼저 대금을 완납한 매수인에게 넘어갑니다. 국세징수법은 공매 매수인이 매수대금을 완납한 때 재산을 취득한다고 정합니다. 민사집행법도 경매 매수인이 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득한다고 정합니다. 뒤늦게 대금을 낸 쪽은 이미 소유권이 넘어간 재산을 산 셈이 될 수 있습니다. 한쪽 매각으로 체납자가 소유권을 잃었다면 그 재산은 더 이상 체납자의 재산이 아니게 됩니다. 이 경우 남은 절차의 집행기관에 그 사실을 알려 진행을 멈추도록 요구해야 합니다.

세무서는 법원 경매에서 세금을 어떻게 받아 가나요?

세무서는 법원 경매가 시작되면 집행법원에 체납액의 교부를 청구합니다. 국세징수법은 체납자에 대해 강제집행이나 담보권 실행 경매가 시작된 경우 배당요구의 종기까지 교부청구를 하라고 정합니다. 교부청구된 국세는 경매 배당 절차에서 순위에 따라 배당받습니다.

그래서 세무서가 별도 공매를 서두르지 않고 경매 배당으로 세금을 받는 경우가 많습니다. 이때 다른 채권자는 국세가 자기 채권보다 앞서는지를 배당표에서 확인해야 합니다. 국세의 법정기일 전에 설정된 저당권·전세권과 확정일자를 갖춘 임차권으로 담보된 채권은 국세보다 먼저 배당받습니다. 법정기일은 신고한 세금이면 신고일, 세무서가 결정·경정한 세금이면 납부고지서 발송일입니다. 다만 그 재산에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 이런 채권보다 앞섭니다. 배당표를 받으면 각 채권의 순위 근거가 된 날짜를 등기부와 고지서로 하나씩 대조해야 합니다. 순위에 의문이 있으면 배당기일에 이의를 제기하는 것이 출발점입니다.

반대로 세무서 공매가 먼저 진행된다면 경매 채권자는 공매 절차에 배분요구를 해야 합니다. 공매공고 등기 전에 등기되지 않은 가압류채권 등은 배분요구의 종기까지 요구해야 배분받습니다. 공매 배분 다툼은 「세무서 공매 대금 배분이 잘못되면 어떻게 다투어야 하나요?」에서 다루었습니다.

공매가 끝나면 법원 가압류는 어떻게 되나요?

대법원은 유체동산 가압류가 있어도 국세 공매절차가 끝나면 그 가압류의 효력이 상실된다고 했습니다. 국세에 충당하고 남은 환가대금을 체납자가 돌려받을 채권에도 그 가압류의 효력이 미치지 않는다고 보았습니다. 그래서 가압류 채권자는 그 반환채권에 대해 따로 가압류를 해야 한다고 했습니다.

이 판결은 유체동산 사안이었습니다. 부동산 공매에서는 현행 국세징수법이 압류재산과 관계되는 가압류채권을 배분 대상으로 정하고 있습니다. 공매공고 등기 전에 등기되지 않은 가압류채권이라면 배분요구의 종기까지 요구해야 합니다. 남은 돈은 체납자에게 지급되므로 그 잔여금에 대한 압류도 함께 검토합니다.

공매와 경매가 함께 걸린 부동산을 사도 되나요?

살 수는 있지만 다른 절차의 진행 상황을 반드시 확인해야 합니다. 공매로 낙찰받았어도 그 전에 경매 매수인이 대금을 다 냈다면 소유권을 얻지 못할 수 있습니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다.

입찰 전에 등기부에서 세무서 압류, 공매공고 등기, 경매개시결정 등기를 모두 확인합니다. 그다음 다른 절차의 매각기일과 대금지급기한을 확인합니다. 공매는 매각결정기일이 개찰일부터 7일 안에 정해지므로 일정이 빠르게 진행될 수 있습니다.

매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리도 따로 봅니다. 공매공고에는 매각으로 소멸하지 않는 지상권, 전세권, 대항력 있는 임차권, 가등기가 적힙니다. 경매 쪽 매각물건명세서와 함께 비교해 인수 부담이 같은지 확인하십시오.

공매·경매 경합 대응 순서

• 절차 현황 확인 - 등기부로 세무서 압류, 공매공고 등기, 경매개시결정 등기의 선후를 확인합니다.
• 종기 확인 - 공매공고의 배분요구 종기와 경매의 배당요구 종기를 각각 확인합니다.
• 양쪽 참여 - 채권자라면 진행 중인 절차마다 배분요구나 배당요구를 합니다.
• 매수 전 점검 - 입찰 전에 다른 절차의 진행 단계와 대금 납부 일정을 확인합니다.
• 잔여금 확보 - 공매 뒤 체납자에게 돌아갈 잔여금에 대한 압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 두 절차의 진행 단계와 등기 시점에 따라 소유권과 배분 순서가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공매와 경매가 경합하는 사건에서 배분·배당 다툼과 권리 확보를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매 매수인이 대금을 냈는데 공매도 계속되면 어떻게 되나요?
  경매 매수인이 먼저 대금을 다 냈다면 그때 소유권을 취득한다고 볼 수 있습니다. 이후 공매를 진행하려면 체납자 소유가 아닌 재산이 되므로 세무서에 그 사실을 알려 공매 중지를 요구하십시오.
• 세무서 압류가 먼저 있으면 경매 배당에서도 국세가 앞서나요?
  국세의 순위는 압류 선후만이 아니라 국세 법정기일과 담보권 설정일의 선후 등으로 정해집니다. 배당표에 적힌 순위 근거와 각 기일을 하나씩 대조해야 합니다.
• 세무서가 경매에 교부청구를 안 하면 국세는 배당받지 못하나요?
  교부청구나 압류가 없으면 경매 배당에서 국세가 빠질 수 있습니다. 국세징수법은 경매가 시작되면 세무서가 배당요구 종기까지 교부청구를 하도록 정합니다.
• 가압류만 해 둔 채권자도 공매에서 배분받나요?
  압류재산과 관계되는 가압류채권은 공매 배분 대상입니다. 공매공고 등기 전에 등기되지 않은 가압류라면 배분요구의 종기까지 세무서에 배분을 요구해야 합니다.
• 공매로 낙찰받았는데 경매에서도 다른 사람이 낙찰받았다면요?
  두 매수인 가운데 먼저 대금을 완납한 사람이 소유권을 취득한다고 볼 수 있습니다. 뒤에 대금을 낸 매수인은 대금 반환 등을 따로 청구해야 합니다.
• 공매 잔여금은 누구에게 가나요?
  배분하고 남은 금액은 체납자에게 지급됩니다. 체납자의 다른 채권자는 체납자가 세무서에 갖는 그 잔여금 반환채권을 따로 압류해야 받을 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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