양도소득세

가족 이름으로 해 둔 부동산을 내 이름으로 되돌리면 양도소득세가 나오나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

원칙적으로 나오지 않습니다. 명의만 빌렸던 부동산을 실제 주인에게 돌려놓는 것은 대가를 받고 넘기는 양도가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 다만 명의자가 직접 계약했고 매도인이 몰랐던 계약명의신탁이면 명의자가 소유자여서 되돌릴 때 양도로 볼 여지가 있고, 등기원인과 과징금도 함께 따져야 합니다.

대출 규제나 사정 때문에 가족 이름으로 사 둔 부동산을 이제 내 이름으로 되돌리려는 분이 많습니다. 원칙적으로 명의만 빌렸던 부동산을 실제 주인에게 돌려놓는 것은 대가를 받고 넘기는 것이 아니어서 양도소득세 대상이 아닙니다. 다만 명의자가 직접 계약해 산 경우에는 명의자가 진짜 소유자가 되어 결론이 달라질 수 있고, 등기원인을 어떻게 적느냐에 따라 세무서의 반응도 달라집니다. 과징금 문제도 함께 따져 순서를 정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019. 6. 대출 규제를 피하려고 매도인과 직접 아파트 매매계약을 맺고 대금 5억원을 모두 자기 계좌에서 치렀습니다. 등기만 동생 B씨 이름으로 해 두었고, 그 뒤 대출 이자와 관리비, 재산세도 A씨가 냈습니다. 2026. 5. A씨는 이 아파트를 자기 이름으로 옮기려 했는데, 법무사가 매매로 등기하면 B씨에게 양도소득세가 나올 수 있다고 했습니다. 지금 시세는 9억원입니다. A씨는 이름을 되돌리기만 하는데도 세금이 나오는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

명의신탁을 풀어 이름을 되돌리는 것도 양도인가요?

양도는 자산을 대가를 받고 사실상 넘기는 것입니다. 대법원은 신탁을 해지해 소유권을 원래 주인에게 되돌리는 것은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이 아니어서 양도소득세 과세 대상이 아니라고 판단했습니다. 명의자는 처음부터 소유자가 아니었으므로, 돌려준다고 해서 양도차익이 생기지 않습니다.

이 판결은 오래되었지만 양도를 유상의 사실상 이전으로 보는 현행 정의도 같습니다. 그래서 실제 주인이 누구였는지를 대금 이체 내역, 이자·관리비·재산세 납부 기록으로 보여 줄 수 있느냐가 핵심입니다.

명의신탁 방식에 따라 무엇이 달라지나요?

실제 주인이 자기 부동산을 남의 이름으로 옮겨 둔 경우와, 실제 주인이 매도인과 직접 계약하고 등기만 남의 이름으로 한 경우에는 명의신탁 등기가 무효입니다. 앞의 경우는 실제 주인 이름으로 돌아오는 것이고, 뒤의 경우는 매도인과 실제 주인 사이의 매매가 그대로 유효해 결국 실제 주인에게 등기가 넘어오는 것이므로 명의자의 양도로 보기 어렵습니다. 사례의 A씨가 여기에 해당합니다.

뒤의 방식에서 명의자 이름에서 실제 주인 이름으로 등기를 넘기더라도, 그 등기는 매도인과 실제 주인 사이의 매매를 마무리하는 것이어서 명의자와 실제 주인 사이에 대가가 오가지 않습니다. 이 점을 보여 주려면 처음 매매계약서의 매수인 표시, 매도인에게 간 대금의 출처, 명의자가 아무 대가도 받지 않았다는 사정을 함께 정리합니다.

명의자가 직접 산 집이면 왜 양도로 볼 수 있나요?

명의자가 직접 매수인으로 계약했고 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 명의자가 완전한 소유권을 취득합니다. 이때 실제로 돈을 낸 사람이 돌려받을 것은 부동산이 아니라 매수자금이라는 것이 대법원 판례입니다.

그러므로 이런 부동산을 돈 낸 사람 이름으로 옮기면, 명의자가 매수자금 반환 의무 대신 부동산을 넘기는 것이 되어 명의자의 양도로 볼 여지가 있습니다. 양도가액은 돌려줄 매수자금 상당액으로 볼 수 있어 차익이 크지 않을 수 있지만, 시세가 많이 올랐다면 증여 문제까지 함께 검토합니다. 사례와 달리 동생이 매수인으로 계약했고 시세가 5억원에서 9억원으로 올랐다면, 그 차이 4억원이 누구 몫인지가 양도와 증여 양쪽에서 쟁점이 될 수 있습니다.

등기원인을 매매로 적으면 어떤 문제가 생기나요?

등기원인을 매매로 적으면 세무서 전산에는 명의자가 대가를 받고 판 것으로 잡혀 양도소득세 해명 안내가 나옵니다. 실제로 대금이 오가지 않았다면 오히려 무상 이전, 곧 증여로 의심받을 수도 있습니다. 부동산은 명의신탁 증여의제 대상에서 빠져 있으므로, 명의신탁이었다는 사실을 실제 원인대로 정리해 두는 편이 세금 면에서는 깔끔합니다.

되돌리는 등기를 할 때 실제 주인에게 취득세가 다시 나오는지도 함께 따져야 합니다. 이 문제는 「명의신탁으로 남의 이름에 등기했는데 대금을 낸 제게 취득세가 또 나오나요?」에서 자세히 설명했습니다. 양도소득세, 증여세, 취득세를 한 표에 놓고 등기원인과 신고 방법을 고르면 나중에 세무서와 시청에서 서로 다른 설명을 하게 되는 일을 막을 수 있습니다.

이름을 되돌리면 과징금이나 처벌은 없나요?

명의신탁을 스스로 정리해도 그 사실이 드러나면 실제 주인에게 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 가액은 기준시가로 정하고, 과징금을 부과받기 전에 이미 명의신탁관계를 끝냈다면 그 종료 시점의 기준시가로 계산하므로 가격이 더 오르기 전에 정리하면 부담을 줄일 수 있습니다. 명의신탁자와 명의자 모두 형사처벌 대상이 될 수 있고, 배우자 명의는 조세 포탈 등 목적이 없으면 특례가 적용됩니다.

명의신탁 부동산 환원 대응 순서

• 방식 확인 - 누가 매도인과 계약하고 대금을 냈는지로 명의신탁 방식을 가립니다.
• 자료 정리 - 매매대금 이체 내역, 이자·관리비·재산세 납부 기록을 시기별로 묶습니다.
• 등기원인 결정 - 실제 원인에 맞는 등기원인과 신고 방법을 정합니다.
• 해명 대응 - 해명 안내를 받으면 기한 안에 명의신탁 경위와 자료를 냅니다.
• 불복 - 과세예고통지에는 30일 안에 과세전적부심사를, 고지에는 90일 안에 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 누가 매도인과 계약했는지, 매도인이 명의신탁을 알았는지, 등기원인을 무엇으로 적는지에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 환원에 따른 양도소득세 해명과 과세전적부심사, 심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의만 빌린 집을 내 이름으로 돌리면 양도세가 나오나요?
  원칙적으로 나오지 않습니다. 대법원은 신탁을 해지해 소유권을 원래 주인에게 되돌리는 것은 유상의 사실상 이전이 아니어서 양도소득세 과세 대상이 아니라고 했습니다. 실제 주인임을 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다.
• 동생이 직접 계약해서 산 집이면 다른가요?
  매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 동생이 완전한 소유권을 가지고, 돈을 낸 사람은 매수자금 반환만 청구할 수 있습니다. 그 집을 넘겨받으면 매수자금 대신 받는 것이 되어 동생의 양도로 볼 여지가 있습니다.
• 등기원인을 매매로 하면 안 되나요?
  매매로 적으면 명의자가 대가를 받고 판 것으로 전산에 잡혀 양도소득세 해명 안내가 나올 수 있고, 대금이 오가지 않았다면 증여로 의심받을 수도 있습니다. 실제 원인에 맞게 정리하는 편이 낫습니다.
• 명의신탁한 부동산에 증여세가 나오나요?
  토지와 건물은 명의신탁 증여의제 대상에서 빠져 있어 명의신탁 자체로 증여세가 나오지는 않습니다. 다만 명의자에게 실제로 무상으로 넘긴 것으로 보이면 일반 증여 문제가 될 수 있습니다.
• 이름을 되돌리면 과징금을 내나요?
  명의신탁 사실이 드러나면 실제 주인에게 부동산 가액의 30% 범위에서 과징금이 부과될 수 있습니다. 과징금을 부과받기 전에 명의신탁관계를 끝냈다면 그 시점의 기준시가로 계산하므로 일찍 정리할수록 부담을 줄일 수 있습니다.
• 남편 이름으로 해 둔 집을 제 이름으로 돌리면요?
  배우자 명의신탁은 조세 포탈이나 강제집행 면탈 등 목적이 없으면 유효하여 과징금과 처벌 규정이 적용되지 않습니다. 다만 등기원인을 어떻게 적느냐에 따라 증여세 문제가 생길 수 있어 미리 검토합니다.

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