매매 계약

제가 산 땅을 친구 이름으로 등기했는데 친구가 넘겨주지 않으면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매도인과 직접 계약하고 등기만 친구 이름으로 한 3자간 등기명의신탁이라면 매도인을 통해 소유권을 되찾을 수 있습니다. 명의신탁 등기는 무효라서 땅은 매도인 소유로 돌아가므로, 매도인을 대위해 친구 명의 등기의 말소를 구하고 매도인에게 매매계약에 따른 이전등기를 청구합니다. 지금은 계약서의 매수인 이름과 대금을 누가 냈는지부터 확인하십시오.

명의수탁자에게 부당이득을 원인으로 한 이전등기를 청구할 필요는 없습니다. 그 청구는 받아들여지지 않고, 매도인을 거치는 방법이 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 4월 지인 B씨에게서 대지 165㎡를 2억 4천만원에 사고 대금도 직접 치렀지만, 개인 사정으로 등기는 친구 C씨 이름으로 해 달라고 B씨에게 부탁했습니다. 2025년 A씨가 그 땅을 팔려고 C씨에게 이전등기에 협조해 달라고 했으나 C씨는 거절했습니다. A씨는 명의신탁은 무효라고 들었는데 땅을 찾을 방법이 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3자간 등기명의신탁인지 어떻게 구별하나요?

계약 당사자가 누구인지로 구별합니다. 매도인과 계약한 사람이 명의신탁자이고 등기만 명의수탁자 앞으로 했다면 3자간 등기명의신탁입니다. 계약서에 명의수탁자 이름이 적혀 있어도, 계약의 효과를 명의신탁자에게 직접 귀속시키려는 의도로 계약했다면 명의신탁자가 계약 당사자입니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결의 기준입니다.

명의수탁자에게 직접 이전등기를 청구할 수 있나요?

할 수 없습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이므로 땅의 소유권은 매도인에게 돌아갑니다. 명의신탁자는 매도인에 대한 이전등기청구권을 여전히 가지고 있어 손해가 없다고 보므로, 명의수탁자를 상대로 부당이득을 이유로 한 이전등기를 청구할 수 없습니다.

그럼 소유권은 어떤 순서로 찾아오나요?

두 가지를 함께 청구합니다. 먼저 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 그 명의 등기의 말소를 구합니다. 동시에 매도인에게 매매계약에 따른 소유권이전등기를 구합니다. 법은 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약을 무효로 하지 않으므로 이 계약은 계속 유효합니다. 대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결이 이 경로를 인정했습니다.

명의수탁자가 스스로 명의신탁자 앞으로 이전등기를 해 주는 방법도 있습니다. 대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다6764 판결은 이 등기가 명의신탁자가 결국 받을 수 있는 등기이므로 실체관계에 부합하여 유효하다고 보았습니다. 명의수탁자를 설득할 수 있다면 소송 없이 끝낼 수 있는 방법입니다.

오래 지났는데 매도인에 대한 청구권이 시효로 없어지지 않나요?

땅을 넘겨받아 점유하고 있다면 시효가 진행하지 않습니다. 매수인이 목적물을 인도받아 계속 점유하는 경우 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않고, 3자간 등기명의신탁의 명의신탁자에게도 같은 법리가 적용됩니다. 대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다26647 판결의 판단입니다. 반대로 땅을 점유하지 않았다면 10년 시효가 문제될 수 있습니다.

소송으로 명의신탁 사실이 드러나면 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위의 과징금이 부과될 수 있습니다. 배우자 명의신탁 등 특례에 해당하면 적용되지 않으므로 함께 확인해야 합니다.

명의신탁 대지 소유권 회복 대응 순서

• 명의신탁 유형 확인 - 매도인과 계약한 사람과 대금을 낸 사람을 확인합니다. 3자간 등기명의신탁이어야 매도인을 통한 회복이 가능합니다.
• 처분금지가처분 - 명의수탁자 명의 토지에 처분금지가처분을 합니다. 제3자에게 넘어가면 회복이 막힙니다.
• 매도인 협조 확인 - 매도인이 이전등기에 협조할지 확인합니다. 협조하지 않으면 매도인도 피고로 삼습니다.
• 말소·이전등기 소송 - 명의수탁자에게는 대위 말소를, 매도인에게는 이전등기를 함께 구합니다. 두 청구를 한 소송에 묶어야 등기까지 이어집니다.
• 과징금 위험 점검 - 명의신탁 목적과 특례 해당 여부를 정리합니다. 소송 전후로 과징금과 형사 문제를 함께 봐야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁을 몰랐던 계약명의신탁이거나 땅이 이미 제3자에게 넘어갔다면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산의 말소·이전등기 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명의신탁이 무효면 땅은 누구 것이 되나요?
  3자간 등기명의신탁이면 매도인 소유로 돌아갑니다. 부동산실명법 제4조 제1항·제2항에 따라 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동이 무효이기 때문입니다. 다만 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 유효하므로, 명의신탁자는 매도인에게 이전등기를 청구할 수 있습니다.
• 명의수탁자를 상대로만 소송하면 안 되나요?
  명의수탁자만 상대로 해서는 등기를 받을 수 없습니다. 판례는 명의신탁자가 명의수탁자에게 부당이득을 원인으로 한 이전등기를 구할 수 없다고 봅니다. 명의수탁자에게는 매도인을 대위한 말소를, 매도인에게는 매매계약에 따른 이전등기를 함께 구해야 합니다.
• 명의수탁자가 직접 제 앞으로 넘겨주면 유효한가요?
  유효합니다. 대법원 2004. 6. 25. 선고 2004다6764 판결은 3자간 등기명의신탁에서 명의수탁자가 유예기간 경과 후 스스로 명의신탁자 앞으로 이전등기를 해 준 경우, 명의신탁자가 결국 받을 수 있는 등기이므로 실체관계에 부합하는 등기로서 유효하다고 보았습니다.
• 계약서에 친구 이름이 매수인으로 적혀 있어요.
  그래도 3자간 등기명의신탁일 수 있습니다. 대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다52799 판결은 계약명의자가 명의수탁자라도 계약의 효과를 명의신탁자에게 직접 귀속시키려는 의도로 계약한 사정이 인정되면 명의신탁자가 계약 당사자라고 보았습니다. 매도인이 누구를 매수인으로 알았는지가 핵심 증거입니다.
• 친구가 땅을 이미 팔았으면 어떻게 되나요?
  땅을 되찾기는 어렵습니다. 부동산실명법 제4조 제3항은 명의신탁 무효를 제3자에게 대항하지 못한다고 정하므로, 명의수탁자에게서 산 사람은 유효하게 소유권을 취득합니다. 이때는 명의수탁자에게 받은 처분대금을 부당이득으로 돌려달라고 청구하는 방법이 남습니다.
• 소송하면 명의신탁 과징금이 나오나요?
  나올 수 있습니다. 부동산실명법 제5조 제1항은 명의신탁자에게 부동산 가액의 100분의 30 범위에서 과징금을 부과하도록 정하고, 과징금은 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 부과합니다. 배우자 명의신탁처럼 제8조 특례에 해당하고 조세 포탈 등의 목적이 없으면 적용되지 않습니다.

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