세금

증여한 부모가 돌아가신 뒤 증여받은 땅을 팔면 이월과세가 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

아니요, 2026. 1. 1. 이후 양도분부터는 적용되지 않습니다. 증여한 부모 등 직계존비속이 양도 당시 이미 사망했다면 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 씁니다. 종전에는 배우자 사망만 빠져 부모가 돌아가신 뒤에도 이월과세가 적용됐습니다.

아니요, 2026. 1. 1. 이후 양도분부터는 적용되지 않습니다. 증여한 부모 등 직계존비속이 양도 당시 이미 사망했다면 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 씁니다. 종전에는 배우자 사망만 빠져 부모가 돌아가신 뒤에도 이월과세가 적용됐습니다.

양도소득세 이월과세는 어떤 제도인가요?

배우자나 직계존비속에게 증여받은 토지·건물 등을 10년 안에 팔면 증여자가 처음 산 값을 취득가액으로 계산하는 제도입니다. 주식 등은 1년 안에 팔 때 적용됩니다. 증여를 거쳐 취득가액을 높인 뒤 바로 팔아 양도소득세를 줄이는 것을 막으려는 취지입니다.

이 경우 증여자가 지출한 자본적지출액도 필요경비에 넣고, 수증자가 낸 증여세 상당액도 필요경비로 뺍니다. 10년은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다. 증여 당시 평가액이 아니라 증여자의 취득가액을 쓰므로 오래 보유한 땅일수록 차이가 큽니다.

이월과세가 빠지는 경우도 있습니다. 사업인정고시일부터 2년 이전에 증여받은 땅이 수용된 경우가 그렇습니다. 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우도 같습니다. 이월과세를 적용한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우도 적용하지 않습니다.

2026년 개정으로 무엇이 바뀌었나요?

2025. 12. 23. 개정 소득세법은 이월과세 대상에서 양도 당시 사망한 직계존비속을 뺐습니다. 종전에는 사망으로 혼인관계가 소멸한 배우자만 빠져 있었습니다. 부모나 자녀가 증여한 뒤 돌아가신 경우는 계속 이월과세가 적용됐습니다.

종전 규정 아래에서 조세심판원은 증여한 직계존속이 사망한 뒤 5년 안에 판 토지에도 이월과세를 적용한 처분을 유지했습니다. 법문이 배우자 사망만 제외하고 직계존비속 사망은 제외하지 않았다는 이유였습니다. 그 증여재산이 상속세 과세가액에 더해져 상속세를 더 냈더라도 그 부담분은 필요경비로 인정되지 않았습니다.

상속인이 상속개시일 전 10년 안에 받은 증여재산은 상속세 과세가액에 다시 더해집니다. 그래서 증여 뒤 증여자가 돌아가시면 상속세 합산과 이월과세가 겹치는 부담이 생겼습니다. 개정은 이 겹치는 부담을 덜기 위한 것으로 볼 수 있습니다.

2025년에 판 땅에도 새 규정이 적용되나요?

아니요, 부칙은 개정 법 시행 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용하도록 했습니다. 2025. 12. 31. 이전에 양도했다면 증여자가 사망했더라도 종전 규정에 따라 이월과세가 적용됩니다. 위 심판례의 판단도 그대로 유지된다고 볼 수 있습니다.

기준은 양도일과 사망일의 선후입니다. 법문은 「양도 당시 사망한 경우」로 정했으므로 양도일 현재 증여자가 이미 사망했어야 합니다. 양도 계약 뒤 잔금 전에 증여자가 사망했다면 잔금 청산일 등 양도일이 언제인지가 결론을 가릅니다. 양도일은 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 청산 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다.

단순 예시로 아버지가 1억원에 산 땅을 자녀가 5억원으로 평가해 증여받았다고 해 보겠습니다. 아버지가 돌아가신 뒤 2026년에 6억원에 판다면 취득가액은 증여 당시 5억원이어서 양도차익은 1억원입니다. 종전처럼 이월과세가 적용되면 취득가액이 1억원이 되어 양도차익이 5억원으로 커지고, 증여세 상당액만 필요경비로 빠집니다.

반대로 증여자가 생존해 있는 동안 팔았다면 여전히 이월과세가 적용됩니다. 증여 후 10년이 지나기 전에 팔아야 하는 사정이 있다면 양도 시점과 세액 차이를 함께 계산해 보십시오. 수용이나 비과세처럼 이월과세가 빠지는 다른 사유가 있는지도 함께 확인하십시오.

이월과세가 빠지면 부당행위계산이 적용되나요?

직접 판단한 대법원 판결은 아직 없습니다. 특수관계인에게 증여한 뒤 10년 안에 팔면 증여자가 직접 판 것으로 보는 부당행위계산 규정이 있습니다. 이 규정은 이월과세를 적용받는 배우자와 직계존비속을 대상에서 빼고 있습니다.

그래서 사망으로 이월과세가 빠지면 문언상 이 규정이 적용될 여지가 있다는 견해가 있습니다. 그러나 이 규정은 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되면 적용하지 않습니다. 수증자가 매매대금을 받아 자기 재산으로 썼다면 적용되지 않는다고 볼 수 있습니다. 매매대금의 흐름을 계좌로 정리해 두는 것이 좋습니다. 이 규정이 적용되면 증여자가 판 것으로 보고 당초 증여에는 증여세를 부과하지 않습니다. 증여자가 이미 사망했다면 그 양도소득세를 상속인이 승계하는지까지 따져야 하므로 쉽게 적용되기는 어렵다고 볼 수 있습니다.

증여받은 자산 양도 대응 순서

• 증여일 확인 - 등기부로 증여일을 확인하고 양도일까지 10년(주식 등 1년)이 지났는지 봅니다.
• 사망일 확인 - 증여자가 양도일 현재 사망했는지 가족관계 서류로 확인합니다.
• 적용 법 확인 - 양도일이 2026. 1. 1. 이후인지 보고 개정 규정 적용 여부를 정합니다.
• 세액 비교 - 이월과세 적용 여부에 따른 세액과 1세대 1주택 비과세 여부를 비교합니다.
• 대금 정리 - 매매대금이 수증자에게 귀속됐다는 계좌 자료를 갖춰 예정신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여일과 증여자의 사망일, 양도일과 매매대금의 귀속에 따라 이월과세 적용 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 증여받은 자산의 양도소득세 이월과세·부당행위계산 검토와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배우자에게 증여받은 집을 배우자 사망 뒤 팔면 어떻게 되나요?
  사망으로 혼인관계가 소멸한 배우자는 종전부터 이월과세 대상에서 빠져 있습니다. 그래서 증여받을 때의 가액을 취득가액으로 계산하며 이번 개정과 관계없이 같습니다.
• 이혼한 배우자에게 받은 집은 어떻게 되나요?
  이혼으로 혼인관계가 소멸한 경우는 이월과세 대상에 포함됩니다. 사망이 아닌 이혼이라면 증여 후 10년 안에 팔 때 증여자 취득가액으로 계산합니다.
• 할아버지에게 증여받은 땅도 같은가요?
  네, 조부모도 직계존속이므로 같은 기준을 적용합니다. 양도 당시 할아버지가 사망했다면 2026. 1. 1. 이후 양도분부터 이월과세가 적용되지 않습니다.
• 증여받은 주식을 팔 때도 같은 개정이 적용되나요?
  네, 이월과세 대상 자산 전체에 같은 문언이 적용됩니다. 주식 등은 증여 후 1년 안에 팔 때 이월과세가 문제 되므로 그 기간 안에 증여자가 사망한 경우에 의미가 있습니다.
• 2025년 양도분을 새 규정으로 경정청구할 수 있나요?
  부칙은 2026. 1. 1. 이후 양도분부터 적용하도록 정해 2025년 양도분은 종전 규정을 따릅니다. 새 규정을 근거로 한 경정청구는 받아들여지기 어렵다고 볼 수 있습니다.
• 이월과세가 빠지면 증여세는 다시 내야 하나요?
  아니요, 이월과세가 빠지면 증여받을 때의 가액이 취득가액이 될 뿐 이미 낸 증여세가 바뀌지는 않습니다. 부당행위계산이 적용되는 경우에만 증여세를 부과하지 않는 규정이 따로 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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