양도소득세

남편에게 증여받은 집을 이혼한 뒤 팔면 이월과세가 적용되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 배우자에게 증여받은 집을 이혼한 뒤 팔아도 증여일부터 10년 안이면 이월과세가 적용되고, 증여 당시 1세대1주택이었다면 배제 규정도 적용되지 않습니다. 소득세법 제97조의2 제1항은 양도 당시 혼인관계가 소멸된 배우자도 대상에 넣고, 보유기간은 증여한 배우자의 취득일부터 셉니다. 지금은 증여 당시 전 배우자 세대가 그 집 한 채만 갖고 있었는지부터 확인해야 합니다.

이혼했다고 해서 증여받은 집을 서둘러 팔거나 증여를 되돌릴 필요는 없습니다. 증여 당시 전 배우자가 그 집 한 채만 갖고 있었는지부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨의 전 남편은 2015년에 아파트를 사서 그 집 한 채만 갖고 있다가 2024년 3월 F씨에게 그 아파트를 증여했습니다. 두 사람은 2025년 협의이혼을 했고, F씨는 다른 집 없이 그 아파트에서 혼자 지내다가 2026년 아파트를 팔기로 했습니다. F씨는 이혼했으니 이월과세가 적용되지 않는지, 보유기간을 증여받은 날부터 세야 해서 비과세를 못 받는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이혼한 뒤 팔아도 배우자 이월과세가 적용되나요?

네, 배우자에게서 증여받은 집을 이혼한 뒤 팔아도 증여일부터 10년 안이면 배우자 이월과세가 적용됩니다. 소득세법은 이월과세 대상 배우자에 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하고, 사망으로 혼인관계가 끝난 경우만 뺍니다. 이월과세가 적용되면 취득가액은 증여한 배우자가 그 집을 산 금액으로 하고, 보유기간도 증여한 배우자가 취득한 날부터 셉니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 이 구조를 그대로 두고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 증여일 현재 1세대1주택에 해당하던 주택을 배우자에게서 증여받아 이혼 뒤 팔면 이월과세 배제 규정을 적용하지 않는다고 회신했습니다(서면-2016-법령해석재산-3313, 2016. 7. 14.). 질의 사안은 남편이 2008년 산 아파트 한 채를 2015년 아내에게 증여했고 2016년 이혼한 뒤 아내가 그 집을 팔려는 경우였습니다. 국세청은 기획재정부 재산세제과-333(2014. 4. 24.)을 근거로, 배제 규정은 이월과세를 적용해야 비로소 1세대1주택 비과세를 받게 되는 경우를 막는 것인데 이 사안은 증여 당시 이미 1세대1주택이었으므로 해당하지 않는다고 보았습니다.

국세청은 2022년에도 1세대1주택 상태에서 배우자에게 증여한 뒤 이혼하고 판 사안에서 이월과세가 적용되고, 비과세를 판단할 때 보유기간은 증여한 배우자의 취득일부터 센다고 회신했습니다(사전-2021-법규재산-1464, 2022. 5. 26.). 두 회신 모두 증여 당시 증여한 배우자의 세대가 그 집 한 채만 가졌다는 사실관계를 전제로 하므로, 다른 집이 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

증여 당시 다른 집이 있었다면 어떻게 되나요?

증여 당시 1세대1주택이 아니었는데 이월과세를 적용하면 비과세 주택 양도가 되는 경우에는 이월과세가 배제됩니다. 이월과세로 계산한 세액이 적용하지 않은 세액보다 적은 경우에도 이월과세를 적용하지 않습니다. 국세청은 남편이 다른 주택을 갖고 있던 중 아내에게 주택 지분을 증여하고 1년 안에 이혼한 뒤 판 사안에서, 이 두 규정에 해당하면 이월과세를 적용하지 않는다고 회신했습니다(사전-2024-법규재산-0843, 2025. 1. 31.). 같은 회신은 양도 당시 이혼으로 특수관계가 끝났다면 증여 후 양도에 대한 부당행위계산 규정도 적용하지 않는다고 보았습니다.

2023년부터 무엇이 바뀌었나요?

이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 2022. 12. 31. 개정된 소득세법은 2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산부터 10년을 적용하고, 그 전에 증여받은 자산은 이후에 팔더라도 종전대로 5년을 적용합니다. 2016년 회신 당시에는 5년이었으므로, 지금 상담하는 사안은 증여일이 2023년 이후인지부터 확인해야 합니다.

배우자 증여 주택 이혼 후 양도 대응 순서

• 증여일 확인 - 등기부상 증여 등기일로 10년 또는 5년 기간 안인지 계산합니다. 기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.
• 증여 당시 주택 수 확인 - 증여한 배우자의 세대가 그 집 한 채만 가졌는지 등기부와 주민등록표로 확인합니다. 이 사실이 배제 규정 적용 여부를 가릅니다.
• 취득가액·보유기간 정리 - 증여한 배우자의 매매계약서와 취득일 자료를 받아 둡니다. 이혼 뒤에는 자료를 받기 어려우므로 미리 챙깁니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고합니다. 비과세 대상이라도 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분을 신고해야 합니다.
• 조세불복 - 세무서가 이월과세 적용 여부를 달리 보아 고지하면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 당시 다른 주택이나 분양권이 있었거나 재산분할로 받은 부분이 섞여 있다면 등기부와 이혼 협의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 배우자 증여 주택의 양도소득세 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사별한 경우에도 이월과세가 적용되나요?
  소득세법은 이월과세 대상 배우자에 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하지만, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외합니다. 증여한 배우자가 사망한 뒤 판다면 이월과세가 적용되지 않으므로 증여받은 당시 가액이 취득가액이 됩니다.
• 이월과세가 적용되면 취득가액은 얼마인가요?
  취득가액은 증여한 배우자가 그 집을 취득할 당시의 실지거래가액으로 합니다. 증여한 배우자가 지출한 자본적지출 등 필요경비도 포함하고, 증여받으면서 낸 증여세 상당액이 있으면 필요경비에 넣습니다.
• 증여 당시 남편에게 다른 집이 있었으면요?
  증여 당시 1세대1주택이 아니었는데 이월과세를 적용하면 비과세 주택 양도가 되는 경우에는 이월과세가 배제됩니다. 이때는 증여받은 날을 취득일로, 증여 당시 평가액을 취득가액으로 보아 계산하게 되므로 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
• 이월과세를 하면 세금이 적어지는 경우는요?
  이월과세를 적용해 계산한 결정세액이 적용하지 않고 계산한 결정세액보다 적으면 이월과세를 적용하지 않는다는 규정이 따로 있습니다. 국세청은 증여 당시 다른 주택이 있던 사안에서 이 규정이나 제2호에 해당하면 이월과세를 적용하지 않는다고 회신했습니다.
• 10년 기간은 언제부터 적용되나요?
  2023. 1. 1. 이후 증여받은 자산은 증여일부터 10년 안에 팔면 이월과세가 적용됩니다. 그 전에 증여받은 자산은 2023년 이후에 팔더라도 종전 규정대로 5년을 적용합니다. 기간은 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다.
• 조정대상지역 집이면 거주기간은 어떻게 보나요?
  국세청은 별도세대 가족에게 증여받은 주택의 1세대1주택 거주요건을 판단할 때 취득시기를 증여받은 날로 본다고 회신했습니다. 배우자 간 증여 뒤 이혼한 사안은 세대 구성이 달라 같은 결론인지 따로 확인해야 하므로, 취득 당시 조정대상지역이었는지와 실제 거주기간을 함께 정리해야 합니다.
• 세무서가 이월과세를 다르게 보고 고지하면요?
  세무서가 증여 당시 주택 수를 다르게 보아 이월과세 배제나 적용을 달리 판단해 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 증여 당시 등기부와 주민등록표로 세대의 주택 수를 보여 주어야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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