양도소득세

집 한 채 가진 사람이 분양권 가진 사람과 결혼하면 몇 년 안에 집을 팔아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택이면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 2022년 국세청 사례집은 5년이라고 안내했지만 2024년 11월 12일 개정된 소득세법 시행령이 혼인 특례 기한을 10년으로 늘렸습니다. 지금은 혼인신고일과 분양권 취득일이 2021년 1월 1일 이후인지부터 확인해야 합니다.

결혼을 앞두고 집을 급히 팔거나 혼인신고를 미룰 필요는 없습니다. 혼인 전부터 갖고 있던 집은 혼인일부터 10년 동안 특례가 열려 있으므로, 보유 2년과 조정대상지역 거주 2년 같은 집 자체의 요건만 채우면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 4월 아파트 한 채를 사서 살고 있었고, 배우자가 될 B씨는 2023년 9월 신축 아파트 분양권을 샀습니다. 두 사람은 2024년 6월 혼인신고를 했습니다. A씨는 분양권이 2021년부터 주택 수에 들어간다는 말을 듣고, 결혼으로 세대가 1주택 1분양권이 됐으니 자기 아파트를 몇 년 안에 팔아야 비과세가 되는지 물어 왔습니다. 혼인 전부터 A씨가 갖고 있던 집이므로 혼인일부터 10년인 2034년 6월까지 먼저 팔면 특례가 적용되고, 2027년에 팔 계획이면 기한 안입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1주택자와 분양권 보유자가 혼인하면 어떤 특례를 받나요?

혼인 전에 각자 갖고 있던 집 중 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 주택을 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의3 제6항은 1주택 또는 1분양권 이상을 가진 사람이 1주택 또는 1분양권 이상을 가진 사람과 혼인해 1세대가 1주택과 1분양권 등을 갖게 된 경우 제156조의2 제9항에 따르도록 하고, 그 제9항은 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 혼인한 날 이전에 1주택자가 소유하던 주택 등에 해당하면 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다.

분양권이 주택 수에 들어가는 것은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터입니다. 소득세법 제89조 제2항은 1세대가 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않되, 대통령령으로 정하는 경우는 예외로 두고 있고, 혼인 특례가 그 예외의 하나입니다.

• 특례 대상 주택 - 혼인한 날 이전에 1주택자가 갖고 있던 주택이어야 합니다. 혼인 뒤 새로 산 집은 해당하지 않습니다.
• 기한 - 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 양도하는 주택 하나입니다.
• 집 자체의 요건 - 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 갖추어야 하고, 12억원을 넘는 부분은 과세됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 1주택자와 2021. 1. 1. 이후 취득한 1분양권 보유자가 혼인한 경우 혼인한 날부터 일정 기한 안에 먼저 양도하는 주택에 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있다고 보았습니다. 2022년 사례집은 2017년 6월 A주택을 산 남성과 2021년 10월 B분양권을 산 여성이 2022년 5월 혼인한 뒤 2025년 6월 A주택을 팔려는 사안에서, 혼인한 날부터 5년 이내 양도이므로 비과세가 가능하다고 답했습니다. 사례집이 인용한 서면-2021-법령해석재산-2139(2021. 8. 30.) 회신은 1주택자가 2021. 1. 1. 이후 취득한 1분양권 소유자와 혼인해 1주택 1분양권이 된 뒤, 분양권 지분 일부를 배우자에게 증여한 경우에도 혼인한 날부터 기한 안에 혼인 전 주택을 팔면 제156조의3 제6항과 제156조의2 제9항에 따라 1세대 1주택으로 본다고 했습니다.

당시 회신의 5년은 그때 시행령 기준이었고, 2024. 11. 12. 개정으로 혼인 특례 기한이 10년으로 늘었습니다. 이 해석은 분양권을 혼인 전에 취득한 사실관계를 전제로 하므로, 혼인 뒤에 분양권을 샀거나 분양권이 2020. 12. 31. 이전 취득분이면 적용 조문과 결론이 달라질 수 있습니다.

2022년 사례집 이후 무엇이 바뀌었나요?

혼인 특례의 양도기한이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 2024. 11. 12. 개정된 소득세법 시행령 제155조 제5항과 제156조의2 제9항은 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 봅니다. 주택과 분양권을 가진 세대의 혼인 특례는 제156조의3 제6항을 거쳐 같은 제156조의2 제9항을 적용하므로 10년이 똑같이 적용됩니다. 2022년 사례집에 적힌 5년은 현행 기준이 아닙니다.

개정 시행령 부칙 제2조는 제156조의2 제9항의 개정규정을 시행일인 2024. 11. 12. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다고 정합니다. 혼인일이 언제인지가 아니라 양도일이 기준이므로, 2024. 11. 12. 전에 혼인했더라도 그날 이후 혼인일부터 10년 안에 팔면 10년 기한이 적용됩니다. 2024. 11. 12. 전에 이미 양도한 주택에는 종전 5년이 적용됩니다.

1주택 1분양권 혼인 특례 대응 순서

• 날짜 확인 - 혼인신고일, 각자의 주택·분양권 취득일을 적습니다. 분양권이 2021. 1. 1. 이후 취득분인지, 혼인 전 취득분인지가 적용 조문을 정합니다.
• 먼저 팔 집 정하기 - 혼인 전부터 갖고 있던 집 중 혼인일부터 10년 안에 먼저 파는 집 하나에만 특례가 적용됩니다. 분양권이 완공돼 주택이 된 뒤 그 집을 먼저 팔면 특례 대상이 달라집니다.
• 집 요건 점검 - 보유 2년, 조정대상지역 취득분이면 거주 2년을 주민등록등본으로 확인하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 세액을 미리 계산합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서에 주민등록증 사본과 주택 공급계약서를 붙여 냅니다.
• 사후 대응 - 특례를 빠뜨리고 과세로 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 하고, 세무서가 특례를 부인하면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 배우자 쪽이 주택과 분양권을 함께 갖고 있거나 분양권이 2020년 이전 취득분이거나 혼인 뒤 세대를 다시 나눈 사정이 있으면 공급계약서와 등본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2020년에 산 분양권도 주택 수에 들어가나요?
  아니요, 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에 들어가는 분양권은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권입니다. 배우자의 분양권이 2020. 12. 31. 이전 취득분이면 혼인으로 1주택 1분양권이 되어도 분양권 특례 조문이 아니라 일반 1세대 1주택 규정으로 판단하므로, 공급계약서의 계약일을 먼저 확인해야 합니다.
• 혼인 뒤에 배우자가 분양권을 사면 특례가 되나요?
  혼인 특례는 혼인한 날 이전에 각자 갖고 있던 주택이나 분양권을 전제로 합니다. 혼인 뒤 세대가 분양권을 새로 취득한 경우는 혼인 특례가 아니라 1주택 1분양권 일시적 특례로 넘어가며, 종전주택 취득 뒤 1년 이상 지나 분양권을 취득하고 분양권 취득일부터 3년 안에 종전주택을 팔아야 합니다.
• 분양권이 완공돼 집이 된 뒤에 팔아도 되나요?
  혼인 전부터 갖고 있던 집을 혼인일부터 10년 안에 먼저 팔면 분양권이 완공됐는지와 관계없이 특례 대상이 됩니다. 반대로 완공된 새집을 먼저 팔면 혼인 전 분양권으로 혼인 뒤 취득한 주택에 해당하는지를 제156조의2 제9항 제4호로 따로 따져야 하므로, 어느 집을 먼저 팔지 순서를 정해 두어야 합니다.
• 혼인한 날은 결혼식 날인가요, 혼인신고일인가요?
  세법상 혼인한 날은 가족관계등록부에 혼인이 신고된 날을 기준으로 봅니다. 결혼식을 먼저 하고 혼인신고를 늦게 했다면 신고일부터 10년을 세게 되므로, 혼인관계증명서의 신고일을 확인해 양도 시점을 잡아야 합니다. 사실혼 기간은 기한 계산에 넣지 않습니다.
• 혼인 특례를 받아도 12억원 넘는 집은 세금이 나오나요?
  네, 특례는 1세대 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용하는 것이므로, 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 보유 2년과 취득 당시 조정대상지역인 경우 거주 2년 요건도 그대로 적용되며, 이 요건은 파는 집의 취득일부터 계산합니다.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 어떻게 하나요?
  시행령은 특례를 적용받으려는 사람이 양도소득세 과세표준 신고기한까지 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서에 주민등록증 사본과 주택 공급계약서를 붙여 내도록 정하고 있습니다. 신고서를 빠뜨려 과세로 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있는지 검토합니다.
• 2024년 11월 전에 결혼했으면 5년인가요, 10년인가요?
  2024. 11. 12. 이후 양도하는 주택부터 10년이 적용됩니다. 개정 시행령 부칙 제2조가 혼인일이 아니라 양도일을 기준으로 정했으므로, 그 전에 혼인했더라도 2024. 11. 12. 이후 혼인일부터 10년 안에 팔면 특례 대상입니다. 그 전에 이미 판 주택은 종전 5년 기준으로 판단합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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