양도소득세

아버지 집 두 채를 형제가 한 채씩 상속받으면 누가 상속주택 특례를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아버지 집 두 채를 형제가 한 채씩 상속받았다면 아버지가 가장 오래 소유한 선순위 상속주택을 받은 사람만 상속주택 특례로 살던 집을 비과세받을 수 있습니다. 소득세법 시행령은 피상속인이 2주택 이상이면 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가 순으로 1채만 상속주택으로 봅니다. 지금은 아버지가 각 집을 취득한 날짜를 등기부와 계약서로 확인해야 합니다.

동생이 받은 집이 몇 년 된 집인지, 동생이 집을 팔았는지는 내 비과세 판단에 영향을 주지 않습니다. 내가 받은 집이 아버지 기준으로 선순위인지만 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2019년 9월 산 아파트에 살고 있었습니다. 따로 살던 아버지는 아파트 두 채를 갖고 있었는데, 한 채는 15년, 다른 한 채는 10년 동안 소유했습니다. 2025년 3월 아버지가 돌아가시자 B씨는 15년 소유한 집을, 동생은 10년 소유한 집을 각각 상속받아 등기했습니다. B씨는 2026년 11월 살던 아파트를 팔려고 하는데 상속주택 특례로 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아버지 집 두 채를 형제가 나눠 받으면 누가 특례를 받나요?

피상속인이 2주택 이상을 가졌다면 정해진 순위에 따른 선순위 상속주택 1채를 받은 상속인만 상속주택 특례를 받습니다. 시행령은 이때 상속주택을 각 호의 순위에 따른 1주택으로 한정합니다. 첫 번째 기준은 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택입니다. 사례에서 B씨가 받은 집은 아버지가 15년 소유해 선순위이므로, B씨가 상속 전부터 갖고 있던 아파트를 팔면 1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 순위를 두고 있습니다.

• 1순위 - 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
• 2순위 - 소유기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
• 3순위 - 소유기간과 거주기간이 모두 같으면 상속개시 당시 피상속인이 거주한 1주택
• 4순위 - 거주한 적이 없고 소유기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 1주택, 기준시가도 같으면 상속인이 고르는 1주택

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 형제가 두 채를 한 채씩 상속받은 경우 선순위 상속주택을 받은 사람에게만 상속주택 특례가 적용된다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 펴낸 질의 사례집은 이 사례에서 15년 소유한 주택을 받은 형이 자기 일반주택을 팔면 1세대1주택 비과세가 가능하다고 정리했습니다. 소유기간을 어떻게 세는지에 관해서는, 피상속인이 상속개시 당시 2주택을 가진 경우 「피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택」을 가릴 때 피상속인의 소유기간을 소득세법 시행령 제162조의 취득시기부터 계산한다는 국세청 회신이 있습니다(재산세과-2633, 2008. 9. 3.). 계약일이 아니라 잔금일이나 등기접수일 중 빠른 날 같은 취득시기를 기준으로 비교한다는 뜻입니다.

이 해석은 피상속인과 상속인이 따로 세대를 이루었고 상속주택을 형제가 한 채씩 단독으로 등기한 사실관계를 전제로 합니다. 공동으로 상속받았거나 분할 등기 전에 집을 팔았다면 결론이 달라질 수 있습니다.

후순위 상속주택을 받은 동생은 어떻게 되나요?

후순위 상속주택은 상속주택 특례 대상이 아니므로, 이를 받은 동생에게는 그 집이 보통 주택 한 채로 계산됩니다. 동생이 이미 집이 있었다면 상속으로 2주택이 되고, 동생이 자기 집을 팔 때는 상속주택 특례 없이 다른 특례에 해당하는지 따져야 합니다. 형과 동생 중 누가 어느 집을 받을지 정하는 협의분할 단계에서 이 차이를 함께 계산해 보는 것이 좋습니다.

한 사람이 두 채를 모두 상속받은 경우도 다릅니다. 시행령은 피상속인이 2주택 이상이면 선순위 1주택만 상속주택으로 보므로, 나머지 1채는 일반주택과 함께 주택 수에 들어갑니다.

상속 등기를 마치지 않고 살던 집을 팔면 어떻게 되나요?

상속주택을 협의분할 등기하기 전에 일반주택을 팔면, 민법상 상속분대로 각 상속주택을 소유한 것으로 보고 특례를 판단합니다. 형제가 한 채씩 나누기로 말로만 합의했다면 등기 전에는 두 집 모두를 상속분만큼 공동으로 가진 것으로 계산됩니다. 그 뒤 국세 부과 제척기간 안에 분할 등기를 하면서 특례 요건을 잃으면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부해야 합니다. 일반주택을 팔기 전에 분할 등기를 마치는 순서가 안전합니다.

선순위 상속주택 특례 대응 순서

• 피상속인 소유기간 확인 - 상속주택마다 피상속인의 등기부와 매매계약서로 취득시기를 확인합니다. 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일로 셉니다.
• 거주기간 확인 - 소유기간이 같으면 피상속인의 주민등록초본으로 각 주택 거주기간을 비교합니다.
• 분할 협의 - 누가 선순위 주택을 받을지에 따라 형제 각자의 주택 수가 달라지므로 협의분할 전에 계산합니다.
• 분할 등기 후 양도 - 일반주택은 상속주택 분할 등기를 마친 뒤 팝니다. 등기 전에 팔면 상속분대로 소유한 것으로 봅니다.
• 불복 기한 관리 - 비과세가 부인돼 고지를 받으면 90일 안에 심판청구를, 신고한 뒤 잘못을 알면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인의 취득시기 자료가 불분명하거나 재건축으로 주택이 나뉜 경우에는 순위 판정이 달라지므로 등기부와 주민등록초본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유기간은 언제부터 세나요?
  피상속인의 주택 소유기간은 양도·취득시기 규정에 따른 취득시기부터 셉니다. 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 잔금일이 분명하지 않으면 등기접수일이며, 잔금 전에 등기했으면 등기접수일입니다. 매매계약일로 계산하면 순위가 뒤바뀔 수 있으므로 피상속인의 매매계약서와 등기부를 함께 확인해야 합니다.
• 두 집의 소유기간이 같으면 어떻게 정하나요?
  소유기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택이 선순위입니다. 거주기간까지 같으면 상속개시 당시 피상속인이 살던 주택이 선순위가 됩니다. 피상속인이 두 집 모두 거주한 적이 없다면 기준시가가 가장 높은 주택이, 기준시가도 같다면 상속인이 고르는 주택이 선순위입니다.
• 후순위 집을 받으면 특례를 전혀 못 받나요?
  후순위 상속주택은 상속주택 특례 대상이 아니므로 그 집을 받은 상속인에게는 보통 주택으로 계산됩니다. 다만 일시적 2주택 등 다른 비과세 특례의 요건을 갖추면 그 특례를 검토할 수 있습니다. 후순위 집이 농어촌 지역에 있고 피상속인이 5년 이상 거주했다면 농어촌주택 특례 요건도 따로 확인합니다.
• 한 사람이 두 채를 다 상속받으면요?
  한 사람이 피상속인의 두 채를 모두 상속받았다면 선순위 1채만 상속주택으로 보고 나머지 1채는 일반 주택 수에 들어갑니다. 그 상태에서 상속 전부터 있던 집을 팔면 상속주택 특례만으로는 1주택이 되지 않습니다. 국세청도 일반주택 양도일 현재 상속주택을 2개 소유하면 특례를 적용하지 않는다고 봅니다.
• 등기 전에 집을 팔면 어떻게 되나요?
  상속주택을 협의분할 등기하기 전에 일반주택을 팔면 민법상 상속분대로 각 상속주택을 소유한 것으로 보고 특례를 판단합니다. 나중에 국세 부과 제척기간 안에 분할 등기를 하면서 특례를 못 받게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부해야 합니다.
• 따로 살던 아버지여야 하나요?
  상속주택 특례는 원칙적으로 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 따로 세대를 이룬 경우에 적용됩니다. 같은 세대였다면 1주택을 가진 사람이 1주택을 가진 60세 이상 부모를 모시려고 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 선순위 판정을 다르게 보아 세금을 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 스스로 세금을 신고·납부했는데 선순위 주택이었다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 피상속인의 취득시기 자료를 미리 확보해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기