양도소득세

두 번째 세입자가 1년 만에 나갔는데 첫째·셋째 계약만으로 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 1차·2차·3차 임대차계약을 차례로 맺었는데 2차 세입자가 2년을 못 채우고 나갔다면 2차 계약을 없는 것으로 보고 1차·3차 계약만으로 상생임대주택 특례를 판정할 수는 없습니다. 국세청은 2025년 3월 28일 회신에서 중간 계약을 빼고 1차를 직전임대차계약, 3차를 상생임대차계약으로 보는 방식은 허용되지 않는다고 답했습니다. 지금은 3차 계약의 보증금이 2차 계약보다 올랐는지부터 확인해 두십시오.

세입자가 중간에 나간 것 자체가 특례를 막지는 않습니다. 다만 중간 계약을 건너뛰어 앞뒤 계약을 짝짓는 방식은 안 되고, 새 세입자와 맺은 계약의 보증금이 오르지 않았을 때 앞 계약과 기간을 합치는 방식만 열려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 7월 조정대상지역 아파트를 사서 세를 놓았습니다. 2023년 9월 첫 세입자와 보증금 4억원에 2년 계약을 맺어 2025년 9월까지 임대했고, 2025년 9월 두 번째 세입자와 보증금 3억원에 2년 계약을 맺었습니다. 그런데 두 번째 세입자가 직장 이전으로 2026년 10월 계약 중간에 나갔고, A씨는 곧바로 세 번째 세입자와 보증금 4억원에 2년 계약을 맺었습니다. A씨는 두 번째 계약은 2년을 못 채웠으니 빼고, 첫째 계약을 직전임대차계약으로, 셋째 계약을 상생임대차계약으로 보아 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 중간 계약을 빼고 판정하는 방식을 어떻게 해석했나요?

2차 계약을 없는 것으로 보고 1차·3차 계약만을 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 판정해 특례를 적용할 수는 없다고 보았습니다. 국세청은 서면질의 회신(서면-2024-법규재산-3576, 2025. 3. 28.)에서, 2년의 1차 계약 기간이 끝난 뒤 2차 계약을 맺었으나 임차인 사정으로 조기 퇴거해 의무임대기간을 채우지 못한 채 3차 계약을 맺은 사안에서 이렇게 답했습니다. 상생임대차계약은 그 바로 앞의 직전임대차계약과 비교해 보증금·임대료 증가율을 따지는 구조이므로, 실제로 존재한 2차 계약을 건너뛰고 1차 계약을 3차 계약의 직전 계약으로 삼을 수 없다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 3차 계약의 보증금이 2차 계약보다 오르지 않은 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

질의 사안에서는 2차 계약 보증금이 3억원, 3차 계약 보증금이 4억원이었습니다. 3차 계약을 2차 계약과 비교하면 증가율이 5%를 크게 넘고, 2차 계약을 직전임대차계약으로 보더라도 임대기간이 1년 6개월에 못 미쳐 어느 쪽으로도 요건을 채우지 못했습니다.

세입자가 중간에 나가면 상생임대 기간은 어떻게 계산하나요?

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우, 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 종전 계약의 임대기간에 합산합니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제4항과 시행규칙 제74조의3이 정한 방식입니다. 질의 사안에 대입하면, 2차 계약(3억원)이 1차 계약(4억원)보다 보증금이 낮아 상생임대차계약 요건은 갖추었으나 2년을 못 채웠으므로, 3차 계약 보증금이 3억원 이하였다면 2차와 3차 기간을 합쳐 2년을 채울 수 있었습니다. 3차 보증금을 4억원으로 올리면서 이 길이 막힌 것입니다.

• 합산 요건 - 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없을 것, 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 증가하지 않을 것.
• 합산 효과 - 종전 계약의 임대기간에 새 계약의 임대기간을 더해 직전임대차계약 1년 6개월 또는 상생임대차계약 2년을 셉니다.
• 기간 계산 - 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

상생임대주택 특례의 기본 요건은 무엇인가요?

세 가지입니다. 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작할 것, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것입니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우의 증가율은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 계산합니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 회신 당시에는 없던 기한입니다.

특례가 안 되면 원칙으로 돌아갑니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년 이상이고 그 기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지는 국토교통부 공고로 확인합니다.

상생임대 세입자 조기 퇴거 대응 순서

• 계약 순서 정리 - 1차·2차·3차 계약서를 날짜순으로 놓고 각 계약의 보증금·월세·임대기간을 적습니다. 바로 앞 계약과만 비교합니다.
• 퇴거 사유 기록 - 세입자가 나간 사유가 임차인 쪽 사정인지 문자·통지서로 남깁니다. 합산 규정의 첫째 요건입니다.
• 보증금 비교 - 새 계약의 보증금·월세가 종전 계약보다 오르지 않았는지 확인합니다. 올랐다면 합산이 안 됩니다.
• 기간 합산 계산 - 합산이 되면 종전 계약과 새 계약의 임대기간을 월력으로 더해 1년 6개월·2년을 채우는지 봅니다.
• 대안 검토 - 요건이 안 되면 2년 거주 뒤 양도로 계획을 바꾸거나, 이미 신고한 건은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 나간 사유와 새 계약 보증금의 차이는 계약서·퇴거 통지·입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2년을 못 채운 중간 계약은 없는 것으로 볼 수 없나요?
  없는 것으로 볼 수 없습니다. 국세청은 2025년 3월 28일 회신에서 2차 세입자가 조기 퇴거했더라도 2차 계약을 빼고 1차를 직전임대차계약, 3차를 상생임대차계약으로 판정할 수 없다고 보았습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 상생임대차계약은 바로 앞 직전임대차계약과 비교하는 구조이기 때문입니다.
• 세입자가 중간에 나가면 특례는 끝인가요?
  아닙니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제4항은 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우 시행규칙 제74조의3의 요건, 즉 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 오르지 않았을 것을 충족하면 새 계약의 임대기간을 합산하도록 정합니다. 새 세입자의 보증금을 종전 수준 이하로 정하면 기간을 이어 셀 수 있습니다.
• 새 세입자 보증금을 올리면 합산이 안 되나요?
  안 됩니다. 소득세법 시행규칙 제74조의3은 종전 임대차계약과 비교해 새 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 합산 요건으로 정합니다. 조금이라도 올리면 합산 대상에서 빠지고, 새 계약은 바로 앞 계약과 비교해 5% 이내인지 따로 따져야 합니다.
• 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대기간은 각각 얼마인가요?
  직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약은 2년 이상입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제2호·제3호가 정하고, 같은 조 제3항에 따라 임대기간은 월력으로 계산하며 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 1년 남짓 임대하고 세입자가 나간 중간 계약은 어느 쪽 요건도 채우지 못합니다.
• 보증금 증가율 5%는 어떻게 계산하나요?
  직전임대차계약의 보증금 또는 임대료와 상생임대차계약의 보증금 또는 임대료를 비교해 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 소득세법 시행령 제155조의3 제2항에 따라 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항의 전환 기준으로 계산합니다. 3억원에서 4억원으로 올린 계약은 5%를 넘습니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2026년 12월 31일까지 맺고 임대를 시작해야 합니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호는 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 계약으로 한정합니다. 세입자가 나간 뒤 새 계약을 맺는 시점이 이 기간 안이어야 합니다.
• 특례 주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정된 소득세법 시행령 제155조의3 제1항이 새로 둔 기한이고, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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