양도소득세

세입자가 계약갱신요구권을 쓴 계약도 상생임대차계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 직전 계약보다 보증금·월세를 5퍼센트 넘게 올리지 않았고 2026년 말까지 체결해 임대를 시작했다면 상생임대차계약에 해당합니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 계약을 누가 제안했는지를 묻지 않고 증가율과 임대기간만 요건으로 둡니다. 갱신 후 2년을 실제로 채울 수 있는지와 증액분 증빙이 남아 있는지부터 확인해 보십시오.

세입자가 계약갱신요구권을 써서 계약이 이어졌다고 해서 상생임대 특례를 포기할 필요는 없습니다. 법은 상생임대차계약을 새로 맺은 계약과 갱신된 계약으로 나누지 않고, 직전 계약보다 보증금이나 월세를 5퍼센트 넘게 올리지 않았는지와 기간만 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 산 아파트를 같은 해 5월부터 2년 동안 보증금 4억원에 전세로 주었습니다. 2024년 3월 세입자가 문자로 계약갱신요구권을 쓰겠다고 했고, A씨는 보증금을 4억 2천만원으로 올려 2024년 5월부터 2년 더 임대했습니다. A씨는 집주인이 먼저 제안한 계약이 아니라 세입자가 법에 따라 요구한 갱신이어서 상생임대차계약으로 인정받지 못할까 걱정했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 상생임대차계약이 되나요?

네, 세입자의 계약갱신요구권 행사로 갱신된 계약도 직전 계약 대비 보증금이나 월세 증가율이 5퍼센트 이하이고 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이에 체결·임대개시된 것이면 상생임대차계약에 해당합니다. 계약을 누가 먼저 제안했는지는 요건이 아닙니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항 제1호는 1세대가 주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전임대차계약보다 임대보증금이나 임대료 증가율이 100분의 5를 넘지 않는 임대차계약을 상생임대차계약으로 정합니다. 갱신요구권 행사 여부로 구별하는 문구는 없습니다.

갱신요구권으로 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서만 늘릴 수 있습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하므로, 법정 상한 안에서 올렸다면 5퍼센트 요건도 대부분 함께 맞습니다.

직전임대차계약 기간과 갱신 후 기간은 어떻게 맞춰야 하나요?

직전임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 1년 6개월 이상이고, 갱신된 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 갱신 전 2년 계약을 다 채웠다면 직전 계약 요건은 이미 충족된 상태입니다.

갱신요구권으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 세입자가 계약대로 거주하면 상생임대차계약의 2년 요건도 자연스럽게 채워집니다.

다만 갱신된 계약에서는 세입자가 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 세입자가 2년을 채우지 못하고 나가면 새 세입자와 종전보다 보증금·월세를 올리지 않은 계약을 맺어 남은 기간을 채워야 기간을 합산할 수 있습니다.

보증금을 5퍼센트 넘게 올렸거나 월세로 바꿨다면 어떻게 되나요?

갱신하면서 보증금이나 월세를 직전 계약보다 5퍼센트 넘게 올렸다면 갱신요구권 계약이라도 상생임대차계약이 아닙니다. 보증금 일부를 월세로 바꿨다면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.

갱신 당시 증액 금액을 문자로만 정하고 계약서를 다시 쓰지 않는 경우가 많습니다. 증가율은 직전 계약서와 갱신 후 실제로 주고받은 금액으로 따지므로, 증액분 이체 내역과 갱신 합의 문자를 함께 보관해 두어야 합니다.

상생임대 특례를 받으면 무엇이 달라지나요?

상생임대주택 요건을 갖추면 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라도 1세대1주택 비과세의 2년 거주요건을 적용받지 않습니다. 장기보유특별공제의 거주기간 요건과 임대주택 보유자의 거주주택 특례 중 거주기간 제한도 함께 풀립니다.

보유기간 2년과 양도일 현재 1세대1주택 요건은 그대로 필요합니다. 특례를 받으려면 양도소득세 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 내야 합니다.

갱신요구권 상생임대 대응 순서

• 직전 계약 확인 - 집을 산 뒤 처음 또는 직전에 맺은 임대차계약서와 실제 임대기간을 확인합니다. 집을 사면서 넘겨받은 계약은 직전임대차계약이 되지 않습니다.
• 갱신 증빙 정리 - 갱신요구 문자나 내용증명, 증액분 이체 내역, 갱신 합의서를 모아 둡니다. 계약서를 새로 쓰지 않았다면 이 자료가 상생임대차계약서 역할을 합니다.
• 증가율 계산 - 보증금과 월세를 직전 계약과 비교해 5퍼센트 이하인지 확인합니다. 전월세 전환이 있으면 법정 전환율로 다시 계산합니다.
• 양도 시기 결정 - 상생임대차계약 임대기간 종료일 기준 양도기한 안에 잔금을 받도록 계약 일정을 잡습니다.
• 신고와 사후 대응 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서를 함께 냅니다. 특례가 부인돼 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받으면 90일 안에 심판청구를 검토합니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 갱신 중 세입자가 바뀌었거나 계약서 없이 금액만 조정한 경우에는 계약 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대1주택 비과세와 상생임대 특례 부인을 둘러싼 과세전적부심사와 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신요구권 계약은 계약금이 없는데 괜찮나요?
  상생임대차계약은 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정됩니다. 갱신 계약은 계약금 없이 진행되는 일이 많으므로 갱신 합의 문자, 갱신 합의서, 증액분 이체 내역으로 체결 사실과 날짜를 보여 줄 수 있게 정리해 두는 편이 안전합니다.
• 묵시적 갱신도 상생임대차계약이 되나요?
  이 글은 갱신요구권 행사 계약을 다룹니다. 아무 의사표시 없이 자동으로 갱신된 묵시적 갱신은 체결 시점과 계약금 증빙을 어떻게 볼지가 별도 쟁점이어서 갱신 경위와 금액 자료를 따로 보고 판단해야 합니다.
• 갱신하면서 보증금을 내렸어도 되나요?
  됩니다. 요건은 직전 계약 대비 증가율이 100분의 5를 넘지 않는 것이므로 보증금이나 월세를 동결하거나 내린 계약도 상생임대차계약에 해당합니다. 다만 실제 임대기간 2년 요건은 따로 채워야 합니다.
• 갱신 후 세입자가 1년 만에 나가면요?
  갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있어 2년 전에 끝날 수 있습니다. 이때 새 세입자와 종전보다 보증금과 월세를 올리지 않은 계약을 맺으면 기간을 합산해 남은 기간을 채울 수 있습니다.
• 갱신요구 증액 한도와 상생 5%는 같나요?
  주택임대차보호법상 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 상생임대 요건도 직전 계약 대비 100분의 5 이하입니다. 다만 시·도 조례로 증액 한도를 더 낮출 수 있고, 전월세 전환이 끼면 계산 방식이 달라집니다.
• 상생임대 특례는 언제까지 집을 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1. 시행 시행령은 상생임대차계약 임대기간 종료일부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도하도록 정했습니다. 2026. 12. 31. 이전에 임대기간이 끝나면 2027. 12. 31.까지 양도하면 됩니다.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 어떻게 하나요?
  시행령은 양도소득세 신고기한까지 특례적용신고서에 직전·상생임대차계약서를 붙여 내도록 정합니다. 누락했다면 바로 보완 제출하고, 세무서가 특례를 부인하면 과세예고통지 단계에서 요건 충족 자료로 소명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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