양도소득세

다세대주택을 다가구로 바꾸면 비과세 보유기간은 용도변경한 날부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

다세대주택을 다가구주택으로 바꿔 건물 전체를 한 번에 팔 때 1세대1주택 비과세 보유기간은 조문상 취득일부터 세지만, 장기보유특별공제 표 2의 보유기간은 다가구주택이 된 날부터 셉니다. 공동주택이던 기간을 비과세 보유기간에서 빼지 않은 판결이 있으나, 사실관계에 따라 과세관청과 다툼이 생길 수 있습니다. 지금은 건축물대장상 변경일과 다가구 요건(3개 층, 660제곱미터, 19세대)부터 확인하십시오.

다가구주택으로 바꾼 날부터 다시 2년을 채워야만 비과세가 된다고 단정할 필요는 없습니다. 비과세 보유기간과 장기보유특별공제 보유기간을 나누어 계산해 보아야 합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2016년에 3층짜리 다세대주택 한 동(6세대)을 통째로 사서 한 세대에 살고 나머지는 세를 주었습니다. 2025년 3월 건축물대장을 다가구주택으로 바꾸고 1층에 계속 살았습니다. 2026년 가을 건물 전체를 한 사람에게 팔려고 하는데, 주변에서 다가구주택으로 바꾼 날부터 2년이 지나야 비과세가 된다는 말을 듣고 상담을 요청했습니다. E씨 세대는 그 건물 외에 다른 집이 없습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다세대주택을 다가구로 바꾸면 보유기간은 언제부터인가요?

조문상 1세대1주택 비과세의 보유기간은 그 주택을 취득한 날부터 양도일까지 셉니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 보유기간 계산을 「소득세법」 제95조 제4항에 따르도록 할 뿐, 용도변경한 경우의 기산일을 따로 정하지 않습니다.

법원도 건물 일부 층을 주거로 써 공동주택 요건에 해당하다가 원상회복으로 다가구주택 요건을 갖춘 뒤 건물 전체를 한 번에 판 사안에서, 비과세 보유기간을 「1세대 1주택으로 보유한 기간」으로 줄여 해석할 수 없고 공동주택이던 기간도 빼지 않는다고 판단했습니다. 그 사건에서 과세관청은 다가구주택이 된 날부터 보유기간을 세야 한다고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.

다만 이 판결은 하급심 판결이고, 구분등기된 다세대주택을 합쳐 다가구주택으로 바꾼 경우처럼 사실관계가 다르면 과세관청이 용도변경일부터 보유기간을 세어 과세할 수 있습니다. 일정에 여유가 있다면 용도변경일부터 2년이 지난 뒤 파는 방안도 함께 비교해 두는 편이 안전합니다.

다가구주택을 한 채로 보는 요건은 무엇인가요?

다가구주택은 원칙적으로 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 주택 한 채로 봅니다. 구획된 부분별로 나눠 팔지 않고 하나의 매매단위로 양도할 때만 그 전체를 하나의 주택으로 봅니다.

건축물 자체도 다가구주택 기준에 맞아야 합니다.

• 층수 - 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 빼고 3개 층 이하입니다.
• 면적 - 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하입니다.
• 세대 수 - 19세대 이하입니다.

옥탑이나 근린생활시설을 주거용으로 쓰고 있어 실제 주택 층수가 4개 층이 되면 다가구주택이 아니라 다세대주택 등 공동주택으로 판단될 수 있습니다. 대장상 용도와 실제 사용 상태를 함께 확인해야 합니다.

장기보유특별공제는 언제부터 계산하나요?

1세대1주택 장기보유특별공제 표 2를 적용할 보유기간은 다가구주택이 된 날부터 셉니다. 위 판결은 공동주택에서 다가구주택으로 바뀌면 다른 공제율이 적용되는 자산으로 변동된 것이어서 두 기간을 합칠 수 없다고 보았습니다.

같은 판결은 다가구주택으로 보유한 기간이 3년에 못 미치더라도 공제를 모두 빼지 않고, 취득일부터의 전체 보유기간에 일반 공제율인 표 1을 적용해야 한다고 보았습니다. 양도가액이 12억원을 넘어 과세되는 부분이 있으면 이 공제율 차이가 세액에 그대로 반영됩니다.

E씨는 2025년 3월에 다가구주택으로 바꿨으므로 2026년 가을에 팔면 다가구주택 보유기간은 3년이 되지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역 거주요건이 붙는 주택인지도 따로 확인해야 합니다.

지금 팔면 세금은 어떻게 계산되나요?

비과세 보유기간을 취득일부터 세면 양도가액 12억원 이하 부분은 과세되지 않고, 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다. 과세관청이 용도변경일부터 보유기간을 세어 비과세를 부인하면 건물 전체 양도차익에 과세되므로, 두 경우의 세액을 나누어 계산해 두어야 합니다.

다가구 용도변경 주택 양도 대응 순서

• 대장 확인 - 건축물대장으로 다가구주택 변경일과 층수·면적·세대 수를 확인합니다. 실제 사용 층수도 사진으로 남깁니다.
• 기산일 계산 - 취득일부터의 보유기간과 다가구주택으로 바뀐 뒤의 보유기간을 각각 계산합니다. 장기보유특별공제 표 2는 뒤의 기간으로 봅니다.
• 매매 방식 결정 - 건물 전체를 한 사람에게 하나의 매매단위로 파는지 확인합니다. 호수별로 나눠 팔면 각각 주택으로 봅니다.
• 예정신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 신고합니다. 과세분이 있으면 세율과 공제 기산일을 나눠 계산합니다.
• 과세 통지 대응 - 다가구 요건이나 보유기간을 이유로 비과세를 부인하는 과세 예고를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 후 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 옥탑·상가 부분의 실제 용도나 용도변경 전후 거주 형태가 다르면 건축물대장과 현장 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다가구·다세대주택 양도소득세 판단을 둘러싼 과세전적부심사와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다세대주택으로 가진 기간은 전혀 인정되지 않나요?
  조문상 비과세 보유기간은 취득일부터 세므로 다세대주택으로 가진 기간도 들어갈 여지가 있고, 공동주택이던 기간을 빼지 않은 판결도 있습니다. 다만 장기보유특별공제 표 2의 보유기간에는 다가구주택이 된 뒤의 기간만 넣습니다.
• 다가구주택을 호수별로 나눠 팔면 어떻게 되나요?
  다가구주택도 구획된 부분별로 나눠 팔면 각 부분을 하나의 주택으로 봅니다. 하나의 매매단위로 건물 전체를 양도할 때만 전체를 한 채로 보므로 매매 방식을 먼저 정하고 계약서도 한 장으로 맞춰야 합니다.
• 옥탑방을 주거로 쓰면 다가구가 아닌가요?
  다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 지하층을 빼고 3개 층 이하여야 합니다. 옥탑이나 상가 층을 실제 주거로 써 주택 층수가 4개 층이 되면 다가구주택 요건을 벗어나 공동주택으로 판단될 수 있습니다.
• 용도변경 후 2년 안에 팔면 세금은 얼마나 되나요?
  비과세 보유기간을 취득일부터 세면 12억원 이하 부분은 과세되지 않습니다. 과세관청이 용도변경일부터 세어 비과세를 부인하면 건물 전체 양도차익에 과세되므로, 두 경우의 세액을 나누어 계산해 두어야 합니다.
• 다가구 전체가 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?
  비과세 요건을 갖춘 다가구주택이라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 넘는 부분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다. 이때 장기보유특별공제는 보유·거주기간에 따라 따로 계산합니다.
• 용도변경 뒤 바로 팔면 과세관청과 다툼이 생기나요?
  생길 수 있습니다. 앞의 판결 사안에서도 과세관청은 다가구주택이 된 날부터 보유기간을 세야 한다고 보았고, 법원 판단으로 비과세 보유기간 부분이 바로잡혔습니다. 용도변경 경위와 등기·건축물대장 이력을 미리 정리해 두십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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