양도소득세

분양권 3년 지나 집을 팔고 새 아파트에 입주하지 않으면 비과세가 취소되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 분양권을 산 날부터 3년이 지나 살던 집을 팔았다면 새 아파트 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 살아야 하고, 이를 못 채우면 받은 비과세 세액을 2개월 안에 다시 신고·납부해야 합니다. 소득세법 시행령 제156조의3 제3항과 제10항이 이 요건과 사후관리를 정합니다. 지금은 분양권 취득일부터 3년이 지났는지와 새 아파트 완공일부터 확인하십시오.

새 아파트에 들어가 살 형편이 안 된다고 해서 비과세를 포기할 필요는 없습니다. 분양권을 산 날부터 3년 안에 살던 집을 팔면 입주 요건 자체가 붙지 않으므로, 어느 길이 가능한지 날짜부터 맞춰 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

J씨 부부는 2019년에 산 아파트에 살다가 2021년 8월 새 아파트 분양권을 샀습니다. 새 아파트는 2023년 6월 완공됐지만 직장과 멀어 전세를 주었고, 2025년 2월 살던 아파트를 일시적 1주택 1분양권 특례로 비과세 신고하고 팔았습니다. 부부는 전세 만기에 맞춰 들어갈 생각이었지만 세입자가 계약갱신을 요구해 완공 후 3년이 되는 2026년 6월까지 이사하지 못했고, 그제야 비과세가 유지되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권 3년이 지나 집을 팔고 새 아파트에 입주하지 않으면 비과세가 취소되나요?

네, 분양권을 산 날부터 3년이 지나 살던 집을 팔았다면 새 아파트 완공 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주해야 하고, 이 요건을 못 채우면 받은 비과세를 다시 신고·납부해야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제156조의3 제3항이 이렇게 정합니다.

이 특례는 세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 첫째, 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 분양권을 샀어야 합니다. 둘째, 새 아파트 완공 전이나 완공 후 3년 안에 종전 주택을 팔아야 합니다. 셋째, 완공 후 3년 안에 세대 전원이 새 아파트로 이사해 1년 이상 계속 살아야 합니다. J씨는 둘째 요건만 채우고 셋째 요건을 놓쳤습니다.

분양권 산 날부터 3년 안에 팔면 입주하지 않아도 되나요?

네, 분양권을 산 날부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 새 아파트 입주·거주 요건 없이 일시적 1주택 1분양권 특례를 받을 수 있습니다. 이때도 종전 주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤 분양권을 샀어야 하고, 종전 주택 자체가 1세대1주택 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

그래서 새 아파트에 들어가 살 계획이 없다면 분양권 취득일부터 3년이 되기 전에 종전 주택을 파는 일정이 유리합니다. 3년이 지나 버렸다면 그때부터는 입주와 1년 거주가 비과세의 조건이 됩니다.

학업이나 직장 때문에 가족 일부가 못 들어가면요?

취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 세대원 일부가 이사하지 못한 경우는 세대 전원이 이사한 것으로 봅니다. 다만 세대원 전부가 이사하지 않은 경우까지 이 예외로 구제되지는 않으므로, 적어도 일부 세대원은 실제로 들어가 1년 이상 살아야 합니다.

부득이한 사유는 재정경제부령이 정한 범위에서 인정되므로 재학증명서, 재직증명서, 진료 기록처럼 사유를 보여 주는 자료를 입주 시점에 맞춰 남겨 두어야 합니다.

2026. 10. 1. 개정으로 분양권 특례 기한도 바뀌었나요?

아니요, 2026. 10. 1. 시행 개정으로 조정대상지역에 종전 주택을 가진 세대가 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규 주택을 산 경우 처분기한이 2년으로 줄어든 것은 제155조 제1항의 이야기이고, 분양권 특례를 정한 제156조의3의 3년 기한은 그대로입니다. 주택을 새로 사서 생긴 일시적 2주택과 분양권으로 생긴 경우를 구별해야 합니다.

이미 비과세로 신고했다면 무엇을 해야 하나요?

새 아파트 완공 후 3년 안에 이사하지 못했다면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 스스로 차액을 신고·납부해야 합니다. 이 기한을 넘기면 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙습니다.

부득이한 사유로 세대원 일부만 이사했는데 세무서가 세대 전원 미이사로 보았다면 다툴 수 있습니다. 세무조사 결과 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를, 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

분양권 특례 입주 요건 대응 순서

• 날짜 계산 - 종전 주택 취득일, 분양권 취득일, 새 아파트 완공일(사용승인일 등)을 놓고 3년이 지났는지 먼저 봅니다.
• 경로 선택 - 분양권 취득 후 3년 안이면 입주 없이 팔고, 3년이 지났다면 완공 후 3년 안 입주와 1년 거주 계획을 세웁니다.
• 특례 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 함께 조합원입주권 또는 분양권 소유자 1세대 1주택 특례적용신고서와 주택 공급계약서를 냅니다.
• 사후 신고 - 입주 요건을 못 채우게 되면 그 달 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부합니다.
• 다툼 - 부득이한 사유가 있었다면 재학·재직 자료를 갖춰 과세전적부심사나 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이 둘 이상이거나 상속·혼인으로 분양권을 갖게 된 경우에는 적용 조항이 달라지므로 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·입주권이 걸린 1세대1주택 비과세 사후관리와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새 아파트 완공일은 언제로 보나요?
  3년 입주 기한은 분양권에 따른 주택이 완성된 날부터 셉니다. 사용승인일이나 사용검사일, 실제 입주 가능일이 서로 다를 수 있으므로 건축물대장과 입주 안내문을 함께 보고 가장 이른 날을 기준으로 일정을 잡는 편이 안전합니다.
• 1년 거주는 계속 살아야 하나요?
  네, 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다. 중간에 다른 곳으로 주소를 옮기면 기간이 끊길 수 있으므로 1년이 차기 전에는 전출을 피하는 것이 안전합니다. 주민등록과 함께 관리비·공과금 기록으로 실제 거주를 남겨 두십시오.
• 분양권 취득 후 3년 안에 못 판 사정이 있으면요?
  3년 안에 종전 주택을 팔지 못한 사유가 재정경제부령으로 정한 사유에 해당하면 3년 안에 판 것과 같이 보아 특례를 적용합니다. 해당 사유인지는 시행규칙에서 따로 확인해야 하므로 매각을 시도한 기록과 그 사정을 보여 주는 자료를 남겨 두십시오.
• 2020년 이전에 산 분양권도 같은 규정인가요?
  분양권을 주택 수에 넣는 규정은 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권부터 적용되므로, 그 전에 산 분양권은 이 특례가 아니라 다른 규정으로 판단합니다. 분양권 계약일과 당첨일을 먼저 확인하십시오.
• 특례적용신고서는 꼭 내야 하나요?
  분양권 특례를 받으려면 양도소득세 신고기한까지 분양권 소유자 1세대1주택 특례적용신고서와 주택 공급계약서를 내도록 정해져 있습니다. 빠뜨렸다면 요건을 갖춘 경우 경정청구로 주장하는 방법을 검토하십시오.
• 2개월 안에 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
  사후 신고 기한을 넘기면 세무서가 결정해 고지하면서 무신고가산세와 납부지연가산세가 함께 붙습니다. 기한이 지났더라도 고지 전에 기한 후 신고를 하면 무신고가산세를 줄일 수 있습니다.
• 세대원 일부만 이사했는데 부인되면 다툴 수 있나요?
  취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 일부가 이사하지 못한 경우는 세대 전원 이사로 보므로 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 하고 사유 자료를 붙이십시오.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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