양도소득세

다세대주택을 다가구로 바꿔 통째로 팔면 일시적 2주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 다세대주택을 가진 1세대가 새 집을 산 뒤 다세대를 다가구주택으로 용도변경하고, 변경일부터 2년 이상 보유한 뒤 신규주택 취득일부터 3년 안에 하나의 매매단위로 팔면 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다. 국세청은 기획재정부 해석을 인용해 이 경우 특례 적용이 가능하다고 회신했습니다. 지금은 용도변경일과 신규주택 취득일 두 날짜부터 확인해야 합니다.

새 집을 사기 전에 미리 용도변경을 끝내 두어야만 특례가 된다고 생각할 필요는 없습니다. 회신 사안은 새 집을 산 뒤에 용도변경을 한 경우였고, 변경 뒤 2년 보유와 3년 안 양도 요건을 채우면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년에 호수별로 등기된 4세대 다세대주택 한 동을 샀습니다. 2024년 1월 이사할 아파트를 산 뒤, 다세대를 호수별로 팔기 어렵다는 중개사 말을 듣고 2024년 3월 건물 전체를 다가구주택 1채로 용도변경했습니다. 2026년 4월 다가구주택을 통째로 팔 계획인데, 아파트를 살 때는 다세대 4호를 가진 다주택자였으니 일시적 2주택 비과세가 안 되는 것 아닌지 물어 왔습니다. 용도변경일부터 2년이 지난 2026년 3월 이후, 아파트 취득일부터 3년이 되는 2027년 1월 전에 하나의 매매단위로 팔면 특례를 검토할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

다세대주택을 다가구주택으로 바꾸면 주택 수가 어떻게 되나요?

다가구주택은 하나의 매매단위로 팔면 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 시행령은 건축법상 다가구주택을 원칙적으로 가구별로 각각 하나의 주택으로 보되, 구획된 부분별로 팔지 않고 통째로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 정하고 있습니다. 반면 다세대주택은 호수마다 독립된 주택이어서 4호를 가지고 있으면 4주택입니다. 그래서 다세대를 다가구로 용도변경해 통째로 팔면 양도 시점에는 1주택을 파는 것이 됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제15항도 같은 내용입니다.

용도변경은 건축물대장의 용도가 실제로 바뀌어야 합니다. 세대 간 경계벽을 허물거나 구조를 바꾸는 대수선이 필요할 수 있고, 건축법상 다가구주택 요건인 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 바닥면적 합계 660제곱미터 이하, 19세대 이하도 갖춰야 합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 다세대주택을 가진 1세대가 신규주택을 산 뒤 다세대를 다가구주택으로 용도변경하고, 변경일부터 2년 이상 보유한 뒤 신규주택 취득일부터 3년 안에 하나의 매매단위로 팔면 일시적 2주택 특례를 적용할 수 있다고 회신했습니다. 서면-2022-법규재산-1143(2023. 9. 11.) 사안에서 질의자는 2015년 1월 다세대주택을 사고 2021년 12월 아파트를 산 뒤 2022년 2월 다세대를 다가구주택 1채로 바꿨으며, 2024년 3월 다가구를 팔 예정이었습니다. 국세청은 기획재정부 재산세제과-1054(2023. 9. 5.) 회신을 참고하라고 답했고, 기획재정부는 특례 적용이 가능하다는 제1안이 타당하다고 보았습니다. 기획재정부 회신은 결론만 밝히고 이유를 따로 적지 않았습니다.

이 회신은 다세대 전체를 다가구 1채로 바꿔 하나의 매매단위로 양도하는 사실관계를 전제로 합니다. 다가구를 가구별로 나눠 팔거나, 용도변경 뒤 2년이 되기 전에 팔거나, 아파트 외에 다른 주택이 더 있었다면 결론이 달라집니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

종전주택 처분기한이 2년과 3년으로 나뉘었습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우에는 신규주택 취득일부터 2년 안에 종전주택을 팔도록 하고, 그 밖의 경우는 종전처럼 3년입니다. 조정대상지역 공고일 전에 신규주택을 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규정에서 빠집니다. 부칙에 따라 2년 규정은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다. 회신 사안처럼 신규주택을 2021년에 샀거나, 각색 사례처럼 2024년에 샀다면 3년 규정이 그대로 적용됩니다.

양도 시점에 종전주택과 신규주택이 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 바뀌므로, 신규주택 취득일과 양도일 기준으로 각각 확인해야 합니다.

용도변경 뒤 2년 보유는 어떻게 세나요?

기획재정부 질의와 회신은 다가구주택을 용도변경한 날부터 2년 이상 보유한 경우를 전제로 특례를 인정했습니다. 종전주택이 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년도 필요합니다. 용도변경일부터 2년이 되기 전에 판 경우는 이 회신이 다루지 않았으므로, 회신과 같은 결론을 기대하려면 건축물대장에 용도변경이 기재된 날부터 2년이 지난 뒤 양도해야 합니다. 참고로 시행령은 주택이 아닌 건물을 주택으로 바꾼 경우에 대해서만 사실상 주거용으로 사용한 날 또는 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 보유기간을 센다고 명시하고 있고, 다세대를 다가구로 바꾼 경우를 직접 정한 조문은 없습니다.

• 용도변경일 - 건축물대장 변경 기재일. 이날부터 2년 이상 보유.
• 신규주택 취득일 - 잔금일과 등기일 중 빠른 날. 이날부터 3년(2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 간 취득은 2년) 안에 양도.
• 종전주택 취득 후 1년 - 종전주택을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 신규주택을 취득해야 합니다.
• 양도 단위 - 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도.

다세대 다가구 용도변경 일시적 2주택 대응 순서

• 날짜 정리 - 다세대 취득일, 신규주택 취득일, 용도변경 기재일, 양도 예정일을 적고 2년·3년 요건이 모두 맞는지 확인합니다.
• 건축물대장 확인 - 용도가 다가구주택으로 바뀌었는지, 다가구 요건(3개 층 이하, 660제곱미터 이하, 19세대 이하)을 갖췄는지 봅니다.
• 매매 구조 - 가구별 분할 양도가 아니라 건물 전체를 한 계약으로 파는지 매매계약서로 확인합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고, 실지거래가액 12억원을 넘는 부분이 있으면 그 부분의 세액을 계산합니다.
• 불복·경정청구 - 세무서가 신규주택 취득 당시 다주택을 이유로 특례를 부인해 고지하면 90일 안에 심판청구를, 특례 없이 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용도변경 전에 다세대 일부를 따로 팔았는지, 세대원 명의의 다른 주택이 있는지, 종전주택이 취득 당시 조정대상지역이어서 거주요건이 붙는지에 따라 결론이 달라지므로 건축물대장과 등기부, 매매계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 다가구를 가구별로 나눠 팔아도 특례가 되나요?
  아니요, 되지 않습니다. 시행령은 다가구주택을 구획된 부분별로 팔지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에만 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 가구별로 나눠 팔면 각 가구가 별개의 주택으로 평가되어 다주택 양도가 되고, 회신이 전제한 사실관계와도 달라집니다. 건물 전체를 한 계약으로 파는 구조여야 합니다.
• 새 집을 살 때 다주택이었는데 괜찮나요?
  회신 사안도 신규주택을 살 때 다세대 여러 호를 가진 상태였습니다. 기획재정부는 그 뒤 다가구로 용도변경해 2년 이상 보유하고 신규주택 취득일부터 3년 안에 통째로 양도하면 일시적 2주택 특례를 적용할 수 있다고 보았습니다. 다만 다세대 외에 세대원 명의의 다른 주택이 더 있었다면 일시적 2주택 구조 자체가 성립하지 않으므로 따로 확인해야 합니다.
• 용도변경 뒤 2년이 안 됐는데 팔면요?
  회신은 용도변경한 날부터 2년 이상 보유한 뒤 양도하는 경우를 전제로 특례를 인정했습니다. 1세대 1주택 비과세는 보유기간 2년 이상을 요구하고, 용도변경일부터 2년이 되기 전에 판 경우는 회신이 다루지 않았습니다. 회신의 전제를 맞추려면 건축물대장 변경 기재일부터 2년이 지난 뒤 잔금을 치르도록 일정을 잡아야 합니다.
• 2026년 10월부터 처분기한이 2년이 됐나요?
  조정대상지역에 있는 종전주택을 가진 상태에서 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우에만 2년입니다. 그 밖의 경우는 종전처럼 신규주택 취득일부터 3년입니다. 조정대상지역 공고일 전에 신규주택을 취득했거나 계약금을 지급한 사실이 증명되면 2년 규정에서 빠집니다.
• 다세대 중 한 호만 먼저 팔았으면 어떻게 되나요?
  다세대주택은 호수마다 독립된 주택이므로 한 호를 따로 팔면 그 양도는 다주택 상태의 양도가 되어 비과세를 받기 어렵습니다. 남은 호수를 다가구로 용도변경해 통째로 파는 경우에는 그 양도만 따로 보아 특례를 검토하지만, 먼저 판 호수의 세금은 별도로 정리되어야 합니다. 회신 사안은 다세대 전체를 다가구 1채로 바꾼 경우였습니다.
• 집값이 12억원을 넘으면 비과세가 안 되나요?
  양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 계산됩니다. 다가구주택 전체를 통째로 팔면 건물 전체 가액을 기준으로 고가주택 여부를 판단하므로, 호수별로 팔 때보다 12억원을 넘기 쉽습니다. 넘는 부분의 세액은 예정신고 기한까지 신고·납부해야 합니다.
• 특례가 부인돼 고지가 오면 언제까지 다퉈야 하나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 반대로 특례를 적용하지 않고 신고했다가 요건을 갖춘 사실이 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 두 기한 모두 고지서 수령일과 신고일을 기준으로 세므로 날짜를 기록해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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