양도소득세

상생임대 직전계약과 새 계약 사이에 집이 비거나 직접 살았어도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 공실이나 집주인이 직접 거주한 기간이 있어도 각 계약의 요건을 갖추면 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항은 두 계약이 끊김 없이 이어질 것을 요건으로 정하고 있지 않습니다. 공백 앞 계약이 1년 6개월 이상이었는지와 새 계약의 인상률이 5% 이하인지를 확인해 보십시오.

직전 세입자가 나간 뒤 몇 달 비어 있었거나 집주인이 잠시 들어가 살았다고 해서 상생임대 특례를 포기할 필요는 없습니다. 조문은 직전임대차계약과 상생임대차계약이 끊김 없이 이어질 것을 요건으로 두지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2022년 3월 아파트를 사서 2022년 4월부터 2년 동안 보증금 2억원에 전세를 주었습니다. 세입자가 나간 2024년 5월부터 11개월은 H씨 가족이 직접 들어가 살았고, 2025년 4월 다시 이사를 나온 뒤 두 달 동안 집이 비어 있었습니다. 2025년 6월 새 세입자와 보증금 2억 1천만원으로 2년 전세계약을 맺었는데, 중간에 직접 산 기간과 빈 기간이 있어도 상생임대 특례를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

두 계약 사이에 공실이나 직접 거주 기간이 있어도 되나요?

네, 직전임대차계약과 상생임대차계약 사이에 집이 비어 있었거나 집주인이 직접 거주한 기간이 있어도 각 계약의 요건을 갖추면 상생임대주택 특례를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항은 두 계약의 연속을 요건으로 정하고 있지 않습니다.

조문이 요구하는 것은 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상 임대했는지, 그 계약 대비 5% 이하로 올린 상생임대차계약을 기한 안에 맺었는지, 상생임대차계약으로 2년 이상 임대했는지입니다. 두 계약 사이의 기간은 어느 요건에도 들어가지 않습니다.

공백 기간은 임대기간에 들어가지 않습니다. 각 계약의 임대기간은 월력에 따라 따로 계산하고, 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

5% 인상률은 어느 계약과 비교하나요?

인상률은 상생임대차계약 바로 앞에 집주인이 취득 후 직접 맺은 직전임대차계약의 보증금이나 월세와 비교합니다. 공백 기간이 있어도 비교 대상은 바뀌지 않습니다.

• 직전임대차계약 - 취득 후 직접 맺은 계약이어야 하고, 취득하면서 넘겨받은 계약은 빠집니다.
• 비교 금액 - 예시처럼 직전 보증금이 2억원이면 상생계약 보증금은 2억 1천만원까지입니다.
• 전월세 전환 - 보증금과 월세를 바꾸면 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 임차인 - 직전계약과 상생계약의 세입자가 달라도 됩니다.

집주인이 직접 산 기간에는 임대차계약이 없으므로 그 기간이 비교 대상 계약을 바꾸지 않습니다. 다만 공백 전후로 짧은 계약이 여러 건 끼어 있다면 어느 계약이 직전계약인지 따로 따져야 합니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1. 시행 개정으로 상생임대주택 특례에 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 2년 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 합니다.

예시에서 상생계약 2년이 2027년 6월에 끝나면 2028년 6월까지 잔금을 받아야 합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나는 경우는 2027. 12. 31.까지 팔면 됩니다.

직접 산 기간이 있으면 특례가 필요 없나요?

직접 산 기간이 2년에 못 미치고 취득 당시 조정대상지역 주택이라면 거주요건을 채우지 못했으므로 상생임대 특례가 여전히 필요합니다. 예시의 11개월 거주만으로는 2년 거주 요건을 채우지 못합니다.

취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만으로 일반 비과세를 받을 수 있어 특례를 쓸 이유가 크지 않습니다. 상생임대 특례는 거주요건만 없애 주므로 양도일 현재 1세대 1주택과 보유 2년 요건은 따로 갖춰야 합니다.

상생임대 공백 기간 확인 대응 순서

• 계약 목록 작성 - 취득 후 맺은 임대차계약을 시작일과 종료일 순서로 적고, 공실과 직접 거주 기간을 그 사이에 표시합니다.
• 직전계약 요건 확인 - 공백 앞 계약이 취득 후 직접 맺은 계약인지, 1년 6개월 이상 임대했는지 확인합니다.
• 인상률 계산 - 공백 뒤 새 계약의 보증금과 월세가 직전계약 대비 100분의 5 이하인지 계산합니다.
• 기한 확인 - 새 계약을 2026. 12. 31.까지 맺었는지, 2년 임대 후 양도기한이 언제인지 정합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 상생임대주택에 대한 특례적용신고서와 두 계약서를 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 함께 냅니다. 공백 기간 때문에 특례가 부인되면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공백 기간에 단기 임대를 하거나 가족에게 무상으로 빌려준 사정이 있으면 그 사용 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대주택 특례와 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 과세전적부심사·심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공실 기간도 1년 6개월에 넣을 수 있나요?
  아니요. 직전임대차계약의 1년 6개월은 그 계약에 따라 실제로 임대한 기간으로 셉니다. 계약이 끝난 뒤 비어 있던 기간이나 집주인이 직접 산 기간은 임대기간에 들어가지 않으므로 계약서 기간으로 따로 계산합니다.
• 직접 산 기간 때문에 1주택 요건이 깨지나요?
  집주인이 그 집에 직접 산 것만으로 1주택 요건이 깨지지는 않습니다. 상생임대 특례는 거주요건만 면제하므로 양도일 현재 1세대 1주택과 보유 2년 요건은 따로 갖추고 있는지 확인합니다.
• 공백이 1년 넘게 길어도 괜찮나요?
  조문에는 공백 기간의 길이를 제한하는 규정이 없습니다. 다만 상생임대차계약을 2026. 12. 31.까지 체결해야 하므로 공백이 길어져 그 기한을 넘기면 특례를 받을 수 없게 됩니다.
• 5%는 직접 살기 전 보증금과 비교하나요?
  네. 인상률은 상생임대차계약 바로 앞의 직전임대차계약과 비교하므로 공백 앞 세입자의 보증금이나 월세가 기준이 됩니다. 보증금과 월세를 서로 바꿨다면 법정 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 임대기간 1개월 미만은 어떻게 세나요?
  직전임대차계약과 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 계약 시작일과 끝나는 날이 월 중간이라도 이 방식으로 1년 6개월과 2년을 따집니다.
• 공백 뒤 계약으로 특례를 받으면 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1. 이후 양도분부터 상생계약 2년이 끝난 날부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 공백으로 상생계약이 늦게 시작됐다면 양도기한도 그만큼 뒤로 갑니다.
• 특례를 받으려면 무엇을 내나요?
  예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 냅니다. 공백 기간 사정은 주민등록표 등본 등으로 함께 설명해 두면 해명 요구를 줄일 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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