양도소득세

상생임대 갱신계약을 2021년 12월 20일 전에 미리 썼으면 특례가 안 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 갱신계약서를 2021년 12월 20일 전에 썼다면 임대가 그 뒤에 시작되었더라도 상생임대차계약으로 인정되지 않습니다. 국세청은 2024년 8월 12일 회신에서 시행령이 정한 기간 중에 체결하지 않은 갱신계약은 상생임대차계약이 아니라고 보았고, 체결 기준은 임대 개시일이 아니라 계약서 작성일입니다. 지금은 갱신계약서의 작성일과 계약금 입금일을 확인하고, 기간 밖이라면 2026년 12월 31일까지 새 갱신계약을 맺을 수 있는지부터 따져 보십시오.

2021년 12월 20일 전에 쓴 갱신계약이 상생임대차계약이 되지 않더라도, 그 계약은 직전임대차계약이 될 수 있습니다. 그 뒤 2026년 12월 31일까지 5% 이내로 다시 갱신하고 2년을 임대하면 특례를 받을 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 1월 조정대상지역 아파트를 사서 2023년 12월 말 세입자와 보증금 5억원에 2024년 2월 28일부터 2년간 전세계약을 맺었습니다. 세입자 요청으로 2025년 12월 8일에 보증금을 5억 2천만원으로 올려 2026년 2월 28일부터 2028년 2월 27일까지 갱신계약서를 썼고, 2028년 상반기에 집을 팔 계획입니다. A씨는 이 갱신계약이 상생임대차계약에 해당해 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. 갱신계약서를 쓴 날이 특례 기간 안에 들어오는지가 쟁점입니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 특례 기간 전에 미리 쓴 갱신계약을 어떻게 해석했나요?

직전임대차계약이 끝나기 전에 같은 임차인과 갱신계약을 맺었더라도, 그 갱신계약을 특례 기간 안에 체결하지 않았다면 상생임대차계약이 아니라고 보았습니다. 국세청은 2024년 8월 12일 사전답변(사전-2024-법규재산-0481)에서, 2018년 1월 주택을 취득해 2020년 2월부터 2년간 임대한 뒤 2021년 12월 8일에 2022년 2월 28일부터 2년간의 갱신계약을 맺고 2024년 6월 양도한 사안에 대해, 2021년 12월 20일부터 특례 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하지 않았으므로 시행령이 정한 상생임대차계약에 해당하지 않는다고 답했습니다. 시행령은 「기간 중에 체결」할 것을 요구하고 임대 개시일이 기간 안에 있는지는 묻지 않는다는 문언 해석입니다. 회신 당시 특례 기간의 끝은 2024년 12월 31일이었고 지금은 2026년 12월 31일로 늘었지만, 시작일인 2021년 12월 20일은 그대로이므로 결론은 달라지지 않습니다. 이 회신은 갱신계약서를 특례 기간 시작 전에 쓴 사실관계를 전제로 한 것이므로, 계약서 작성일이 기간 안이고 임대 개시만 늦은 경우에는 결론이 다릅니다.

회신 사안의 임대인은 2024년 2월 28일 묵시적 갱신 상태에서 같은 해 6월 양도했습니다. 국세청은 다른 회신(서면-2024-법규재산-0648, 2025. 3. 4.)에서 묵시적 갱신도 다른 요건을 갖추면 상생임대차계약에 해당한다고 보았지만, 그렇더라도 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하는데 넉 달 만에 양도했으므로 이 요건도 채우지 못합니다.

상생임대차계약의 체결일은 어떻게 정해지나요?

2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 계약서를 쓴 날과 계약금을 받은 날로 체결 시점을 봅니다. 상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하되 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정됩니다. 갱신계약서 작성일이 2021년 12월 19일 이전이면 계약금을 그 뒤에 받았더라도 체결일이 기간 밖이라는 지적을 피하기 어렵고, 반대로 작성일이 기간 안이어도 계약금 입금 기록이 없으면 증빙 요건에서 걸립니다.

• 체결일 - 갱신계약서에 적힌 작성일. 임대 개시일이 아닙니다.
• 계약금 - 갱신계약의 계약금을 받은 통장 기록이 있어야 합니다. 보증금 인상분만 받은 경우에도 그 입금 기록을 남깁니다.
• 증가율 - 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율 5% 이내. 보증금과 월세를 바꾸면 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 기준으로 계산합니다.
• 기간 - 직전임대차계약 1년 6개월 이상, 상생임대차계약 2년 이상. 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

특례 기간 전에 갱신했다면 지금 무엇을 할 수 있나요?

기간 밖에 쓴 갱신계약을 직전임대차계약으로 놓고 2026년 12월 31일까지 새 상생임대차계약을 맺는 방법이 있습니다. 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 계약이면 몇 번째 계약이든 직전임대차계약이 될 수 있고, 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대했다면 다음 갱신계약을 5% 이내로 2026년 12월 31일까지 체결해 2년 임대한 뒤 양도하면 됩니다. 다만 2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 하는 기한이 생겼으므로, 새 계약의 종료일과 양도 일정을 같이 잡아야 합니다. 이 길이 어려우면 취득 당시 조정대상지역 주택은 2년 거주를 채워 비과세를 받는 방법으로 돌아갑니다.

상생임대 갱신계약 체결일 대응 순서

• 계약서 날짜 대조 - 모든 임대차계약서의 작성일, 임대 개시일, 계약금 입금일을 표로 만듭니다. 2021년 12월 20일 이후 작성된 계약이 있는지 봅니다.
• 직전·상생 조합 찾기 - 기간 안에 쓴 계약을 상생임대차계약으로, 그 바로 앞 계약을 직전임대차계약으로 놓고 1년 6개월과 2년, 5%를 확인합니다.
• 남은 기회 확인 - 조합이 없으면 2026년 12월 31일까지 5% 이내 갱신계약을 새로 맺을 수 있는지, 그 뒤 양도기한 안에 팔 수 있는지 계산합니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 냅니다.
• 부인 시 불복 - 특례가 부인되어 과세되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서 작성일과 계약금 입금일이 다르거나 구두로 먼저 합의한 뒤 계약서를 늦게 쓴 경우에는 문자·입금 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 양도소득세 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 갱신계약서는 2021년 12월 전에 썼고 임대는 2022년부터면 어떻게 되나요?
  상생임대차계약이 아닙니다. 시행령은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결한 계약을 요구하고, 국세청은 2024년 8월 12일 회신에서 2021년 12월 8일 체결해 2022년 2월 임대를 시작한 갱신계약을 기간 중 체결하지 않은 계약으로 보았습니다.
• 특례 기간 밖의 갱신계약은 직전임대차계약이 될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 직전임대차계약은 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 체결한 계약이면 되고 체결 시기 제한이 없습니다. 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대했다면, 2026년 12월 31일까지 5% 이내로 다시 갱신해 2년 임대한 뒤 양도하는 방법으로 특례를 받을 수 있습니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 합니다. 회신 당시 기한은 2024년 12월 31일이었으나 2024년 11월 12일 개정으로 연장되었습니다. 시작일인 2021년 12월 20일은 바뀌지 않았으므로 그 전에 쓴 계약은 여전히 제외됩니다.
• 계약금을 받은 기록이 왜 필요한가요?
  시행령이 상생임대차계약을 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정하기 때문입니다. 갱신계약에서 보증금 인상분만 받았다면 그 입금 기록이 계약금 증빙이 됩니다. 현금으로 받아 기록이 없으면 특례 요건을 증명하기 어렵습니다.
• 묵시적 갱신 상태에서 팔아도 특례가 되나요?
  상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 묵시적 갱신 직후 양도하면 이 요건을 채우지 못합니다. 회신 사안도 2024년 2월 묵시적 갱신 뒤 같은 해 6월 양도해 기간 요건에서 걸렸습니다. 국세청은 묵시적 갱신도 다른 요건을 갖추면 상생임대차계약에 해당한다고 본 바 있습니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 새 갱신계약을 맺을 때 종료일을 이 기한에 맞춰야 합니다.
• 특례가 안 되면 비과세를 아예 못 받나요?
  아닙니다. 상생임대주택 특례는 거주기간 요건만 면제하는 제도입니다. 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유 2년과 거주 2년을 채워 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있고, 조정대상지역이 아닌 주택은 보유 2년만 갖추면 됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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