양도소득세

전세계약이 묵시적으로 갱신돼 계약서가 없어도 상생임대 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 전세계약이 묵시적으로 갱신되어 새 계약서가 없더라도 그 갱신계약이 상생임대차계약의 다른 요건을 갖추면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 국세청은 2024년 6월 4일 회신에서 주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대한 계약도 상생임대차계약에 해당하고, 신고기한까지 계약서를 내지 못했더라도 요건 충족이 확인되면 특례를 적용한다고 보았습니다. 지금은 종전 계약서와 갱신 뒤 보증금 입금 내역, 임차인의 주민등록 자료로 임대기간 2년을 증명할 수 있는지 확인해 두십시오.

묵시적 갱신이 되었다고 해서 임차인과 새 계약서를 소급해 쓰거나 공증을 받을 필요는 없습니다. 종전 계약서, 갱신 뒤 보증금이 그대로 유지된 입금 내역, 임차인의 전입 기록이면 갱신 사실과 임대기간을 증명할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2017년 재개발 조합원입주권을 승계 취득했고, 그 주택은 2022년 11월 사용승인을 받았습니다. A씨는 2023년 2월 임차인과 2023년 4월부터 2025년 4월까지 2년 전세계약을 맺었습니다. 2025년 4월 만료 때 서로 아무 말이 없어 같은 조건으로 묵시적 갱신이 되었고, 새 계약서는 쓰지 않았습니다. A씨는 2027년 이 주택을 팔면서 2년 거주 없이 1세대 1주택 비과세를 받으려 하는데, 갱신계약서가 없는 상태에서 상생임대주택 특례를 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 묵시적 갱신 계약을 어떻게 해석했나요?

주택임대차보호법에 따른 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하는 경우로서 상생임대차계약의 다른 요건을 갖추면 그 묵시적 갱신계약은 상생임대차계약에 해당한다고 보았습니다. 국세청은 서면-2024-법규재산-1507(2024. 6. 4.) 회신에서, 묵시적 갱신으로 임대차계약서를 양도소득세 과세표준 신고기한까지 제출하지 못한 경우에도 1세대가 직전임대차계약과 상생임대차계약을 체결하고 그 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례를 적용받을 수 있다고 답했습니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로, 보증금을 올리지 않았다면 증가율 요건 판단도 어렵지 않습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 갱신 과정에서 보증금을 올렸거나 임차인이 2년을 채우지 못하고 나간 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신의 존속기간은 2년으로 보므로, 임차인이 중간에 해지하지 않고 2년을 채웠다면 상생임대차계약의 임대기간 2년 요건이 충족됩니다.

묵시적 갱신 계약도 상생임대차계약의 요건을 갖춰야 하나요?

네, 계약서 유무와 별개로 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」이 정한 세 가지 요건은 모두 갖춰야 합니다. 첫째, 주택을 취득한 뒤 임차인과 직접 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 둘째, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 셋째, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 첫 계약. 매수 때 승계한 계약은 제외됩니다.
• 상생임대차계약 - 묵시적 갱신계약이 여기에 해당합니다. 보증금과 월세를 함께 바꿨다면 민간임대주택에 관한 특별법의 전환 기준으로 증가율을 계산합니다.
• 임대기간 계산 - 두 계약 모두 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 효과 - 1세대 1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2의 거주기간 요건을 적용하지 않습니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

회신 당시 2024년 12월 31일까지였던 상생임대차계약 체결 기한이 2026년 12월 31일까지로 연장되었고, 2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 묵시적 갱신으로 2년이 지난 뒤에도 계속 임대하고 있다면 이 양도기한을 먼저 세어 보아야 합니다.

임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임차인과 계약을 맺은 경우에는 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 묵시적 갱신 뒤 임차인이 2년을 못 채우고 나갔을 때 이 규정으로 구제될 수 있습니다.

상생임대주택 특례 계약서 없을 때 대응 순서

• 갱신 사실 증명 - 종전 계약서, 만료 2개월 전까지 갱신거절 통지가 없었다는 문자 내역, 갱신 뒤 보증금이 그대로인 입금 내역을 모읍니다. 임차인의 확인서를 받아 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 임대기간 확인 - 임차인의 주민등록 전입일과 전출일로 직전 계약 1년 6개월, 갱신 계약 2년을 월력으로 셉니다.
• 양도기한 계산 - 갱신 계약 임대기간 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날 안에 양도 일정을 잡습니다.
• 특례적용신고 - 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 종전 계약서와 갱신 증빙을 붙여 제출합니다. 계약서가 없다는 이유로 신고를 미루지 않습니다.
• 거부 시 경정청구·심판청구 - 특례가 부인되면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를, 고지서를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 갱신 과정에서 보증금 일부를 올리거나 돌려준 사정이 있으면 입금 내역과 문자 기록을 보고 증가율을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신 때 보증금을 조금 올렸으면 어떻게 되나요?
  보증금이 올랐다면 더 이상 묵시적 갱신이 아니라 조건을 바꾼 새 계약입니다. 이때는 직전 계약 대비 증가율이 5% 이내여야 상생임대차계약이 되고, 그 사실을 계약서나 입금 내역으로 보여야 합니다. 보증금과 월세를 함께 바꿨다면 민간임대주택에 관한 특별법의 전환 기준으로 증가율을 다시 계산합니다.
• 갱신 뒤 임차인이 2년 전에 나가면 특례를 못 받나요?
  임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺었고 종전 계약보다 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 새 계약의 임대기간을 합산합니다. 임대인이 먼저 계약을 끝냈거나 새 계약에서 보증금을 올렸다면 합산되지 않아 2년 요건을 못 채울 수 있습니다.
• 특례적용신고서를 안 냈으면 특례가 끝인가요?
  아닙니다. 국세청은 2024년 6월 4일 회신에서 신고기한까지 계약서를 제출하지 못했더라도 직전임대차계약과 상생임대차계약 요건을 충족한 사실이 확인되면 특례를 적용한다고 보았습니다. 이미 신고를 마쳤다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구로 특례 적용을 구할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신이 되려면 어떤 조건이 필요한가요?
  임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만 차임을 2기 이상 연체한 임차인에게는 적용되지 않습니다.
• 상생임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 묵시적 갱신 뒤 계속 임대 중이라면 이 기한부터 확인합니다.
• 직전 계약도 1년 6개월을 채워야 하나요?
  네, 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다. 집을 산 뒤 임차인과 직접 맺은 2년 계약이 2년을 다 채웠다면 요건을 충족합니다. 기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.
• 특례가 안 되면 거주 2년을 채워야 하나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유 2년과 거주 2년을 채워야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만 갖추면 됩니다. 상생임대주택 특례는 이 거주기간 요건만 면제하는 제도이므로, 특례가 안 되면 거주를 채우고 양도하는 쪽으로 계획을 바꿉니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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