양도소득세

묵시적 갱신 뒤 세입자가 나가고 같은 조건으로 새로 세를 주면 기간을 합칠 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 직전임대차계약이 끝나고 계약서 없이 묵시적으로 갱신된 뒤 세입자 사정으로 나갔다면, 새 세입자와 보증금·임대료를 올리지 않고 계약한 경우 묵시적 갱신 기간과 새 계약 기간을 합쳐 상생임대차계약 2년을 셀 수 있습니다. 국세청은 2025년 3월 4일 회신에서 묵시적 갱신도 상생임대차계약에 해당하고 새 계약의 보증금·임대료가 오르지 않았으면 임대기간을 합산한다고 답했습니다. 지금은 세입자의 퇴거 통보 문자와 새 계약서의 보증금이 종전과 같은지부터 확인해 두십시오.

묵시적 갱신이라고 해서 계약서를 새로 꾸며 쓸 필요는 없습니다. 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 2년 다시 계약한 것으로 보므로, 종전 계약서와 갱신 당시 보증금 입금 내역이 그대로 상생임대차계약의 증빙이 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2020년 7월 취득한 아파트를 2023년 3월 세입자와 보증금 5억원에 2년 계약으로 세 놓았습니다. 2025년 3월 계약이 끝날 무렵 양쪽 다 아무 말이 없어 계약서를 다시 쓰지 않은 채 같은 조건으로 묵시적으로 갱신되었습니다. 그런데 세입자가 2026년 2월 직장 이전을 이유로 나가겠다고 통보했고, A씨는 2026년 4월 새 세입자와 종전과 같은 보증금 5억원에 2년 계약을 맺을 예정입니다. A씨는 2023년 계약을 직전임대차계약으로, 묵시적 갱신 기간과 새 계약 기간을 합쳐 상생임대차계약 2년으로 보아 거주요건 없이 비과세를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 묵시적 갱신과 새 계약의 기간 합산을 어떻게 해석했나요?

합산할 수 있다고 보았습니다. 국세청은 2025년 3월 4일 서면질의 회신(서면-2024-법규재산-0648)에서, 직전임대차계약 종료 후 주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적으로 갱신되었으나 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺는 경우, 묵시적 갱신 계약은 상생임대차계약에 해당하고, 묵시적 갱신 계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 임대료가 오르지 않았다면 두 기간을 합산해 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산한다고 답했습니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보므로 보증금 증가율이 0%이고, 세입자가 중간에 나간 경우의 합산 규정이 그대로 적용된다는 취지입니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 새 세입자에게 보증금을 조금이라도 올려 받은 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 이때 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.

세입자가 중간에 나갔을 때 합산 요건은 무엇인가요?

두 가지입니다. 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺었을 것, 종전 계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것입니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제4항과 시행규칙 제74조의3이 정한 요건이고, 충족하면 새 계약의 임대기간을 종전 계약의 임대기간에 더해 상생임대차계약 2년(또는 직전임대차계약 1년 6개월)을 셉니다. 임대기간은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

• 임차인 사정 - 직장 이전·가족 사정 등 세입자 쪽 사유로 나간 경우. 임대인이 내보낸 경우는 해당하지 않습니다.
• 보증금·임대료 미증가 - 새 계약의 보증금과 월세가 종전과 같거나 낮아야 합니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우는 전환 기준으로 비교합니다.
• 증빙 - 세입자의 퇴거 통보 문자·내용증명, 종전 계약서, 새 계약서, 보증금 입금 내역.

상생임대주택 특례의 기본 요건은 무엇인가요?

주택을 취득한 뒤 임차인과 맺은 직전임대차계약 대비 보증금 또는 임대료 증가율이 5% 이하인 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 맺고 임대를 시작할 것, 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것입니다. 묵시적 갱신이 이 기간 안에 일어났다면 그 갱신이 상생임대차계약의 체결에 해당합니다. 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세와 거주주택 특례, 장기보유특별공제 표2를 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다.

회신 이후 상생임대주택 특례에서 무엇이 바뀌었나요?

2026년 9월 30일 개정으로 양도기한이 생겼습니다. 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 거주기간 제한을 면제받습니다. 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 합산으로 2년을 채운 경우 새 계약의 임대기간이 끝난 날이 기산점이 됩니다.

특례가 안 되면 원칙으로 돌아갑니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년 이상이고 그 기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었는지는 국토교통부 공고로 확인합니다.

묵시적 갱신 상생임대 대응 순서

• 갱신 사실 확인 - 종전 계약 만료일 전후로 갱신거절·조건 변경 통지가 없었는지 문자·녹취 기록으로 확인합니다. 없었으면 같은 조건으로 2년 갱신된 것입니다.
• 퇴거 사유 기록 - 세입자의 퇴거 통보 문자나 내용증명을 보관합니다. 임차인 사정이라는 점이 합산의 첫째 요건입니다.
• 새 계약 조건 맞추기 - 새 세입자의 보증금·월세를 종전 수준 이하로 정합니다. 올리면 합산이 안 됩니다.
• 기간 계산 - 묵시적 갱신 시작일부터 세입자 퇴거일까지, 새 계약 임대 개시일부터 종료일까지를 월력으로 더해 2년이 되는지 봅니다.
• 신고·경정청구 - 예정신고 때 특례적용신고서와 계약서를 내고, 이미 신고한 건은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 묵시적 갱신 중에 보증금 일부를 돌려주거나 월세를 바꾼 사정이 있으면 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약서 없이 묵시적으로 갱신된 것도 상생임대차계약이 되나요?
  됩니다. 국세청은 2025년 3월 4일 회신에서 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신 계약은 상생임대차계약에 해당한다고 보았습니다. 묵시적 갱신은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대한 것으로 보므로 보증금 증가율이 0%이고, 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호의 5% 이내 요건을 충족합니다. 갱신 시점이 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이여야 합니다.
• 묵시적 갱신은 언제 어떤 조건으로 성립하나요?
  임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건 변경 통지를 하지 않고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항이 정하고, 같은 조 제2항에 따라 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 세입자가 나간 뒤 새 계약 기간을 합치는 요건은 무엇인가요?
  임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺었을 것, 종전 계약과 비교해 새 계약의 보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것입니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제4항과 시행규칙 제74조의3이 정한 요건이고, 충족하면 새 계약의 임대기간을 합산해 2년을 셉니다.
• 새 세입자에게 보증금을 조금 올려 받으면 어떻게 되나요?
  합산이 안 됩니다. 소득세법 시행규칙 제74조의3은 새 계약의 보증금 또는 임대료가 종전 계약보다 증가하지 않았을 것을 요구하므로 조금이라도 올리면 합산 요건에서 빠집니다. 그 경우 새 계약은 바로 앞 계약과 비교해 5% 이내인지와 단독으로 2년을 채우는지를 따로 따져야 합니다.
• 합산한 임대기간은 어떻게 계산하나요?
  묵시적 갱신 시작일부터 세입자 퇴거일까지의 기간과 새 계약의 임대 개시일부터 종료일까지의 기간을 월력에 따라 더합니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제3항에 따라 1개월 미만은 1개월로 봅니다. 두 기간을 더해 2년 이상이면 상생임대차계약에 따른 임대기간 요건을 채웁니다.
• 특례 주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정된 소득세법 시행령 제155조의3 제1항이 새로 둔 기한이며, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다. 합산한 경우 새 계약의 종료일이 기산점입니다.
• 묵시적 갱신은 계약서가 없는데 특례 신고는 어떻게 하나요?
  특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 예정신고 또는 확정신고 기한까지 내야 합니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제5항이 정한 절차입니다. 묵시적 갱신은 종전 계약서와 갱신 당시 보증금 유지 사실(입금 내역), 세입자 퇴거 통보, 새 계약서로 갱신과 합산 사실을 함께 소명합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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