세금

미국 사는 비거주자가 한국 집을 팔면 장기보유특별공제는 얼마인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

비거주자가 한국 집을 팔면 보유기간에 따라 6%에서 최대 30%까지만 장기보유특별공제를 받습니다. 거주자인 1세대 1주택자가 받는 최대 80% 공제표는 비거주자에게 적용되지 않습니다. 오래 살았던 집이어도 같습니다. 귀국해 거주자가 된 뒤 팔면 요건에 따라 높은 공제율을 받을 수 있습니다.

비거주자가 한국 집을 팔면 보유기간에 따라 6%에서 최대 30%까지만 장기보유특별공제를 받습니다. 거주자인 1세대 1주택자가 받는 최대 80% 공제표는 비거주자에게 적용되지 않습니다. 오래 살았던 집이어도 같습니다. 귀국해 거주자가 된 뒤 팔면 요건에 따라 높은 공제율을 받을 수 있습니다.

비거주자는 장기보유특별공제를 얼마나 받나요?

보유기간 3년 이상인 토지·건물은 일반 공제표에 따라 공제받습니다. 3년 이상 4년 미만은 6%이고, 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상이면 30%입니다. 비거주자도 이 일반 공제표는 받을 수 있습니다.

1세대 1주택에만 적용되는 공제표는 다릅니다. 보유기간 1년마다 4%, 거주기간 1년마다 4%를 더해 각각 최대 40%, 합계 최대 80%까지 공제합니다. 소득세법은 비거주자에게 이 공제표를 적용하지 않도록 정했습니다. 그래서 출국 전에 10년 넘게 살았던 집이어도 비거주자로 팔면 일반 공제표만 받습니다.

예를 들어 10년 보유한 집의 양도차익이 8억원이면 일반 공제율 20%가 적용돼 1억6천만원이 공제됩니다. 같은 집을 1세대 1주택 거주자로서 팔았다면 공제율이 훨씬 높아질 수 있습니다. 10년 보유·10년 거주라면 공제율이 80%까지 올라갑니다. 게다가 거주자는 양도가액 12억원 이하 부분이 비과세되므로 과세 대상 차익 자체가 줄어듭니다.

비과세도 못 받는데 공제까지 줄어드는 이유는 무엇인가요?

1세대 1주택 비과세와 높은 공제율은 국내에 생활 근거를 둔 거주자의 주거 안정을 위한 제도이기 때문입니다. 소득세법은 비거주자에게 1세대 1주택 비과세와 1세대 1주택 장기보유특별공제를 함께 배제합니다. 국내원천 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 계산하되 이 두 혜택만 빼는 구조입니다.

예외는 해외이주나 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국한 경우입니다. 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 안에 팔면 비과세가 적용됩니다. 다만 이 예외는 비과세 규정에 대한 것이어서 12억원 초과 고가주택의 초과분 공제율까지 높여 주지는 않는다고 볼 수 있습니다.

초과분 차익은 전체 양도차익에 「(양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액」을 곱해 구합니다. 장기보유특별공제액에도 같은 비율을 곱합니다. 예를 들어 10년 보유한 집을 15억원에 팔아 차익이 6억원이면 과세 차익은 1억2천만원입니다. 공제액은 6억원의 20%에 같은 비율을 곱한 2,400만원입니다. 그래서 양도소득금액은 9,600만원이 됩니다.

귀국해서 팔면 높은 공제율을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 1세대 1주택 공제표는 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 적용됩니다. 귀국해 거주자가 된 뒤 팔고, 출국 전에 그 집에서 2년 이상 살았다면 이 요건을 검토할 수 있습니다.

거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 출국 전에 그 집에 전입해 살았던 기간이 거주기간에 들어갑니다. 공제표의 보유기간은 취득일부터 양도일까지이므로 비거주자였던 기간도 포함됩니다. 조세심판원도 귀국 후 판 경우 비거주자 기간을 빼지 않고 우대공제율을 적용해야 한다고 보았습니다.

다만 1세대 1주택 비과세의 2년 보유 요건은 다르게 셉니다. 과세관청은 거주자로서 보유한 기간만 셉니다. 출국 전 기간과 귀국 후 기간은 합치지만 비거주자였던 기간은 빠집니다. 그래서 귀국 시점과 매도 시점을 함께 설계해야 합니다.

거주자가 되는 날도 확인해야 합니다. 가족과 함께 귀국해 국내에 주소를 두면 그날부터 거주자가 됩니다. 혼자 잠시 들어와 머무는 경우라면 국내 거소 기간이 183일이 되는 날부터 거주자가 됩니다. 양도일이 이 날 이후여야 거주자로서 공제표를 적용받을 수 있습니다.

상가나 토지를 팔 때도 차이가 있나요?

상가나 토지는 거주자와 비거주자의 차이가 없습니다. 둘 다 일반 공제표만 적용되기 때문입니다. 1세대 1주택 공제표는 주택에만 적용되는 특례입니다.

그래서 비거주자에게 불리한 것은 주로 주택입니다. 미국에 살면서 한국 집 한 채만 가지고 있다면 귀국 여부와 매도 시점에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 상가는 이런 고민 없이 보유기간에 따른 공제만 계산하면 됩니다.

다만 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰다가 판 경우에는 주거용으로 쓴 기간을 나누어 계산하는 규정이 따로 있습니다. 비거주자에게는 1세대 1주택 공제표가 적용되지 않으므로 결국 일반 공제표로 정리됩니다.

비거주자의 한국 집 매도 시 공제 대응 순서

• 신분 확인 - 양도 예정일에 비거주자인지, 귀국해 거주자가 될 수 있는지 정리합니다.
• 기간 계산 - 취득일부터 양도일까지 보유기간과 주민등록상 거주기간을 계산합니다.
• 예외 확인 - 해외이주 등으로 출국 후 2년 안인지 확인합니다.
• 세액 비교 - 비거주자로 팔 때와 귀국 후 팔 때의 세액을 각각 계산합니다.
• 신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도일의 거주자 여부와 출국 전 거주기간, 출국 후 경과기간에 따라 공제율과 세액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 비거주자의 국내 주택 양도소득세 검토와 신고 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비거주자도 3년 미만 보유한 집은 공제가 없나요?
  네, 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상인 경우에만 적용됩니다. 3년 미만이면 거주자든 비거주자든 공제를 받지 못합니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 셉니다.
• 미국 시민권자는 외국인이라 다른 공제표가 적용되나요?
  아니요, 공제표는 국적이 아니라 양도일 현재 거주자인지로 갈립니다. 미국 시민권자라도 거주자이고 요건을 갖추면 1세대 1주택 공제표를 받을 수 있습니다.
• 부부 공동명의면 공제율이 달라지나요?
  공제율은 보유기간과 거주기간으로 정해지므로 지분 비율로 달라지지 않습니다. 각자의 지분 양도차익에 같은 기준을 적용합니다. 다만 부부 중 한 명만 거주자라면 판단이 복잡해질 수 있습니다.
• 상속받은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?
  보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 셉니다. 다만 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였다면 비과세 판단에 특례가 있습니다. 같은 세대로 함께 거주·보유한 기간을 통산합니다.
• 비거주자도 기본공제 250만원은 받나요?
  국내원천 부동산 양도소득은 거주자와 같은 방법으로 계산하므로 양도소득 기본공제도 적용됩니다. 그해 양도소득금액에서 연 250만원을 빼는 구조도 거주자와 같습니다.
• 공제율 차이로 더 낸 세금을 나중에 돌려받을 수 있나요?
  양도일 현재 비거주자였다면 일반 공제표 적용이 맞으므로 돌려받기 어렵습니다. 반대로 거주자였는데 비거주자로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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