양도소득세

8년 보유했지만 한 번도 살지 않은 집, 장기보유특별공제는 몇 %인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

8년 보유한 1주택에 한 번도 살지 않았다면 장기보유특별공제는 1주택자 공제율이 아닌 일반 공제율 16%가 적용됩니다. 소득세법은 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택에만 최대 80% 공제율을 허용합니다. 지금은 실제 거주기간과 취득 당시 조정대상지역 여부부터 확인해야 합니다.

살지 않았다고 장기보유특별공제를 아예 못 받는 것은 아닙니다. 3년 이상 보유했다면 일반 공제율은 거주 여부와 상관없이 그대로 받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년 3월 아파트 한 채를 사서 줄곧 세를 주었고, 본인은 직장 근처 전셋집에서 살았습니다. 가진 집은 그 아파트 하나뿐이고, 2026년 11월 15억원에 팔기로 했습니다. 보유기간은 8년을 조금 넘지만 그 집에 들어가 산 적은 한 번도 없습니다. A씨는 1주택자는 장기보유특별공제를 80%까지 받는다고 들었는데 자기도 해당하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

살지 않은 1주택도 장기보유특별공제를 받나요?

네, 3년 이상 보유했다면 한 번도 살지 않았어도 일반 공제율(표 1)로 장기보유특별공제를 받습니다. 표 1은 보유 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 1년마다 2%씩 올라가고, 15년 이상이면 30%입니다. 8년 이상 9년 미만 보유했다면 16%입니다. 1세대 1주택이라도 보유기간 중 거주기간이 2년에 못 미치면 1주택 공제율(표 2)이 아니라 표 1이 적용됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」과 시행령도 같은 구조입니다.

1주택자 최대 80% 공제는 어떤 요건에서 받나요?

양도일 현재 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 실제로 거주했을 때만 표 2가 적용되어 최대 80%까지 공제됩니다. 표 2는 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더하는 방식입니다. 보유는 3년 이상부터 1년에 4%씩, 10년 이상이면 40%입니다. 거주는 2년 이상 3년 미만이 8%(보유 3년 이상인 경우만), 3년 이상부터 1년에 4%씩, 10년 이상이면 40%입니다. 집이 조정대상지역에 있든 없든 이 거주 2년 요건은 똑같이 적용됩니다.

• 표 1(일반) - 보유 3년 이상부터 1년에 2%, 최대 30%
• 표 2(1세대 1주택) - 보유 1년에 4%와 거주 1년에 4%를 더해 최대 80%
• 보유기간 - 취득일부터 양도일까지
• 거주기간 - 취득일 이후 실제로 거주한 기간

국세청은 보유기간과 거주기간을 어떻게 세라고 했나요?

국세청은 보유기간은 그 주택을 취득한 날부터, 거주기간은 취득일 이후 실제로 거주한 기간으로 센다고 회신했습니다(서면-2020-법령해석재산-1806, 2020. 6. 8.). 집을 사기 전에 그 집에 세입자로 살았던 기간은 거주기간에 넣지 않는다는 뜻입니다. 국세청은 또 배우자가 근무상 형편 같은 부득이한 사유로 그 집에 살지 못했다면 나머지 세대원이 거주한 기간을 1세대가 거주한 기간으로 본다고 해석했습니다(사전-2020-법령해석재산-1054, 2020. 12. 7.). 회신이 인용한 시행령 제159조의3은 2021. 2. 17. 개정으로 제159조의4로 옮겨졌고, 거주기간 2년 요건은 현행 조문에도 그대로 있습니다.

두 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석입니다. 세대원 일부만 산 사유가 근무 사정이 아니거나, 주민등록만 옮기고 실제로 살지 않았다면 결론이 달라질 수 있습니다.

15억원에 팔면 공제액은 얼마나 되나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 12억원을 넘는 부분의 양도차익에만 세금이 붙고, 장기보유특별공제도 그 비율만큼만 계산합니다. 취득가액 7억원, 양도가액 15억원으로 양도차익이 8억원이라고 가정한 단순 예시 계산입니다. 과세되는 양도차익은 8억원에 3억원/15억원을 곱한 1억6,000만원입니다. 거주하지 않았으므로 표 1의 16%를 적용해 2,560만원을 공제합니다. 같은 집에 8년 이상 살았다면 표 2의 64%가 적용되어 1억240만원을 공제받습니다.

취득 당시 그 집이 조정대상지역에 있었다면 1세대 1주택 비과세에도 2년 거주가 필요합니다. 이 요건을 못 갖추면 15억원 전체가 과세 대상이 되어 양도차익 8억원에 16%를 곱한 1억2,800만원만 공제됩니다. 그래서 취득 당시 조정대상지역이었는지부터 확인해야 합니다.

미거주 1주택 장기보유특별공제 대응 순서

• 취득·양도일 확정 - 등기부와 매매계약서로 취득일과 잔금일을 확인합니다. 보유기간이 1년 차이로 공제율이 2%씩 달라집니다.
• 거주기간 증빙 - 주민등록초본, 관리비·공과금 납부 내역으로 실제 거주기간을 정리합니다. 배우자만 따로 산 기간이 있으면 근무 사정 같은 사유를 서류로 남깁니다.
• 조정대상지역 확인 - 취득 당시 그 주소가 조정대상지역이었는지 확인합니다. 비과세 거주요건과 과세 범위가 이 판단으로 갈립니다.
• 세액 비교 - 표 1과 표 2를 각각 적용한 세액을 비교하고, 거주 2년을 채운 뒤 파는 것이 나은지 따져 봅니다. 잔금일을 몇 달 미루는 것만으로 결과가 바뀌기도 합니다.
• 신고 후 점검 - 거주기간을 빠뜨려 표 1로 신고했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 표 2 적용을 부인해 고지했다면 고지일부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세대원 일부만 거주했거나 재건축·상속으로 취득일이 달라지는 경우에는 등기부와 주민등록 이력을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정청구와 과세처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전세로 살다가 그 집을 산 경우 거주기간은요?
  집을 사기 전 세입자로 산 기간은 장기보유특별공제의 거주기간에 들어가지 않습니다. 국세청은 거주기간을 그 주택의 취득일 이후 실제로 거주한 기간으로 센다고 해석했습니다. 취득 후 계속 살았다면 잔금일 이후 기간만 거주기간으로 계산합니다.
• 거주 2년을 못 채우면 1주택 공제를 전혀 못 받나요?
  표 2는 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 1세대 1주택에만 적용됩니다. 2년에 하루라도 모자라면 표 1로 계산하므로 8년 보유라면 16%만 공제됩니다. 다만 3년 이상 보유했다면 표 1 공제는 그대로 받을 수 있습니다.
• 거주 2년 이상 3년 미만이면 공제율은 얼마인가요?
  표 2에서 거주 2년 이상 3년 미만은 8%이고, 보유기간이 3년 이상인 경우에만 적용됩니다. 여기에 보유기간 공제율을 더하므로 보유 3년 이상 4년 미만이면 12%와 8%를 합친 20%입니다. 거주 3년 이상부터는 1년에 4%씩 올라갑니다.
• 배우자가 지방 근무로 따로 살았으면 어떻게 되나요?
  국세청은 배우자가 근무상 형편 등 부득이한 사유로 그 집에 거주하지 못한 경우 나머지 세대원이 거주한 기간을 1세대의 거주기간으로 본다고 해석했습니다. 재직증명서, 근무지 발령 서류, 근무지 주거 계약서 같은 자료로 부득이한 사유를 보여 줄 수 있어야 합니다.
• 12억원 넘는 1주택은 공제를 어떻게 계산하나요?
  1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택은 양도차익과 장기보유특별공제액에 각각 양도가액에서 12억원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 비율을 곱해 계산합니다. 15억원에 팔았다면 양도차익의 5분의 1만 과세되고 공제도 그 부분에만 적용됩니다.
• 조정대상지역에서 산 집이면 무엇이 달라지나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 2년에 더해 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주하지 않았다면 비과세가 적용되지 않아 양도차익 전체가 과세되고, 장기보유특별공제도 표 1로만 계산됩니다.
• 이미 표 1로 신고했는데 거주기간이 있었다면요?
  실제로 2년 이상 거주했는데 이를 빠뜨리고 표 1로 신고했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 바로잡을 수 있습니다. 주민등록초본과 관리비 납부 내역 같은 거주 증빙을 함께 내야 하며, 세무서가 거부하면 그 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 15억원에 판 1주택, 12억원 넘는 부분의 양도세는 어떻게 계산하나요?

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