양도소득세

상생임대 1년 6개월·2년에서 며칠 모자라면 특례를 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 상생임대 특례의 직전임대차계약 1년 6개월과 상생임대차계약 2년은 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 보므로, 한 달이 안 되게 모자라면 기간 요건을 충족할 수 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제3항이 이 계산 방법을 정하고 있습니다. 실제 입주일과 퇴거일, 보증금 이체일부터 확인해 보십시오.

세입자가 며칠 일찍 나갔다고 해서 상생임대 특례를 바로 포기할 필요는 없습니다. 임대기간은 달력의 월 단위로 세고, 마지막에 남은 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 7월 산 아파트를 2023년 9월 10일부터 세주었고, 세입자는 사정이 생겨 2025년 2월 25일에 이사했습니다. 이어 A씨는 2025년 3월 새 세입자와 종전 보증금 그대로 2년 계약을 맺었습니다. 첫 계약의 실제 임대기간이 1년 6개월에 보름가량 모자라 직전임대차계약 요건을 못 채운 것인지 궁금해했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하루라도 모자라면 상생임대 기간 요건을 못 채우나요?

아니요, 직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대기간은 월력에 따라 계산하고 1개월 미만은 1개월로 보므로, 1년 6개월이나 2년에서 1개월이 안 되게 모자라면 기간 요건을 충족할 수 있습니다. 한 달 이상 모자라면 이 계산으로 채워지지 않습니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3 제3항은 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다고 정합니다. 계산 대상은 계약서상 기간이 아니라 실제로 임대한 기간입니다.

이 계산 방법은 시행령에 직접 적혀 있으므로 며칠 모자란 사정만으로 요건을 못 채웠다고 볼 것은 아닙니다. 다만 시작일과 종료일을 어느 자료로 잡느냐에 따라 모자란 기간이 1개월을 넘는지가 달라지므로 날짜 자료부터 맞춰 봐야 합니다.

월력 계산은 실제로 어떻게 하나요?

임대를 시작한 날부터 달 단위로 세어 나가고, 다 채우지 못한 마지막 며칠을 1개월로 올려 계산합니다. 2023. 9. 10.부터 2025. 2. 25.까지 임대했다면 1년 5개월과 보름가량이 되고, 남은 날수를 1개월로 보아 1년 6개월이 됩니다.

반대로 2023. 9. 10.부터 2025. 1. 20.까지만 임대했다면 1년 4개월과 10여 일로 1년 5개월이 되어 요건에 못 미칩니다. 상생임대차계약도 같은 방식이어서 2년에서 1개월이 안 되게 모자라야 2년으로 봅니다.

시작일과 종료일은 계약서 날짜보다 실제 입주일과 퇴거일, 보증금을 주고받은 날로 확인합니다. 전입신고일, 보증금 이체일, 관리비 정산 내역이 서로 맞아야 다툼이 생기지 않습니다.

한 달 이상 모자라면 방법이 없나요?

한 달 이상 모자라더라도 세입자의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺었고, 새 계약의 보증금과 월세가 종전 계약보다 늘지 않았다면 두 계약의 임대기간을 합산할 수 있습니다. 이 합산은 직전임대차계약과 상생임대차계약 모두에 적용됩니다.

새 계약에서 보증금이나 월세를 조금이라도 올리면 합산 요건이 깨집니다. 합산으로 기간을 채운 경우에는 마지막 계약의 임대기간 종료일이 양도기한 계산의 기준이 되는지도 함께 확인해 매매 일정을 잡아야 합니다.

이미 신고했는데 기간 계산이 문제 되면 어떻게 하나요?

세무서가 기간 부족을 이유로 특례를 부인하려 하면 과세예고통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 월력 계산과 실제 입주·퇴거일을 다툴 수 있습니다. 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

반대로 기간이 모자라는 줄 알고 비과세 없이 신고해 세금을 냈는데 월력 계산으로 요건을 채운 것이 확인되면, 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

상생임대 기간 계산 대응 순서

• 실제 기간 확정 - 계약서, 전입·전출일, 보증금 이체일로 각 계약의 실제 시작일과 종료일을 확정합니다.
• 월력 계산 - 달 단위로 센 뒤 남은 날수를 1개월로 올려 1년 6개월과 2년을 채우는지 계산합니다.
• 합산 검토 - 한 달 이상 모자라면 세입자 사정으로 맺은 새 계약이 종전보다 금액을 올리지 않았는지 보고 합산을 검토합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서와 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 두 계약서를 붙여 냅니다.
• 사후 대응 - 특례가 부인되면 과세전적부심사나 심판청구로, 특례를 빠뜨리고 신고했다면 과세표준 및 세액의 경정청구서로 바로잡습니다(이의신청은 선택 절차입니다).

여기까지는 일반 기준이고, 입주일과 퇴거일 자료가 서로 다르거나 계약이 세 번 이상 이어진 경우에는 날짜별 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상생임대와 1세대1주택 비과세 부인을 둘러싼 과세전적부심사, 심판청구, 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1개월 미만을 1개월로 보는 건 두 계약 모두인가요?
  네. 시행령 제155조의3 제3항은 직전임대차계약과 상생임대차계약에 따른 임대기간을 모두 월력으로 계산하고 1개월 미만은 1개월로 본다고 정합니다. 직전 계약 1년 6개월, 상생 계약 2년 모두 같은 방식입니다.
• 임대기간은 계약서 기간으로 세나요?
  아닙니다. 시행령은 계약에 따라 임대한 기간을 요건으로 두므로 실제 입주부터 퇴거까지의 기간으로 셉니다. 계약서상 2년이어도 세입자가 일찍 나가면 실제 기간으로 다시 계산해 요건을 판단합니다.
• 한 달 반이 모자라면 어떻게 하나요?
  월력 계산으로는 채울 수 없습니다. 다만 세입자 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺었고 새 계약 보증금·월세가 종전보다 늘지 않았다면 두 계약 기간을 합산해 요건을 채울 수 있습니다.
• 퇴거일은 무엇으로 증명하나요?
  보증금 반환일, 세입자 전출일, 관리비 정산일, 집 인도 확인 문자가 대표적입니다. 이 날짜들이 서로 다르면 세무서가 늦은 입주일과 이른 퇴거일로 볼 수 있으니 가능한 한 같은 날짜로 맞춰 둡니다.
• 모자란 줄 알고 세금을 냈다면 돌려받나요?
  월력 계산으로 요건을 채운 것이 확인되면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 해 볼 수 있습니다. 경정청구서와 함께 특례적용신고서, 두 계약서, 입주·퇴거 자료를 제출합니다.
• 특례 부인 통지를 받으면 언제까지 다투나요?
  과세예고통지나 세무조사 결과 통지를 받았다면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이미 납부고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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