양도소득세

상생임대 세입자가 일찍 나갔는데 새로 세를 안 놓고 팔면 특례를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 상생임대차계약으로 실제 세를 준 기간이 2년에 못 미친 채 집을 팔면 상생임대주택 특례를 받을 수 없습니다. 국세청은 세입자 조기퇴거로 실제 임대기간이 2년 미만이면 특례가 안 된다고 회신했고, 2023년부터는 같은 조건의 새 계약 기간을 합산하는 규정이 생겼습니다. 지금은 바로 팔지 말고 보증금을 올리지 않은 새 계약으로 모자란 기간을 채울 수 있는지부터 확인해야 합니다.

세입자가 일찍 나갔다고 해서 바로 집을 팔아야 하는 것은 아닙니다. 상생임대 2년을 채우려면 오히려 보증금을 올리지 않은 새 계약으로 임대를 이어 가는 쪽이 요건에 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 3월 조정대상지역 아파트를 사서 그해 5월 세입자와 2년 전세계약을 맺었습니다. 2023년 5월 보증금을 올리지 않고 2년 갱신계약을 썼고, 이 계약을 상생임대차계약으로 신고할 생각이었습니다. 그런데 세입자가 직장 이전으로 2024년 9월 이사를 나가 보증금을 돌려주게 되었습니다. 갱신계약으로 실제 세를 준 기간은 1년 4개월입니다. A씨는 새 세입자를 들이지 않고 2025년 봄 집을 팔 계획인데, 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세입자가 중간에 나가 2년을 못 채우면 상생임대 특례가 안 되나요?

아니요, 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간이 2년에 못 미친 채로 집을 팔면 특례를 받을 수 없습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3은 직전임대차계약보다 보증금이나 월세를 5% 넘게 올리지 않은 계약을 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이에 맺고, 그 계약에 따라 2년 이상 임대할 것을 요건으로 둡니다. 계약서에 2년이라고 적혀 있어도 실제로 세를 준 기간으로 판단합니다. 세입자가 나간 이유가 세입자 쪽 사정이어도 결론은 같습니다.

• 직전임대차계약 - 집을 산 뒤 본인이 직접 맺은 계약으로, 실제 임대기간이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
• 상생임대차계약 - 직전 계약 대비 5% 이내 인상, 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31. 사이 체결, 계약금 수령 사실이 증빙으로 확인되어야 합니다.
• 임대기간 2년 - 상생임대차계약에 따라 실제로 임대한 기간을 달력의 월 단위로 세고, 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 임차인의 조기퇴거로 상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년 미만이면 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-1236, 2022. 10. 31.). 질의자는 A주택을 직전임대차계약에 따라 세를 준 뒤 2022년에 2년 갱신계약을 맺었는데, 2023년 세입자가 개인 사정으로 중도 퇴거해 보증금을 돌려주게 되었습니다. 질의자는 새 세입자를 들이지 않고 집을 바로 팔 예정이라는 점을 전제로 물었고, 국세청은 상생임대차계약에 따른 실제 임대기간이 2년에 못 미친다는 사실만으로 요건 미충족이라고 보았습니다. 회신 당시 시행령에는 세입자가 나간 뒤 새 계약 기간을 합치는 규정이 없었습니다.

이 회신은 세입자가 나간 뒤 새 계약 없이 바로 양도한다는 사실관계를 전제로 한 해석이어서, 보증금을 올리지 않은 새 계약으로 임대를 이어 간 사안이라면 결론이 달라질 수 있습니다.

2022년 회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

세입자 사정으로 임대가 끊긴 경우 새 계약의 임대기간을 합산하는 규정이 2023. 2. 28. 시행령에 들어왔습니다. 개정 시행령 부칙에는 이 규정에 관한 별도 적용례가 없어 공포일인 2023. 2. 28.부터 시행되었습니다. 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 임대차계약을 맺는 경우로서 새 계약의 보증금이나 임대료가 종전 계약보다 오르지 않았으면, 종전 계약과 새 계약의 임대기간을 합쳐 2년을 셉니다. 회신 사안처럼 새 계약 없이 집을 바로 팔면 이 규정을 쓸 수 없으므로 결론은 그대로이지만, 같은 조건으로 새 세입자를 들여 모자란 기간을 채우면 특례 요건을 갖출 수 있습니다. 상생임대차계약을 맺을 수 있는 기간도 회신 당시 2024. 12. 31.에서 2026. 12. 31.까지로 늘었습니다.

• 합산 요건 - 세입자 쪽 사정으로 임대가 끊겨야 하고, 새 계약의 보증금·임대료가 종전 계약보다 오르지 않아야 합니다.
• 합산 범위 - 직전임대차계약과 상생임대차계약 모두에 적용되므로 1년 6개월 요건과 2년 요건 어느 쪽이든 새 계약 기간을 보탤 수 있습니다.
• 기간 계산 - 합산한 기간도 월 단위로 세고 1개월 미만은 1개월로 봅니다.

2026. 10. 1.부터 무엇이 바뀌었나요?

상생임대주택 특례에 양도기한이 생겼습니다. 2026. 9. 30. 개정된 시행령은 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제를 인정합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다. 새 계약 기간을 합산해 2년을 채운 집이라면 마지막 계약의 임대기간이 끝난 날을 기준으로 양도기한을 세어야 하므로, 2년을 채운 뒤 오래 보유하면 특례를 놓칠 수 있습니다.

특례를 받으려면 양도소득세 예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서에 내야 합니다.

특례를 못 받으면 비과세는 어떻게 받나요?

거주요건을 직접 채우는 길이 남습니다. 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유기간 2년에 더해 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 세입자가 나간 집에 본인이 들어가 2년을 살고 팔면 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 거주요건 없이 보유기간 2년만 보면 되므로 상생임대 특례 자체가 필요 없습니다. 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역이었는지가 기준입니다.

상생임대 세입자 조기퇴거 대응 순서

• 실제 임대기간 계산 - 상생임대차계약의 임대 시작일부터 세입자가 실제로 나간 날까지를 월 단위로 셉니다. 1개월 미만을 1개월로 보아도 24개월이 안 되면 그 상태로는 요건 미충족입니다.
• 새 계약으로 이어 가기 - 바로 팔지 말고 보증금과 임대료를 종전 계약보다 올리지 않은 새 계약을 맺어 모자란 기간을 채우는 방법을 검토합니다. 세입자가 나간 사정을 문자·퇴거 통지로 남깁니다.
• 양도 시점 결정 - 합산한 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날을 넘기지 않게 잔금일을 잡습니다. 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다.
• 특례적용신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하면서 특례적용신고서와 계약서들을 냅니다.
• 부인됐을 때 다투기 - 신고 세액이 많았으면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를, 세무서가 고지했으면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 나간 뒤 공실 기간이 얼마나 되는지, 새 계약의 보증금이 종전과 같은지, 묵시적 갱신이 섞였는지에 따라 결론이 달라지므로 계약서와 입금 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자가 1년 4개월 만에 나갔는데 바로 팔면요?
  상생임대차계약에 따라 실제 임대한 기간이 2년에 못 미치므로 그 상태로 팔면 특례를 받을 수 없습니다. 국세청도 세입자 조기퇴거로 실제 임대기간이 2년 미만이면 특례가 안 된다고 회신했습니다. 계약서상 기간이 아니라 실제로 세를 준 기간으로 보므로, 모자란 기간을 새 계약으로 채우지 않는 한 거주요건을 직접 갖춰야 합니다.
• 새 세입자를 들이면 앞 기간과 합쳐서 2년이 되나요?
  세입자 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺고, 새 계약의 보증금이나 임대료가 종전 계약보다 오르지 않았으면 두 계약의 임대기간을 합산합니다. 2023. 2. 28. 시행령에 신설된 규정으로, 2022년 회신 당시에는 없던 길입니다. 보증금이 조금이라도 오르면 합산이 막히므로 새 계약의 금액을 종전과 같거나 낮게 맞춰야 합니다.
• 집주인 사정으로 세입자를 내보낸 경우도 합산되나요?
  합산 규정은 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없게 된 경우에만 적용됩니다. 집주인이 실거주나 매도를 이유로 계약을 끝냈다면 임차인 사정이 아니므로 새 계약 기간을 보태기 어렵습니다. 누가 계약 종료를 먼저 요구했는지가 문자나 통지 기록으로 남아 있어야 하므로, 퇴거 경위를 적은 자료를 보관해 두어야 합니다.
• 임대기간 2년은 어떻게 세나요?
  직전임대차계약과 상생임대차계약의 임대기간은 달력의 월 단위로 세고, 1개월에 못 미치는 기간은 1개월로 봅니다. 예를 들어 임대 시작일부터 세입자가 나간 날까지가 23개월하고 며칠이면 24개월로 계산합니다. 반대로 22개월하고 며칠이면 23개월이 되어 2년에 못 미칩니다. 공실 기간은 임대기간에 넣지 않습니다.
• 상생임대차계약은 언제까지 맺어야 하나요?
  상생임대차계약은 2021. 12. 20.부터 2026. 12. 31.까지 체결하고 임대를 시작해야 합니다. 계약금을 받은 사실이 통장 입금 내역 같은 증빙서류로 확인되어야 합니다. 2022년 회신 당시에는 2024. 12. 31.까지였으나 그 뒤 2026. 12. 31.까지로 늘었고, 2026. 10. 1.부터는 양도기한 요건이 따로 붙었습니다.
• 특례 요건을 채운 뒤 언제까지 팔아야 하나요?
  2026. 10. 1.부터 시행된 개정 시행령에 따라 상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 임대기간이 2026. 12. 31. 이전에 끝나면 2027. 12. 31.까지입니다. 이 양도기한은 부칙에 별도 적용례가 없어 2026. 10. 1. 이후 양도하는 주택부터 적용됩니다.
• 특례를 못 받으면 비과세는 포기해야 하나요?
  아니요, 거주요건을 직접 채우면 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이었던 집은 보유기간 2년과 그 보유기간 중 거주기간 2년을 갖추면 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 세입자가 나간 집에 본인이 들어가 2년을 살고 팔면 됩니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만 보면 되므로 상생임대 특례가 필요하지 않습니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  신고한 세액이 많았다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 기한을 넘기면 다툴 길이 좁아지므로 고지서 수령일을 기록해 두어야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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