양도소득세

상속주택이 있는데 살던 집을 팔고 같은 날 새집을 사면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 별도세대에서 상속받은 주택과 원래 살던 일반주택을 가진 1세대가 일반주택을 팔고 같은 날 다른 주택을 샀다면, 일반주택을 먼저 양도한 뒤 새집을 취득한 것으로 보아 상속주택 특례로 비과세를 적용할 수 있습니다. 국세청은 2024년 11월 8일 사전답변에서 같은 날 양도와 취득이 이루어진 경우 납세자에게 유리하게 양도가 먼저인 것으로 본다고 했습니다. 지금은 잔금일과 등기일이 양쪽 계약서에서 같은 날로 맞는지 확인해 두십시오.

새집 잔금을 하루 늦추려고 매도인과 다시 협상할 필요는 없습니다. 같은 날 팔고 산 경우에는 판 것이 먼저라고 보므로, 잔금일이 겹친다는 이유만으로 특례가 깨지지는 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2004년부터 살던 아파트 한 채를 아내 명의로 갖고 있었습니다. 2024년 3월 남편이 따로 살던 아버지가 돌아가시면서 아버지가 가진 주택 한 채를 상속받았습니다. 부부는 2026년 8월 28일 살던 아파트를 9억원에 팔고, 같은 날 그 잔금으로 부부 공동명의 새 아파트를 샀습니다. 잔금과 등기가 하루에 이루어졌는데, 세무서가 양도일에 상속주택과 새집까지 3주택이었다고 보지 않을지 걱정되어 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 같은 날 팔고 산 경우의 순서를 어떻게 해석했나요?

일반주택을 먼저 양도하고 새집을 취득한 것으로 본다고 답했습니다. 국세청은 사전-2024-법규재산-0801(2024. 11. 8.)에서, 시행령 제155조 제2항은 별도세대로부터 상속받은 주택과 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 가진 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 상속주택을 주택 수에서 제외하여 1세대 1주택 비과세를 적용하는 규정이고, 기존 일반주택을 양도하고 같은 날 다른 일반주택을 취득한 경우에는 기존주택을 먼저 양도하고 다른 주택을 취득한 것으로 보아 특례를 적용할 수 있다고 했습니다. 양도와 취득이 하루에 이루어져 선후를 가릴 수 없을 때 납세자에게 불리하게 3주택 상태로 보지 않는다는 취지입니다. 이 사전답변은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 새집 잔금을 먼저 치르고 등기까지 마친 뒤 며칠 뒤에 옛집을 판 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

상속주택 특례는 어떤 요건을 갖춰야 하나요?

상속받은 주택과 상속 당시 이미 갖고 있던 일반주택을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항은 상속주택과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택만 해당하고, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택은 제외)을 국내에 각각 1개씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하면 1주택으로 보아 비과세 요건을 적용하도록 정합니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면 동거봉양을 위해 합가한 경우가 아닌 한 특례가 적용되지 않습니다.

• 상속주택 - 피상속인이 여러 채를 가졌다면 소유기간이 가장 긴 1주택, 같으면 거주기간이 가장 긴 1주택 순으로 정합니다.
• 일반주택 - 상속개시 당시 보유하던 주택이어야 합니다. 상속 뒤에 산 집은 이 특례의 일반주택이 아닙니다.
• 비과세 요건 - 일반주택 자체는 보유기간 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주기간 2년을 갖춰야 합니다.

상속주택을 공동으로 상속받아 협의분할 등기를 하지 않은 상태라면 법정상속분에 따라 소유한 것으로 봅니다. 일반주택을 판 뒤 제척기간 안에 협의분할 등기를 해 특례 적용을 받지 못하게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부해야 합니다.

새로 산 집을 나중에 팔 때는 어떻게 되나요?

새집은 상속주택 특례의 일반주택이 아닙니다. 특례는 상속개시 당시 보유한 주택을 파는 경우에만 적용되므로, 상속 뒤에 산 새집을 팔 때는 상속주택이 주택 수에 들어갑니다. 새집을 비과세로 팔려면 그 전에 상속주택을 먼저 정리하거나, 일시적 2주택 등 다른 특례 요건을 따로 갖춰야 합니다. 같은 날 양도·취득 사안에서 특례로 비과세를 받은 뒤에는 새집과 상속주택의 처분 순서를 미리 정해 두어야 합니다.

상속주택 특례 같은 날 양도 취득 대응 순서

• 세대 분리 확인 - 상속개시 당시 피상속인과 별도세대였는지 주민등록 자료로 확인합니다. 같은 세대였다면 동거봉양 합가 요건을 봅니다.
• 일반주택 보유 시점 확인 - 판 집이 상속개시 당시 이미 보유하던 집인지 등기사항증명서로 확인합니다.
• 양도일·취득일 정리 - 옛집 잔금일과 새집 잔금일, 각 등기접수일을 계약서와 등기부로 맞춥니다. 같은 날이면 양도가 먼저인 것으로 봅니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 특례를 적용해 신고합니다.
• 과세 시 대응 - 특례가 부인되어 고지되면 90일 안에 심판청구를 하고, 이미 냈다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 새집 잔금을 옛집보다 며칠 먼저 치렀거나 상속주택이 여러 채라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 새집 잔금을 옛집보다 하루 먼저 치르면 어떻게 되나요?
  사실관계가 달라집니다. 회신은 양도와 취득이 같은 날 이루어진 경우에 양도를 먼저로 보는 것이고, 새집 취득이 먼저 완료된 뒤 옛집을 팔았다면 양도일에 상속주택·옛집·새집을 모두 보유한 상태가 되어 제155조 제2항의 특례 요건에 맞지 않게 됩니다. 이 경우 일시적 2주택 등 다른 특례를 따로 검토해야 합니다.
• 상속받을 때 부모님과 같은 세대였으면 특례가 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 가진 사람이 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우로서 합치기 전부터 보유하던 주택만 상속주택으로 봅니다. 그 밖의 동일세대 상속은 특례 대상이 아닙니다.
• 상속 뒤에 산 집을 팔 때도 특례가 되나요?
  안 됩니다. 특례의 일반주택은 상속개시 당시 보유한 주택으로 한정되므로, 상속 뒤에 취득한 주택을 팔 때는 상속주택이 주택 수에 포함됩니다. 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인에게서 증여받은 주택도 일반주택에서 제외됩니다.
• 두 집을 같은 날 팔면 순서는 어떻게 정하나요?
  거주자가 선택하는 순서에 따라 양도한 것으로 봅니다. 시행령 제154조 제9항은 2개 이상의 주택을 같은 날 양도하는 경우 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다고 정합니다. 같은 날 양도와 취득이 겹친 사안은 이 규정과 같은 취지로 납세자에게 유리하게 보았습니다.
• 상속주택이 여러 채면 어느 집이 상속주택인가요?
  피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택이 상속주택이 됩니다. 소유기간이 같으면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택, 그것도 같으면 상속개시 당시 거주한 1주택, 거주한 사실이 없으면 기준시가가 가장 높은 1주택 순입니다. 나머지 상속주택은 특례 대상이 아닙니다.
• 협의분할을 아직 안 했는데 특례를 받을 수 있나요?
  법정상속분에 따라 소유한 것으로 보아 판단합니다. 일반주택을 양도할 때까지 상속주택을 협의분할하여 등기하지 않은 경우에는 민법상 상속분에 따라 소유하는 것으로 봅니다. 양도 뒤 제척기간 안에 협의분할 등기를 하여 특례를 받지 못하게 되면 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 차액을 신고·납부해야 합니다.
• 특례가 부인되어 세금이 나오면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이미 세금을 내고 신고한 경우라면 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 검토합니다. 이의신청은 선택 절차이고, 심판청구에서 기각되면 90일 안에 행정소송을 제기합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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