양도소득세

2013년 감면 아파트가 있을 때 8·2 대책 전에 계약한 집도 2년 살아야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 계약금을 낸 날 신축주택 감면 아파트를 가지고 있었다면 무주택 세대로 보지 않아 8·2 대책 전에 계약한 집도 2년 거주요건을 채워야 비과세를 받습니다. 감면 아파트를 주택 수에서 빼는 규정은 다주택 여부 판단에만 쓰인다는 것이 국세청 해석입니다. 지금은 계약금 지급일과 그날 감면 아파트를 보유했는지를 계약서와 등기부로 확인해야 합니다.

감면 아파트를 먼저 처분할 필요는 없습니다. 신축주택 감면을 받는 아파트는 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 주택 수에 들어가지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2013년 10월 미분양 아파트를 공동명의로 샀고, 구청에서 신축주택 감면 대상 확인을 받아 지금도 그 집에 살고 있습니다. 2017년 6월에는 조정대상지역 아파트 분양권을 전매로 사는 계약을 맺고 계약금을 냈고, 2017년 9월 잔금을 치렀습니다. 이 아파트에는 들어가 산 적 없이 세를 주고 있습니다. A씨는 2026년 12월 이 아파트를 9억원에 팔 계획인데, 8·2 대책 전에 계약했으니 거주하지 않아도 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

8·2 대책 전에 계약한 집은 왜 거주요건이 빠지나요?

2017. 8. 2. 이전에 계약하고 계약금을 냈으며 그날 세대가 무주택이었다면 2년 거주요건 없이 비과세를 판단합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년에 더해 거주기간 2년을 채워야 비과세로 봅니다. 이 거주요건을 도입한 2017. 9. 19. 개정 시행령 부칙은 2017. 8. 2. 이전 취득 주택과, 그 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대의 주택에는 종전 규정을 적용하도록 했습니다.

따라서 쟁점은 계약금을 낸 날 그 세대가 주택을 보유하지 않았는지입니다. 감면 아파트를 가지고 있던 세대를 무주택으로 볼 수 있느냐가 이 글의 질문입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 계약금 지급일 현재 신축주택 감면 주택을 보유했다면 주택을 보유하지 않은 경우로 보지 않으므로 2년 거주요건을 채워야 한다고 답했습니다(서면-2018-법령해석재산-240, 2018. 5. 3.). 질의자 부부는 2013. 12. 20. 감면 대상 확인을 받은 아파트를 공동명의로 취득했고, 2017. 5. 5. 조정대상지역 아파트 분양권을 전매로 사는 계약을 맺고 계약금을 냈으며, 2017. 8. 14. 잔금을 치렀습니다.

검토내용은 두 규정의 목적이 다르다고 보았습니다. 신축주택 감면 주택을 주택 수에서 빼는 규정은 미분양 해소를 위해 감면 주택을 산 사람이 다주택자가 되어 비과세를 잃지 않도록 한 것이고, 1주택 세대인지 다주택 세대인지 판단할 때에만 적용된다는 것입니다. 반면 거주요건 예외는 실수요 목적의 구입을 유도하려고 계약금 지급 당시 이미 주택이 있었는지에 따라 달리 적용하는 것이어서, 감면 주택이 있으면 무주택 세대로 볼 수 없다고 했습니다.

이 회신은 감면 요건을 모두 갖춘 주택이라는 전제의 해석입니다. 계약금 지급일에 감면 아파트를 이미 처분했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

감면 아파트는 언제 주택 수에서 빠지나요?

나중에 산 아파트를 팔 때 비과세 대상인지 판단하는 단계에서 빠집니다. 「조세특례제한법」은 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 신축주택 감면을 받는 주택을 그 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다. 그래서 A씨가 나중에 산 아파트는 1주택으로 보고, 보유 2년과 거주 2년을 채웠다면 비과세 대상이 됩니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 전출일까지로 계산합니다. 감면 아파트 자체를 팔 때의 감면은 감면 대상 확인을 받아 세무서에 제출해야 적용됩니다.

조정대상지역 공고 전에 계약한 집도 같은 쟁점이 생기나요?

같은 쟁점이 생깁니다. 현행 시행령은 2017년 부칙과 별도로, 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되고 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 문구가 같으므로 계약금 지급일에 감면 주택을 가지고 있었다면 무주택으로 볼 수 있는지를 같은 방식으로 따지게 됩니다.

감면주택 보유 중 거주요건 대응 순서

• 계약금 지급일 확인 - 분양권 전매계약서와 계약금 이체 내역으로 2017. 8. 2. 이전 지급인지 확인합니다.
• 그날 주택 보유 점검 - 계약금 지급일에 감면 아파트나 다른 주택을 가지고 있었는지 등기부로 확인합니다.
• 거주기간 계산 - 주민등록초본으로 나중에 산 집의 전입일과 전출일을 계산해 2년을 채웠는지 봅니다.
• 매도 시기 조정 - 2년이 부족하면 전입해 거주기간을 채운 뒤 잔금일을 잡는 방안을 검토합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 과세되면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약금 지급일과 감면 아파트 처분일이 가까우면 날짜 하루 차이로 결론이 바뀌므로 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금 낸 날 감면 아파트를 이미 팔았다면요?
  거주요건 예외는 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않은 경우에 적용됩니다. 그날 이미 감면 아파트를 팔았고 다른 주택도 없었다면 무주택 세대로 볼 수 있어 2년 거주요건 없이 비과세를 판단합니다. 처분일은 잔금일 기준으로 확인해야 합니다.
• 감면 아파트 때문에 2주택이 되나요?
  아니요. 신축주택 감면 대상 주택은 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 거주자의 소유주택으로 보지 않습니다. 그래서 나중에 산 아파트를 팔 때는 1주택으로 보고 보유·거주요건을 따집니다. 다만 무주택 세대 여부 판단에는 이 규정이 적용되지 않는다는 것이 국세청 해석입니다.
• 2년을 못 살고 팔면 어떻게 되나요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세를 받습니다. 거주기간을 채우지 못하면 비과세가 적용되지 않고 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다. 매도 전에 전입해 2년을 채우는 방안을 검토할 수 있습니다.
• 거주기간은 무엇으로 계산하나요?
  거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 계산합니다. 실제로 살았더라도 전입신고가 늦었다면 그만큼 기간이 줄어들 수 있으므로, 주민등록초본으로 전입·전출일을 먼저 확인하고 실제 거주 자료도 함께 모아 두는 것이 좋습니다.
• 감면 대상 확인은 어떻게 받나요?
  신축주택 감면은 대통령령으로 정하는 방법에 따라 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출한 경우에만 적용됩니다. 취득 당시 시장·군수·구청장에게 받은 확인 서류를 보관해 두어야 하고, 분실했다면 발급 기관에 다시 확인해야 합니다.
• 2017년 뒤 지정된 지역도 마찬가지인가요?
  현행 시행령은 조정대상지역 공고일 이전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 확인되고 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않으면 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 문구가 같으므로 그날 감면 주택이 있었다면 같은 쟁점을 따지게 됩니다.
• 비과세를 부인당하면 다툴 수 있나요?
  과세 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 할 수 있습니다. 이미 세금을 신고·납부했는데 거주요건 예외 사유가 뒤에 확인되면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 계약금 지급일의 주택 보유 상태가 다툼의 출발점입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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