양도소득세

돌아가신 아버지 집이 여러 채면 선순위 상속주택은 어떻게 정하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

피상속인이 집을 여러 채 남겼다면 상속주택 특례가 붙는 집은 상속인이 고르는 것이 아니라 법이 정한 순위로 정해진 선순위 상속주택 한 채뿐입니다. 순위는 아버지가 소유한 기간, 거주한 기간, 돌아가실 때 살던 집, 기준시가 순으로 따집니다. 상속받은 집이 몇 순위인지와 내 일반주택을 상속개시 당시 이미 갖고 있었는지부터 확인해 보십시오.

상속받은 집이 여러 채라고 해서 살던 집 비과세가 바로 막히는 것은 아닙니다. 그중 선순위 상속주택 한 채만 특례 대상이 되고, 나머지 상속주택은 주택 수에 들어가므로 무엇이 몇 순위인지부터 가려야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2018년에 산 아파트에 가족과 살고 있습니다. 따로 살던 아버지가 2025년 3월 돌아가시면서 아버지가 1994년에 산 단독주택과 2012년에 산 아파트를 A씨 혼자 상속받았습니다. A씨는 자기 아파트를 팔 계획인데, 상속받은 두 채 중 어느 집이 상속주택 특례를 받는지, 자기가 고를 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

선순위 상속주택이 되려면 어떤 요건이 필요한가요?

상속주택 특례는 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 별도세대였고, 상속인이 그때 이미 일반주택을 갖고 있던 경우에 일반주택을 팔 때 적용됩니다. 이 조건을 갖추면 상속주택 1채와 일반주택 1채를 가진 1세대도 1주택을 가진 것으로 보고 비과세를 판단합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조 제2항이 정한 요건을 나누면 다음과 같습니다.

• 세대 요건 - 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대가 아니어야 합니다. 같은 세대였다면 60세 이상 부모를 동거봉양하려고 세대를 합친 경우로서 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다.
• 일반주택 요건 - 상속개시 당시 이미 보유한 주택이어야 합니다. 상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 빠집니다.
• 주택 수 요건 - 선순위 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 가진 상태에서 일반주택을 팔아야 합니다.

피상속인이 여러 채를 가졌다면 순위는 어떻게 정하나요?

피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상을 가졌다면 상속주택은 법이 정한 순위에 따른 1주택으로 한정되고, 상속인이 마음대로 정할 수 없습니다. 순위는 위에서부터 차례로 적용하고, 앞 단계에서 한 채로 정해지면 그다음 단계는 보지 않습니다.

• 1순위 - 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
• 2순위 - 소유기간이 같은 주택이 2채 이상이면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
• 3순위 - 소유기간과 거주기간이 모두 같으면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
• 4순위 - 피상속인이 거주한 적 없고 소유기간이 같은 주택이 2채 이상이면 기준시가가 가장 높은 1주택, 기준시가까지 같으면 상속인이 선택하는 1주택

예시에서는 아버지가 1994년부터 가진 단독주택의 소유기간이 2012년 아파트보다 길어 1순위인 단독주택이 선순위 상속주택이 됩니다. 2012년 아파트는 후순위 상속주택으로 A씨 세대의 주택 수에 들어가므로, 그대로 두고 자기 아파트를 팔면 3주택 상태가 되어 상속주택 특례를 받기 어렵습니다.

후순위 상속주택이 함께 있으면 어떻게 해야 하나요?

후순위 상속주택은 일반 주택과 같이 주택 수에 들어가므로, 일반주택을 비과세로 팔려면 양도일 현재 선순위 상속주택과 일반주택만 남아 있어야 합니다. 후순위 상속주택을 먼저 팔면 그 양도에는 양도소득세가 과세될 수 있으니 세액을 비교해 순서를 정합니다.

일반주택 자체도 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 보유기간 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 거주기간 2년 이상이 필요합니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 넘는 부분에는 과세됩니다.

상속등기를 미루면 순위 판단이 달라지나요?

순위 자체는 피상속인 기준으로 정해지지만, 누가 그 집을 소유한 것으로 보는지는 등기 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 일반주택을 팔 때까지 협의분할 등기를 하지 않았다면 민법상 법정상속분대로 상속주택을 가진 것으로 봅니다.

일반주택을 판 뒤 제척기간 안에 협의분할 등기를 해서 특례를 받을 수 없게 되면, 그 등기일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 추가 세액을 신고·납부해야 합니다. 형제가 여러 명이면 협의분할 내용을 일반주택 매도 전에 확정해 두는 편이 안전합니다.

선순위 상속주택 판단 대응 순서

• 피상속인 주택 목록 정리 - 상속개시 당시 피상속인이 가진 주택 전부의 취득일, 거주기간, 기준시가를 표로 정리합니다. 등기사항전부증명서와 주민등록초본으로 확인합니다.
• 순위 확정 - 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가 순으로 선순위 상속주택 한 채를 정합니다. 동률이 생기면 다음 단계 기준을 적용합니다.
• 일반주택 요건 점검 - 일반주택을 상속개시 당시 보유했는지, 2년 보유·거주 요건을 채웠는지 확인합니다. 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택인지도 봅니다.
• 양도 순서와 신고 - 후순위 상속주택을 먼저 정리할지 세액을 비교하고, 일반주택을 판 뒤 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고를 합니다.
• 사후 대응 - 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 하고, 부과처분을 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인이 상속 직전 주택을 처분했거나 상속주택이 재개발로 여러 채가 된 경우에는 등기와 관리처분 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속주택과 1세대1주택 비과세를 둘러싼 경정청구와 양도소득세 부과처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속인끼리 합의해 선순위를 바꿀 수 있나요?
  아니요. 피상속인이 2주택 이상을 가졌다면 상속주택은 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주, 기준시가 순으로 정해진 1주택입니다. 상속인이 고를 수 있는 것은 기준시가까지 같은 마지막 단계뿐입니다.
• 아버지와 같이 살았다면 특례가 없나요?
  상속개시 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례를 받지 못합니다. 다만 60세 이상 부모를 동거봉양하려고 세대를 합친 경우에는 합치기 전부터 부모가 갖고 있던 주택을 상속주택으로 봅니다.
• 상속 후에 산 집을 팔아도 특례가 되나요?
  상속주택 특례의 일반주택은 상속개시 당시 이미 보유한 주택이어야 합니다. 상속받은 뒤 새로 산 주택은 일반주택에 해당하지 않으므로 이 특례로는 비과세를 받기 어렵고, 일시적 2주택 등 다른 특례를 따로 검토해야 합니다.
• 돌아가시기 1년 전 증여받은 집은요?
  상속개시일부터 거슬러 2년 안에 피상속인에게 증여받은 주택은 일반주택에서 제외됩니다. 그 집을 팔 때는 상속주택 특례를 받을 수 없으므로 증여일과 상속개시일 사이 기간을 먼저 확인합니다.
• 거주기간이 같으면 어떻게 정하나요?
  소유기간과 거주기간이 모두 같은 주택이 2채 이상이면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 주택이 선순위입니다. 거주한 적 없는 주택끼리 소유기간이 같으면 기준시가가 높은 주택으로 정합니다.
• 후순위 상속주택을 팔 때도 비과세인가요?
  후순위 상속주택은 상속주택 특례 대상이 아니므로 일반 주택과 같이 주택 수에 들어갑니다. 다른 주택을 함께 가진 상태에서 팔면 양도소득세가 과세될 수 있어 양도 순서와 세액을 미리 비교해야 합니다.
• 특례를 빠뜨리고 세금을 냈다면요?
  예정신고나 확정신고 때 특례를 적용하지 않아 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 경정청구서에 피상속인 주택별 소유기간과 거주기간 자료를 붙여 선순위 판단을 뒷받침해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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