양도소득세

세무서가 정한 상속재산 가액, 양도세 취득가액으로 그대로 묶이나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.13 갱신

세무서가 상속세 결정에서 정한 가액이라도 상속 당시 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 값이 아니라면 양도소득세 취득가액으로 묶이지 않습니다. 대법원 2022두67357 판결은 상속세 0원 주택을 판 상속인에게 소급감정가액에 따른 경정을 인정했습니다. 판결 사실관계와 현행 조문, 상속세 영향까지 정리했습니다.

상속세가 0원이었다고 모두 다시 따질 일은 아닙니다. 세무서가 정한 가액이 당시 시가를 반영했다면 그 가액이 취득가액이 됩니다. 문제는 공시가격 같은 보충적 평가방법으로 낮게 정해진 집을 비싸게 팔아 양도차익이 크게 잡히는 경우입니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결은 이런 경우 세무서 결정가액에 그대로 묶이지 않는다고 판단했습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 3. 어머니가 돌아가시면서 단독주택 한 채를 상속받았습니다. 다른 재산을 합쳐도 일괄공제 5억원 안이어서 0원으로 신고했고, 세무서도 2024. 11. 그 주택을 공시가격 기준 2억 3,000만원으로 평가해 0원으로 결정했습니다. A씨는 2025. 9. 주택을 9억 8,000만원에 팔고 취득가액을 2억 3,000만원으로 잡아 양도소득세를 냈습니다. 2026. 9. 감정평가법인에 상속 당시 시가를 소급해 감정받아 보니 6억 2,000만원이 나왔습니다. A씨는 지금이라도 취득가액을 감정가로 바꿔 세금을 돌려받을 수 있는지, 세무서가 거부하면 어떻게 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떤 사건을 판단했나요?

원고는 2019. 1. 3. 어머니가 사망하면서 부산의 토지 지분과 토지, 그 지상 주택을 상속받았습니다. 2019. 7. 30. 이 부동산을 4억 900만원으로 평가하고 일괄공제 5억원을 적용해 상속세를 0원으로 신고했습니다. 부산진세무서장은 2019. 10. 14. 보충적 평가방법으로 2억 1,604만 8,000원으로 평가하고 역시 0원으로 결정했습니다.

원고는 2020. 9. 7. 이 부동산을 10억 1,100만원에 팔고 결정가액에 취득세를 더해 취득가액으로 삼아 양도소득세 2억 9,325만여 원을 냈습니다. 그 뒤 감정평가법인에서 받은 소급감정가액 6억 9,096만원을 취득가액으로 해 달라고 경정청구를 했으나, 금정세무서장은 2020. 12. 18. 그 감정가액이 상증세법 시행령 제49조 제1항의 감정가액이 아니라며 거부했고, 소송 중에는 상속세 결정가액이 취득 당시 실지거래가액으로 의제된다고 처분사유를 바꿨습니다. 제1심 법원이 선임한 감정인은 상속개시일 기준 시가를 7억 2,970만 9,000원으로 평가했습니다.

세무서가 정한 상속재산 가액은 양도세 취득가액으로 굳어지나요?

소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상증세법에 따라 평가한 가액으로 보면서, 괄호 안에서 「같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다」고 정합니다. 세무서는 결정이 먼저 있었으니 그 가액이 곧 취득가액이라고 보았습니다.

대법원은 이 괄호 부분의 적용 범위를 좁혔습니다. 판결요지는 “세무서장 등이 상속재산에 대하여 결정ㆍ경정한 가액이 객관성과 합리성을 충족한 경우에 한하여 위 규정이 적용될 수 있는 것으로 위 규정의 적용 범위를 제한적으로 해석하여야 한다.”고 밝혔습니다. 상속세가 0원이면 다툴 실익이 없어 그냥 두기 쉬운데, 결정가액이 곧 취득가액이라면 두 세목 모두에서 불복 기회가 사실상 박탈된다는 것이 핵심 이유입니다. 이 사건 결정가액은 법원 감정가액과 상당한 차이가 있어 시가로 볼 수 없다며, 법원 감정가액을 기준으로 거부처분을 취소한 원심을 유지했습니다.

상속 뒤에 받은 소급감정가액도 시가가 되나요?

될 수 있습니다. 이 판결도 “거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다.”고 했습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결은 상속받은 근저당 부동산의 양도세 사건에서 법원 촉탁 감정가액을 취득가액으로 본 원심 판단을 수긍했습니다. 상속세 사건에서도 대법원 1999. 4. 27. 선고 99두1595 판결이 소송에서 증명된 시가로 정당세액을 따진다고 했고, 대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결이 소급감정가격도 시가로 보았습니다.

다만 시가로 인정되는 것은 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 감정가액입니다. 대법원 2026. 4. 30. 선고 2024두61780 판결은 법원 감정은 상증세법 시행령 제49조 제1항의 감정과 성격이 달라 그 조항의 감정 시기나 감정기관 수 요건에 구속되지 않는다고 보았습니다. 세무서가 시행령 요건을 들어 감정가를 받아들이지 않아도 소송에서 법원 감정으로 시가를 증명할 길이 남아 있다고 볼 수 있습니다.

종전 실무와 무엇이 달라졌고 현행 법령에도 적용되나요?

조문 문언만 보면 결정가액이 곧 취득가액이라고 읽힐 여지가 있었지만, 이제는 결정가액이 시가를 반영했는지부터 다툴 수 있습니다. 원심은 상증세법 제77조의 결정 통지가 제대로 되지 않았다는 점을 이유로 들었지만, 대법원은 통지는 이 규정의 요건이 아니어서 그 이유는 적절하지 않고 결론만 정당하다고 보았습니다.

판결이 적용한 것은 구 소득세법 시행령(2021. 2. 17. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제163조 제9항입니다. 그 뒤 개정은 앞 괄호에서 제외하는 증여의 범위를 고친 것이고, 문제된 두 번째 괄호는 현행 조문에도 같은 문구로 남아 있어 지금 상속주택을 파는 분에게도 같은 해석이 적용될 수 있습니다. 반대로 결정가액이 평가기간 안의 매매가액이나 감정가액처럼 시가로 인정되는 값이면 그대로 취득가액이 될 수 있습니다. 같은 쟁점의 실무 문답은 「상속세 0원으로 끝난 집을 팔 때 취득가액을 감정가로 다시 잡을 수 있나요?」에서 정리했습니다.

감정가로 취득가액을 올리면 상속세는 문제없나요?

이 판결은 양도소득세 취득가액만 판단했고 상속세는 다루지 않았습니다. 다만 상속 당시 시가가 높았다는 주장은 상속재산 가액도 높았다는 뜻이어서 상속공제를 넘을 수 있고, 상속세 부과제척기간은 신고한 경우에도 10년이어서 세무서가 다시 결정할 여지가 남습니다.

그렇다고 세무서가 상속인의 감정가를 곧바로 쓸 수는 없습니다. 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 밖의 감정가액을 상속세 시가로 쓰려면 법정결정기한(상속세 신고기한부터 9개월)까지의 감정이어야 하고 평가심의위원회 심의를 거쳐야 합니다. 대법원 2024두61780 판결과 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결은 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 증명해야 한다고 보았습니다. A씨처럼 그 기한이 지난 뒤 받은 감정은 이 경로로 상속세 시가가 되기 어렵다고 볼 수 있지만, 다시 결정될 가능성이 없다고 단정할 수는 없습니다. 감정가로 상속재산이 5억원을 넘는다면 양도소득세 환급액과 상속세 추가 부담을 함께 계산해 경정청구 여부를 정하시기 바랍니다.

상속주택 양도세 경정청구 대응 순서

• 기한 확인 - 법정신고기한부터 5년, 거부 통지를 받았다면 90일이 지났는지 봅니다.
• 결정가액의 근거 확보 - 세무서가 상속재산 가액을 정한 방법을 결정 내역으로 확인합니다.
• 소급감정 의뢰 - 상속개시일 기준 감정을 맡기고 비교표준지와 보정 근거가 드러나게 받습니다.
• 상속세 영향 계산 - 감정가를 넣었을 때 상속공제를 넘는지, 부과제척기간이 남았는지 봅니다.
• 경정청구와 불복 - 경정청구서에 이 판결의 법리를 적고, 거부되면 심사청구나 심판청구를 거쳐 행정소송에서 법원 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세무서의 평가방법과 감정가액과의 차이, 상속공제 여유분과 부과제척기간에 따라 결론이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상속받은 부동산의 양도소득세 경정청구와 조세 불복, 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세가 0원으로 결정됐는데 그때 가액이 꼭 취득가액이 되나요?
  아닙니다. 대법원 2022두67357 판결은 세무서가 상속세 결정에서 정한 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가일 때만 양도소득세 취득가액으로 본다고 했습니다. 보충적 평가로 낮게 정해진 가액이라면 상속 당시 시가를 따로 증명해 다툴 수 있습니다.
• 몇 년 지나서 받은 소급감정가액도 인정되나요?
  인정될 수 있습니다. 거래가격이 없으면 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 소급감정이라는 이유만으로 달라지지 않는다는 것이 대법원의 일관된 법리입니다. 다만 감정이 객관적이고 합리적인 방법으로 이루어져야 합니다.
• 세무서가 평가기간 밖 감정이라며 경정청구를 거부했습니다.
  거부 통지를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 할 수 있습니다. 대법원 2024두61780 판결은 법원 감정은 상증세법 시행령 제49조 제1항의 감정 시기·기관 수 요건에 구속되지 않는다고 보았으므로, 소송에서 법원 감정으로 시가를 증명할 길이 열려 있다고 볼 수 있습니다.
• 상속세 결정 통지서를 받지 못했다면 결정가액이 적용되지 않나요?
  통지 여부가 기준은 아닙니다. 원심은 통지가 없었다는 점을 들었지만, 대법원은 결정 통지가 이 규정의 요건으로 명시되어 있지 않아 그 이유는 적절하지 않다고 했습니다. 결정가액이 시가를 객관적으로 반영했는지가 기준입니다.
• 판결은 옛 시행령 사건인데 지금 팔아도 같은가요?
  같은 해석이 적용될 수 있습니다. 판결이 다룬 구 소득세법 시행령 제163조 제9항의 두 번째 괄호, 즉 세무서장등이 결정·경정한 가액에 관한 문구는 현행 조문에도 그대로 있습니다. 2021. 2. 17. 개정은 특례에서 빼는 증여 범위를 고친 것입니다.
• 감정가를 반영하면 상속세를 다시 내야 하나요?
  판결이 직접 다룬 문제는 아니어서 함께 따져 보아야 합니다. 감정가로 보면 상속재산이 상속공제를 넘을 수 있고, 상속세 부과제척기간은 신고한 경우에도 10년입니다. 다만 세무서가 평가기간 밖 감정가액을 상속세 시가로 쓰려면 법정결정기한 안의 감정일 것 등 요건이 따로 있어 곧바로 상속세가 늘어나는 것은 아닙니다. 양도세 환급액과 상속세 부담을 함께 계산한 뒤 청구 범위를 정하시기 바랍니다.
• 경정청구는 언제까지 할 수 있나요?
  양도소득세 과세표준신고서를 법정신고기한까지 낸 경우 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 할 수 있습니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 통지해야 하고, 2개월 안에 통지가 없으면 2개월이 되는 날의 다음 날부터 불복할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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