양도소득세

상속세 0원으로 끝난 집을 팔 때 취득가액을 감정가로 다시 잡을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 상속세 결정 때 세무서가 정한 보충적 평가액이 시가를 객관적·합리적으로 반영하지 못했다면 양도소득세 취득가액을 상속 당시 소급감정가로 다시 잡을 수 있습니다. 대법원은 결정가액을 취득가액으로 보는 규정은 그 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 경우에만 적용된다고 판단했습니다. 지금은 세무서가 상속재산을 얼마로 결정했는지와 상속 당시 주변 시세부터 확인하십시오.

상속세가 0원이라 상속세 단계에서 미리 이의를 제기해 두지 않았더라도 괜찮습니다. 양도소득세 단계에서 상속 당시 시가를 다시 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 1월 어머니가 돌아가시면서 낡은 단독주택과 그 땅을 물려받았습니다. 상속재산이 일괄공제 5억원 안이라 상속세는 0원으로 신고했고, 세무서는 개별공시지가와 주택 공시가격으로 주택과 땅을 2억 2천만원으로 평가해 상속세 0원으로 결정했습니다. 2025년 A씨가 이 집을 개발업체에 10억원에 팔면서 취득가액을 2억 2천만원으로 잡아 양도소득세를 냈습니다. 뒤늦게 상속 당시 시세가 훨씬 높았다는 것을 알고 상속개시일 기준으로 소급감정을 받아 보니 7억원이 나왔고, A씨는 이 금액을 취득가액으로 해 달라며 경정청구를 했지만 거부됐습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속받은 집을 팔면 취득가액은 얼마로 잡나요?

상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액이 취득가액이 됩니다. 세무서장이 상속세를 결정하면서 정한 가액이 있으면 원칙적으로 그 결정가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 같은 문언을 두고 있습니다.

상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려울 때만 개별공시지가 같은 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 시골 단독주택이나 오래된 상가처럼 거래가 드문 부동산은 보충적 평가액이 실제 시세보다 크게 낮게 나오는 일이 많습니다. 취득가액이 낮을수록 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어납니다.

세무서가 정한 상속재산 가액을 양도세 때 다툴 수 있나요?

네, 세무서가 상속세 결정 때 정한 가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가가 아니면 그 가액에 묶이지 않습니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결은 결정가액을 취득가액으로 보는 규정은 그 가액이 객관적이고 합리적인 경우에만 적용된다고 제한해 해석했습니다.

대법원은 이유로, 상속세가 0원이면 상속인이 당장 세금 부담이 없어 상속세 결정을 다투지 않는 일이 많다는 점을 들었습니다. 결정이 먼저 있었다는 이유만으로 그 가액을 무조건 취득가액으로 보면 상속세 단계와 양도세 단계 모두에서 불복할 기회가 사실상 사라진다는 것입니다. 위 사건에서 세무서 결정가액은 약 2억 1,600만원이었고 법원 감정가액은 약 7억 2,900만원이어서 차이가 컸습니다. 위 사례처럼 10억원에 판 집이라면 필요경비를 빼기 전 양도차익이 취득가액 2억 2천만원 기준으로는 7억 8천만원, 7억원 기준으로는 3억원이 되어 세금 차이가 큽니다.

원심은 상속세 결정 통지가 제대로 되지 않았다는 점을 이유로 들었지만, 대법원은 통지는 이 규정의 적용 요건이 아니라고 하면서도 결론은 유지했습니다. 통지를 받았는지보다 결정가액이 시가를 제대로 반영했는지를 다투는 편이 맞습니다.

상속 당시로 거슬러 받은 소급감정가도 시가가 되나요?

네, 공신력 있는 감정기관이 상속개시일을 기준으로 평가한 감정가액은 나중에 받은 소급감정이라도 시가로 볼 수 있습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결은 양도소득세 취소소송의 사실심 변론종결 때까지 상속 당시 시가가 증명되면 그 시가로 정당한 세액을 다시 계산해야 한다고 보았습니다.

위 2022두67357 사건에서도 1심 법원이 맡긴 감정인의 감정평가액이 상속개시일 현재 시가로 인정됐고, 이를 기초로 계산하니 돌려줘야 할 세액이 청구한 세액보다 많아 거부처분 전부가 취소됐습니다. 다만 소송 전 경정청구 단계에서 납세자가 따로 받은 감정은 세무서가 받아들이지 않는 경우가 있어, 소송에서 법원 감정을 다시 신청하는 일이 많습니다.

상속세 신고 때 미리 해 둘 수 있는 일은?

곧 팔 계획이 있다면 상속세 신고 때부터 감정평가를 받아 시가로 신고하는 방법이 있습니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 평균액이 시가로 인정되고, 그 가액이 나중에 양도세 취득가액이 됩니다.

상속재산이 일괄공제 5억원 안에 들면 감정가로 높여 신고해도 상속세는 늘지 않는 경우가 많습니다. 반대로 다른 상속재산이 많아 상속세가 늘어날 수 있다면 상속세와 양도세를 함께 계산해 보고 정해야 합니다.

상속 부동산 양도세 취득가액 다툼 대응 순서

• 상속세 결정 내용 확인 - 세무서가 상속재산을 얼마로 결정했는지 결정통지서나 홈택스 자료로 확인합니다. 보충적 평가액이면 다툴 여지가 있습니다.
• 시세 자료 수집 - 상속개시일 무렵 주변 매매사례, 개발 계획, 실제 양도가액을 모읍니다. 결정가액이 시가와 동떨어졌다는 근거가 됩니다.
• 소급감정 의뢰 - 상속개시일을 기준으로 감정평가법인에 소급감정을 맡깁니다. 경정청구의 계산 근거가 됩니다.
• 경정청구 - 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 감정가를 취득가액으로 한 경정청구서를 냅니다. 거부되면 거부 통지일을 기록합니다.
• 불복과 법원 감정 - 거부처분에 대해 심판청구나 소송을 내고, 소송에서는 법원 감정을 신청합니다. 사실심 변론종결 때까지 시가가 증명되면 그 가액으로 다시 계산됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속재산이 많아 상속세가 실제로 나왔거나 상속세 신고 때 이미 감정가로 신고했다면 상속세 결정서와 신고서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 경정거부처분 취소소송과 상속세 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세를 안 냈는데 상속재산 가액이 왜 중요하나요?
  상속재산 가액이 나중에 그 재산을 팔 때 양도소득세 취득가액이 되기 때문입니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 평가한 가액으로 보고, 세무서장이 결정한 가액이 있으면 원칙적으로 그 가액으로 합니다. 취득가액이 낮으면 양도차익이 커집니다.
• 세무서 결정가액과 감정가가 얼마나 차이 나야 하나요?
  정해진 비율은 없고, 결정가액이 상속개시일 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것인지로 판단합니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2022두67357 판결 사안에서는 결정가액 약 2억 1,600만원과 법원 감정가액 약 7억 2,900만원의 차이가 커서 결정가액이 시가로 인정되지 않았습니다.
• 상속세 결정통지를 못 받았어야 다툴 수 있나요?
  아닙니다. 대법원은 결정가액을 취득가액으로 보는 규정이 결정 통지를 요건으로 하지 않는다고 했습니다. 통지 여부와 상관없이 결정가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가인지를 다투면 됩니다. 상속세 결정 통지 의무 자체는 상속세 및 증여세법 제77조에 따로 있습니다.
• 몇 년 뒤에 받은 소급감정도 인정되나요?
  인정될 수 있습니다. 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결은 거래가액이 없으면 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 소급감정이라도 달라지지 않는다고 했습니다. 다만 감정의 기준일이 상속개시일이어야 하고 평가 방법이 합리적이어야 합니다.
• 경정청구는 언제까지 할 수 있나요?
  양도소득세 과세표준신고서를 법정신고기한까지 낸 경우 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 경정청구가 거부되면 그 거부처분에 대해 다시 불복 기간이 진행되므로 거부 통지서를 받은 날을 기록해 두어야 합니다.
• 상속세 신고 때 감정가로 신고하면 상속세가 늘지 않나요?
  상속재산이 일괄공제 5억원 안에 들면 감정가로 신고해도 상속세가 생기지 않는 경우가 많습니다. 상속세 및 증여세법 제21조 제1항은 기초공제와 그 밖의 인적공제 합계와 5억원 중 큰 금액을 공제받게 합니다. 다른 재산이 많으면 상속세와 양도세를 함께 계산해 봐야 합니다.
• 상속세 신고 때 시가로 인정되는 감정은 무엇인가요?
  상속개시일 전후 6개월 안에 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있으면 그 평균액이 시가로 인정됩니다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따른 것이고, 이렇게 신고한 가액은 나중에 그 재산을 팔 때 취득가액이 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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• 증여세를 신고·납부했는데 결정 통지가 없으면 돌려받을 수 있나요?

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