양도소득세

살 때 조정대상지역이던 집을 해제된 뒤 팔아도 다주택 중과가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 다주택자 양도소득세 중과는 양도 당시 조정대상지역에 있는 주택에만 적용되므로 팔기 전에 조정대상지역에서 해제됐다면 기본세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다. 소득세법은 양도하는 주택이 조정대상지역에 있는지를 기준으로 중과를 정합니다. 지금은 잔금일에 그 지역이 조정대상지역이 아닌지와 재지정 여부부터 확인해야 합니다.

살 때 조정대상지역이었다는 이유로 중과세율을 미리 계산해 둘 필요는 없습니다. 다주택자 중과는 집을 파는 날의 지역 지정만 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년부터 수도권에 아파트 한 채를 가지고 있고, 2020년 9월 조정대상지역이던 광역시에 아파트를 한 채 더 샀습니다. 그 광역시는 2022년 9월 조정대상지역에서 해제됐습니다. 2026년 5월 중과 한시 배제가 끝났다는 소식을 듣고, 2026년 11월 광역시 아파트를 팔면 살 때 조정대상지역이었으니 중과세율이 붙는지 물어 왔습니다. 양도일에도 그 지역이 조정대상지역이 아니라면 기본세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

살 때 조정대상지역이던 집을 해제 뒤 팔면 중과되나요?

아니요, 다주택자 중과는 양도 당시 조정대상지역에 있는 주택에만 적용되므로 양도 전에 해제됐다면 중과되지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 2주택이나 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도할 때 기본세율에 20%포인트 또는 30%포인트를 더하도록 정합니다. 조문은 양도하는 주택이 조정대상지역에 「있는」 주택인지를 묻기 때문에, 판단 시점은 양도일입니다.

비과세 거주요건이 취득 당시 조정대상지역 여부로 정해지는 것과 다릅니다. 같은 집이라도 비과세는 취득일, 중과는 양도일을 기준으로 따로 판단합니다. 그래서 해제된 지역의 집을 1채만 남기고 팔 때와 다주택 상태로 팔 때 확인할 날짜가 다릅니다. 1채만 남아 비과세를 노린다면 취득일의 지정 여부를, 다주택 상태로 판다면 잔금일의 지정 여부를 확인합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 중과 대상이지만 조정대상지역인지는 양도 당시를 기준으로 판단하므로, 양도 전에 해제된 주택에는 기본세율을 적용한다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년 펴낸 양도소득세 월간 질의 사례집은 서울 주택(2013년 취득)과 대전 주택(2020년 9월 취득)을 가진 사람이 2022. 9. 26. 대전이 해제된 뒤 2023년 7월 대전 주택을 팔려는 사안에서 이렇게 답했고, 양도 때에도 대전이 조정대상지역이 아닌 것을 전제로 한다고 덧붙였습니다. 사례집이 함께 인용한 국세청 회신(서면-2019-부동산-4098, 2020. 10. 29.)은 수도권·광역시 밖에 있고 양도 당시 기준시가 합계액이 3억원 이하인 주택은 중과 주택 수 계산에 넣지 않는다고 했습니다.

이 안내는 양도일에 해제 상태가 유지된 사실관계를 전제로 합니다. 양도 전에 그 지역이 다시 조정대상지역으로 지정되면 결론이 달라집니다.

중과 한시 배제가 끝난 지금은 무엇이 다른가요?

2026. 5. 10. 이후 양도분부터는 조정대상지역 주택에 다시 중과가 적용되므로, 양도일의 지정 여부가 세액을 크게 가릅니다. 현행 시행령은 보유기간 2년 이상인 주택을 2026. 5. 9.까지 양도한 경우에만 중과를 배제했고, 그 뒤에는 2026. 5. 9.까지 계약하고 계약금을 받은 경우 등 경과조치만 남았습니다. 중과가 적용되면 기본세율에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 해제된 지역의 주택은 이런 불이익 없이 기본세율과 보유기간에 따른 공제를 받습니다. 보유기간이 15년 이상이면 양도차익의 30%까지 공제되므로 오래 가진 집일수록 차이가 커집니다.

다주택자 조정대상지역 해제 주택 양도 대응 순서

• 양도일 확정 - 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날을 양도일로 보고, 그날 주택 소재지가 조정대상지역인지 확인합니다.
• 지정·해제 공고 확인 - 국토교통부 공고문으로 해제 효력일과 재지정 여부를 확인합니다. 시·군·구 일부만 지정된 경우 읍·면·동 단위까지 봅니다.
• 주택 수 계산 - 수도권·광역시 밖 기준시가 3억원 이하 주택처럼 중과 주택 수에서 빠지는 집이 있는지 확인합니다.
• 세액 비교 후 신고 - 기본세율과 장기보유특별공제를 적용한 세액으로 예정신고합니다. 중과 여부가 애매하면 두 방식으로 모두 계산해 둡니다.
• 불복과 경정청구 - 중과세율로 고지되면 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 중과로 잘못 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지정·해제 공고일과 잔금일이 며칠 차이로 붙어 있거나 조합원입주권·분양권이 함께 있다면 공고문과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 중과 부과처분에 대한 심판청구와 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 양도일은 계약일인가요, 잔금일인가요?
  양도소득세에서 양도일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 했다면 등기접수일입니다. 계약할 때 조정대상지역이었어도 잔금일에 해제돼 있다면 중과 대상이 아닙니다. 반대로 잔금 전에 다시 지정되면 중과될 수 있습니다.
• 중과되면 세율은 얼마나 올라가나요?
  조정대상지역 주택이 1세대 2주택에 해당하면 기본세율 6%부터 45%에 20%포인트를, 3주택 이상이면 30%포인트를 더합니다. 또 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 해제된 지역의 주택은 기본세율과 보유기간 3년 이상부터의 장기보유특별공제를 적용받습니다.
• 지방의 싼 집도 주택 수에 들어가나요?
  수도권과 광역시·특별자치시(광역시 소속 군과 읍·면 등은 제외) 밖에 있는 주택으로서 양도 당시 기준시가 합계가 3억원 이하인 주택은 중과 주택 수를 셀 때 넣지 않습니다. 이 주택 자체를 팔 때도 중과 대상에서 빠집니다.
• 중과 한시 배제는 끝났나요?
  현행 시행령은 보유기간 2년 이상인 주택을 2026. 5. 9.까지 양도한 경우에 중과를 배제했습니다. 그 뒤에는 2026. 5. 9.까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 뒤 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 양도하는 등 경과조치에 해당할 때만 배제됩니다.
• 비과세 거주요건도 양도일 기준인가요?
  아닙니다. 1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 적용됩니다. 그래서 살 때 조정대상지역이었다면 해제 뒤 팔아도 비과세를 받으려면 2년 거주가 필요합니다. 중과와 비과세의 판단 시점이 서로 다릅니다.
• 중과로 고지되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 중과세율로 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 중과로 스스로 신고했는데 양도일에 해제 상태였다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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