양도소득세

부부가 함께 하던 사업을 법인으로 바꾸면 양도소득세 이월과세를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 부부가 공동사업으로 운영하던 사업장의 사업용 고정자산 전부를 현물출자해 법인으로 바꾸면 새 법인 자본금이 순자산가액 이상인 경우 양도소득세 이월과세를 받을 수 있습니다. 국세청은 공동사업장이 둘 이상이면 사업장마다 따로 적용한다고 회신했습니다. 지금은 건물 안의 주택 층이 이월과세에서 빠지므로 층별 용도부터 확인해야 합니다.

사업장 건물이 부부 중 한 사람 명의라고 해서 공동사업 지분대로 건물 명의를 먼저 나눌 필요는 없습니다. 공동사업 계약서와 사업자등록, 사업장별 자산·부채 목록이 갖춰져 있는지부터 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

D씨 부부는 15년 넘게 각자 명의의 상가 건물 두 곳에서 도소매업을 해 왔습니다. 2024년 공동사업 계약을 맺고 두 사업장을 함께 운영하기 시작했고, 2026년 하반기에 사업장의 자산과 부채를 그대로 넘겨 법인을 세우려고 합니다. 두 건물을 합친 시가는 약 30억원이고, 그중 한 건물의 4층과 5층은 가족이 사는 주택입니다. 부부는 공동사업이라도 이월과세가 되는지, 주택 층까지 함께 넘겨야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부부 공동사업도 사업장 단위로 이월과세를 받나요?

네, 부부가 공동사업 계약을 맺고 운영하던 사업장의 사업용 고정자산 전부를 현물출자해 법인으로 바꾸면 이월과세를 받을 수 있습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「조세특례제한법」은 거주자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업 양도·양수 방법으로 법인으로 전환하면 그 자산의 양도소득세를 이월과세하도록 정하고 있습니다. 거주자가 혼자인지 여럿인지는 따지지 않습니다.

이월과세는 개인이 법인에 넘긴 부동산의 양도소득세를 그때 걷지 않고, 법인이 나중에 그 자산을 팔 때 법인세로 내게 하는 방식입니다. 그래서 전환 시점에 현금이 나가지 않습니다.

• 새 법인 자본금 - 법인으로 바뀌는 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다.
• 순자산가액 - 전환일 현재 시가로 평가한 자산 합계에서 충당금을 포함한 부채 합계를 뺀 금액입니다.
• 사업용 고정자산 - 그 사업에 직접 쓰는 유형·무형자산이고, 업무와 관련 없는 부동산은 빠집니다.
• 업종 제한 - 호텔·여관업(관광숙박업 제외), 일부 유흥주점업 같은 소비성서비스업 법인으로 바꾸면 적용되지 않습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 거주자 두 사람이 공동사업 계약을 맺고 운영하다가 그 공동사업의 사업용 고정자산 전부를 현물출자해 법인으로 바꾸면 이월과세를 받을 수 있다고 회신했습니다(서면법규과-1259, 2014. 12. 1.). 새 법인의 자본금이 전환 사업장의 순자산가액 이상이어야 하고, 공동사업장이 둘 이상이면 사업장마다 따로 적용한다고 덧붙였습니다.

질의한 부부는 남편 명의 상가를 아내에게 임대해 아내가 도소매업을 하고, 아내 명의 건물에서도 도소매업을 하고 있었습니다. 아내 명의 건물의 4층과 5층은 주택이었습니다. 국세청은 이 규정이 사업용 고정자산을 대상으로 하므로, 사업에 쓰지 않고 개인이 사는 주택은 사업용 고정자산이 아니라고 보았습니다. 그래서 사업용 고정자산은 모두 넘기고 주택만 남겨도 적용 대상이 된다고 판단했습니다.

이 회신은 질의한 부부의 사업장 구성과 공동사업 계약을 전제로 한 해석이므로, 사업장 구성이나 계약 내용이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

2021년부터 주택은 왜 이월과세에서 빠졌나요?

2021. 1. 1. 이후 현물출자하거나 법인으로 전환하는 분부터는 사업용 고정자산이라도 주택이나 주택을 취득할 수 있는 권리는 이월과세에서 빠집니다. 회신 당시에는 주택이 사업용이 아니라서 빠졌다면, 지금은 주택임대업에 쓰던 주택이라도 법으로 제외됩니다.

개정법 부칙은 2021. 1. 1. 전에 현물출자하거나 법인전환한 분에는 종전 규정을 따르도록 했습니다. 지금 전환한다면 건물 안의 주택 층은 이월과세 대상에서 빼고 상가 부분만 넘기는 구조를 짜야 합니다. 주택 층을 법인에 함께 넘기면 그 부분은 일반 양도로 보아 양도소득세를 계산합니다.

법인 전환 뒤 5년 안에 무엇을 하면 세금을 내야 하나요?

법인 설립등기일부터 5년 안에 법인이 넘겨받은 사업을 폐지하거나, 이월과세를 받은 사람이 전환으로 받은 주식의 50% 이상을 처분하면 미뤄 둔 양도소득세를 내야 합니다. 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 이월과세액을 양도소득세로 납부합니다.

• 사업의 폐지 - 법인이 넘겨받은 사업용 고정자산의 2분의 1 이상을 처분하거나 사업에 쓰지 않는 경우입니다. 파산이나 회생절차에 따른 처분 등은 빠집니다.
• 주식의 처분 - 유상·무상 이전과 유상·무상 감자를 포함합니다. 사망, 파산, 합병·분할로 처분한 경우 등은 빠집니다.

부부 공동사업이라면 두 사람이 받은 주식을 각자 계산하므로, 한 사람이 자녀에게 주식을 증여하는 것도 처분이 될 수 있습니다.

공동사업 법인전환 이월과세 대응 순서

• 공동사업 확인 - 공동사업 계약서, 사업자등록, 손익분배비율을 확인합니다. 사업장이 둘이면 사업장마다 요건을 따로 봅니다.
• 자산 구분 - 사업에 직접 쓰는 자산, 업무무관 부동산, 주택 층을 나눠 목록을 만듭니다. 주택은 이월과세 대상이 아닙니다.
• 자본금 맞추기 - 사업장별 순자산가액을 시가로 계산하고, 새 법인 자본금이 그 이상이 되게 설계합니다.
• 적용신청서 제출 - 양도소득세 예정신고 때 새 법인과 함께 이월과세적용신청서를 냅니다. 신청서가 빠지면 다툼이 생깁니다.
• 5년 사후관리 - 설립등기일부터 5년 동안 자산 처분과 주식 이전을 기록합니다. 세무서가 이월과세를 부인해 고지하면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 한 건물에 상가와 주택이 섞여 있거나 부부 사이에 임대차가 있었다면 건물 층별 용도와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 법인전환 이월과세 부인에 따른 양도소득세 부과처분 심판청구와 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부가 아닌 동업자끼리도 같은 결론인가요?
  네, 국세청 회신은 거주자 두 사람이 공동사업 계약을 맺고 운영한 경우를 대상으로 했고 부부라는 점을 요건으로 삼지 않았습니다. 공동사업의 사업용 고정자산 전부를 현물출자하고 자본금이 순자산가액 이상이면 이월과세를 받을 수 있습니다. 다만 공동사업의 실체가 있는지는 계약서와 사업자등록으로 확인합니다.
• 사업장이 두 곳이면 어떻게 계산하나요?
  공동사업장이 둘 이상이면 사업장마다 따로 이월과세 요건을 봅니다. 사업장별로 사업용 고정자산 전부를 넘겼는지, 순자산가액을 얼마로 계산하는지를 각각 따지게 됩니다. 한 사업장은 요건을 갖추고 다른 사업장은 갖추지 못하면 결론이 사업장마다 달라질 수 있습니다.
• 새 법인 자본금은 얼마 이상이어야 하나요?
  법인으로 바뀌는 사업장의 순자산가액 이상이어야 합니다. 순자산가액은 전환일 현재 시가로 평가한 자산 합계에서 충당금을 포함한 부채 합계를 뺀 금액입니다. 부동산을 장부가액으로 계산하면 자본금이 모자라 이월과세가 부인될 수 있으므로 시가 평가 자료를 준비해야 합니다.
• 건물 4층이 주택인데 함께 넘겨도 되나요?
  넘길 수는 있지만 2021. 1. 1. 이후 현물출자분부터는 주택과 주택을 취득할 수 있는 권리가 이월과세 대상에서 빠집니다. 주택 층을 법인에 넘기면 그 부분은 일반 양도로 보아 양도소득세를 계산합니다. 회신 당시에도 개인이 사는 주택은 사업용 고정자산이 아니라고 보았습니다.
• 사업 양수도 방식으로도 이월과세를 받나요?
  네, 사업을 하던 사람이 발기인이 되어 순자산가액 이상을 출자해 법인을 세우고, 설립일부터 3개월 안에 그 법인에 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 넘기면 같은 이월과세를 받을 수 있습니다. 3개월이 지나면 이 방식에 해당하지 않습니다.
• 전환 뒤 5년 안에 주식을 팔면 어떻게 되나요?
  이월과세를 받은 사람이 전환으로 받은 주식의 50% 이상을 처분하면 미뤄 둔 양도소득세를 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 내야 합니다. 유상 이전뿐 아니라 증여 같은 무상 이전과 유상·무상 감자도 처분에 들어갑니다. 사망이나 파산으로 처분한 경우 등은 빠집니다.
• 이월과세가 부인돼 고지되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 자본금 부족이나 사후관리 위반을 이유로 양도소득세를 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 전환 당시 순자산가액 계산표와 공동사업 계약서가 주된 자료가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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