양도소득세

이혼 뒤 내 집을 먼저 팔고 재산분할로 집을 받으면 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

아니요, 내 집을 판 뒤 재산분할로 전 배우자 집을 넘겨받으면 판 날 이미 2주택이었던 것으로 보아 1세대1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 재산분할로 받은 집의 취득시기는 전 배우자가 처음 취득한 날이기 때문입니다. 먼저 두 집의 최초 취득일을 등기부로 비교해야 합니다.

재산분할로 집을 넘겨받는 데에는 양도소득세가 붙지 않으므로 그 이전 자체를 걱정할 필요는 없습니다. 문제는 그 전에 판 내 집의 비과세 판정입니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2026년 3월 이혼 조정이 성립하면서, 배우자 명의 아파트(2013년 취득)는 재산분할로 C씨가 넘겨받고 C씨 명의 아파트(2015년 취득)는 팔아서 4억원을 배우자에게 주기로 했습니다. C씨는 2026년 6월 본인 아파트를 9억원에 팔았고, 배우자 아파트는 2026년 7월 C씨 명의로 이전등기됐습니다. 이혼 뒤에는 따로 살았고 팔 당시 등기상 C씨 명의 집은 한 채뿐이어서 1세대1주택 비과세를 생각했습니다. C씨는 비과세가 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산분할로 받은 집은 언제 취득한 것으로 보나요?

재산분할로 받은 집의 취득시기는 내 명의로 이전등기한 날이 아니라 전 배우자가 처음 그 집을 취득한 날입니다. 재산분할은 혼인 중 함께 모은 재산을 나누는 것으로 실질은 공유물 분할과 같습니다. 그래서 유상 양도로 보지 않고, 받은 사람은 원래부터 그 집에 잠재적 지분을 갖고 있었던 것으로 봅니다. 대법원도 현물분할과 금전지급을 섞어 재산분할을 한 사안에서 넘겨받은 아파트의 취득시기를 전 배우자가 취득한 때로 보았습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 1세대1주택 비과세 여부를 양도일 현재 보유 주택 수로 판단합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 집을 판 뒤 재산분할로 넘겨받은 집도 판 날 이미 갖고 있던 집으로 보아 비과세를 판단하므로, 먼저 판 집은 1세대1주택 비과세 대상이 아니라고 답했습니다(사전-2018-법령해석재산-0836, 2019. 5. 8.). 질의자는 2018. 5. 29. 이혼 조정이 성립한 뒤 본인 명의 A주택(2012. 11. 21. 취득)을 2018. 10. 10. 팔아 3억 1,500만원을 배우자에게 주었고, 배우자 명의 B주택(2011. 4. 21. 취득)은 2018. 10. 16. 재산분할로 넘겨받았습니다. 국세청은 A주택 매각은 재산분할금을 마련하기 위한 일반 매매로서 양도소득세 과세대상이고, B주택 이전은 공유물 분할과 같아 양도가 아니라고 보았습니다. 그리고 B주택 취득시기가 2011년이므로 A주택을 팔 때 질의자는 2주택이었다고 판단했습니다. 국세청은 2020년에도 같은 취지로 답했습니다(사전-2020-법령해석재산-0977, 2020. 11. 5.). 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 것이므로 넘겨받은 집이 재산분할이 아닌 다른 원인으로 이전됐다면 결론이 달라질 수 있습니다.

일시적 2주택 특례로 구제받을 수는 없나요?

이 사안처럼 넘겨받은 집의 취득시기가 판 집보다 앞서면 일시적 2주택 특례를 받기 어렵습니다. 일시적 2주택 특례는 1주택을 가진 1세대가 먼저 가진 집(종전의 주택)을 양도하기 전에 다른 집을 취득한 경우, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고 정해진 기간 안에 종전의 주택을 팔 때 적용됩니다. 넘겨받은 집의 취득시기가 전 배우자 취득일로 앞당겨지면, 판 집이 오히려 나중에 취득한 신규 주택이 됩니다. 반대로 넘겨받은 집을 전 배우자가 판 집보다 1년 이상 뒤에 취득했다면 특례 요건을 따로 따져 볼 여지가 있으므로 두 집의 취득일을 먼저 확인해야 합니다.

이혼 재산분할 주택 비과세 대응 순서

• 취득일 비교 - 내 집과 넘겨받을 집의 최초 취득일을 등기부로 비교합니다. 어느 집이 먼저인지가 일시적 2주택 특례 가능성을 가릅니다.
• 조정안 단계 검토 - 조정이나 판결이 확정되기 전이라면 현물로 집을 넘겨받을지, 금전으로 정산할지에 따라 세금이 달라지므로 분할 방법을 함께 검토합니다.
• 양도 신고 - 비과세가 어렵다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 장기보유특별공제와 필요경비를 빠짐없이 반영합니다.
• 넘겨받은 집 관리 - 넘겨받은 집을 나중에 팔 때는 전 배우자의 취득일과 취득가액을 기준으로 계산하므로 전 배우자의 매매계약서를 받아 둡니다.
• 불복 검토 - 비과세를 신고했다가 과세 고지를 받았다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이의신청은 선택 절차로 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이혼 확정일, 세대 분리 시점, 두 집의 취득일과 조정 내용에 따라 결론이 달라지므로 조정조서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 1세대1주택 비과세를 둘러싼 조세불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산분할로 집을 받으면 양도세를 내나요?
  내지 않습니다. 재산분할은 혼인 중 함께 모은 재산을 나누는 것으로 실질이 공유물 분할과 같아 유상 양도로 보지 않습니다. 그래서 집을 넘겨주는 전 배우자에게도, 받는 사람에게도 그 이전에 대해 양도소득세가 붙지 않습니다.
• 재산분할금을 마련하려고 판 집도 과세되나요?
  과세대상입니다. 국세청은 재산분할금을 주려고 집을 제3자에게 판 것은 이혼과 직접 관련 없는 일반 매매라고 보았습니다. 따라서 그 집이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추지 못하면 양도소득세를 내야 합니다.
• 이혼해서 세대가 다르면 주택 수를 합치지 않나요?
  전 배우자 집을 합치는 것이 아니라, 재산분할로 받은 집이 판 날 이미 내 집이었던 것으로 보기 때문에 2주택이 됩니다. 이혼 뒤 세대가 달라도 넘겨받은 집의 취득시기가 전 배우자 최초 취득일로 앞당겨지므로 결론이 같습니다.
• 넘겨받은 집을 나중에 팔면 보유기간은요?
  전 배우자가 처음 취득한 날부터 보유기간을 셉니다. 취득가액도 전 배우자가 취득할 때의 가액을 기준으로 합니다. 그래서 넘겨받은 집을 팔 때를 대비해 전 배우자의 매매계약서와 취득 자료를 받아 두어야 합니다.
• 판 집이 비싸면 비과세에서 빠지나요?
  1세대1주택이더라도 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠지고, 12억원을 넘는 부분에 대해 과세됩니다. 이 사안처럼 2주택으로 판정되면 금액과 상관없이 비과세를 받기 어렵습니다.
• 조정 전에 세금을 줄일 방법이 있나요?
  조정이나 판결이 확정되기 전이라면 집을 현물로 넘겨받을지, 금전으로 정산할지에 따라 세금이 달라집니다. 넘겨받는 집이 판정에 들어가지 않도록 분할 방법을 정하면 판 집의 비과세를 다시 따져 볼 수 있으므로, 조정안을 정하기 전에 세금 계산을 함께 해 보아야 합니다.
• 비과세가 부인돼 고지되면 언제까지 다투나요?
  세무서가 2주택으로 보아 양도소득세를 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차이고, 고지서를 받은 날을 기준으로 기간을 계산합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 이혼 재산분할로 받은 신축 감면 아파트, 원래 집 팔 때 주택 수에 들어가나요?
• 이혼하며 공동명의 상가 지분을 넘기고 현금을 받으면 양도소득세를 내나요?
• 이혼 재산분할로 받은 집, 내 명의 뒤 2년을 채워야 비과세가 되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기