양도소득세

분양받은 새 아파트, 입주 전에 맺은 전세계약도 상생임대 직전계약이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 분양 아파트를 취득하기 전에 세입자와 맺은 전세계약은 상생임대주택 특례의 직전임대차계약이 되지 않습니다. 국세청은 입주자로 선정돼 취득하는 주택이라도 취득 전에 맺은 계약은 제외된다고 회신했습니다. 지금은 잔금일과 첫 전세계약 체결일 중 어느 쪽이 먼저인지부터 확인해야 합니다.

입주 전 전세계약을 해지하고 새로 쓸 필요는 없습니다. 기획재정부는 요건을 갖추지 못한 계약을 해지하고 새로 맺은 계약도 직전임대차계약이 아니라고 보았고, 국세청은 취득 뒤 같은 세입자와 갱신한 계약은 직전임대차계약이 될 수 있다고 회신했습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 분양받은 아파트의 입주 지정기간이 시작된 2024년 7월, 잔금을 치르기 전에 세입자와 보증금 5억원에 2년 전세계약을 맺었습니다. 같은 해 9월 잔금을 내고 소유권을 넘겨받았고, 세입자는 그달 입주했습니다. 2026년 9월 계약이 끝나 같은 세입자와 보증금을 5% 안에서 올려 다시 계약하려던 A씨는, 첫 전세계약을 직전임대차계약으로 쓸 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집을 취득하기 전에 맺은 임대차계약은 왜 빠지나요?

직전임대차계약은 1세대가 주택을 취득한 뒤 세입자와 맺은 계약이어야 하기 때문입니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」은 직전임대차계약을 「주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약」으로 정합니다. 분양 아파트는 대금을 다 치른 날, 그 전에 아파트가 완성되지 않았다면 완성된 날이 취득일이 됩니다. 이 날보다 먼저 맺은 계약은 임대가 취득 뒤에 시작됐더라도 요건을 채우지 못합니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 주택법에 따른 사업주체가 공급하는 주택의 입주자로 선정돼 취득하는 주택이라도, 취득 전에 세입자와 맺은 임대차계약은 직전임대차계약에 해당하지 않는다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-3529, 2022. 12. 7.). 분양계약으로 입주자 지위가 확정됐다는 사정만으로는 「취득 후 체결」 요건을 채우지 못한다고 본 것입니다.

국세청은 사례집에서 같은 취지의 기획재정부 해석도 소개했습니다. 주택 매매계약을 맺은 뒤 잔금 전에 세입자와 맺은 계약은 임대가 취득 뒤 시작돼도 직전임대차계약이 아니라는 해석(재산세제과-1440, 2022. 11. 17.)과, 전 소유자와 임차인이 맺은 계약과 같은 내용으로 새 소유자가 계약을 다시 맺은 뒤 임대가 시작된 경우도 직전 임대차계약이 아니라는 해석(재산세제과-1446, 2022. 11. 18.)입니다.

이 회신은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 한 해석입니다. 계약서 작성일과 잔금일이 같은 날이거나 순서가 분명하지 않으면 결론이 달라질 수 있습니다.

전 주인에게 넘겨받은 계약을 갱신하면 어떻게 되나요?

집을 사면서 넘겨받은 계약 자체는 직전임대차계약이 아니지만, 취득 뒤 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 맺은 갱신계약과 그 뒤 재갱신계약은 요건을 갖추면 직전·상생 계약이 될 수 있습니다. 국세청은 갱신계약과 재갱신계약이 각각 임대기간, 보증금·월세 증가율, 계약 체결일 요건을 갖추면 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 볼 수 있다고 회신했습니다(서면-2022-법규재산-2849, 2022. 10. 12.). 국세청은 이 기준을 분양 주택에도 적용했습니다. 잔금 전에 세입자와 계약을 맺고 잔금 뒤 같은 세입자와 갱신한 사안에서, 갱신계약과 그 뒤 재갱신계약은 각각 직전임대차계약과 상생임대차계약으로 볼 수 있다고 회신했습니다(서면-2024-부동산-2670, 2025. 12. 23.). 이와 달리 요건을 갖추지 못한 계약을 중도에 해지하고 새로 맺은 계약은 직전임대차계약이 아니라는 기획재정부 해석(재산세제과-952, 2023. 8. 10.)이 있습니다.

지금부터 상생임대 특례를 받을 수 있나요?

취득 뒤 첫 계약을 지금 새로 맺어야 한다면 현행 기한 안에 특례 요건을 채우기 어렵습니다. 직전 계약에 따라 실제로 1년 6개월 이상 임대해야 하고, 그 뒤 상생 계약은 2026. 12. 31.까지 맺어야 하기 때문입니다. 2026. 10. 1.부터는 상생 계약 임대기간이 끝난 날부터 1년과 2029. 12. 31. 중 빠른 날까지 팔아야 하는 요건도 붙었습니다. 취득 뒤 맺은 다른 계약이나 취득 뒤 갱신한 계약이 이미 있다면 그 계약을 기준으로 다시 따져 봅니다.

분양 아파트 상생임대 직전계약 대응 순서

• 취득일 확정 - 분양대금 잔금일과 아파트 사용승인일을 확인해 취득일을 정합니다. 잔금이 먼저면 사용승인일 등 완성된 날이 취득일이 됩니다.
• 계약 순서 비교 - 전세계약서 작성일과 계약금 입금일이 취득일보다 먼저인지 봅니다. 먼저라면 그 계약은 직전 계약 후보에서 뺍니다.
• 다른 계약 찾기 - 취득 뒤 맺은 계약이나 갱신계약이 있는지 찾고, 실제 임대 1년 6개월을 채웠는지 월 단위로 셉니다.
• 기한 계산 - 상생 계약 체결기한 2026. 12. 31.과 양도기한을 함께 놓고 특례를 받을 수 있는 일정인지 계산합니다.
• 신고와 불복 - 특례를 신청한다면 예정신고 때 특례적용신고서를 냅니다. 비과세가 부인되면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고 후에는 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주 지정기간 중 계약서 작성일과 잔금일이 하루 이틀 차이로 엇갈리는 경우에는 계약서와 분양대금 납부 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 아파트 취득일은 언제인가요?
  분양 아파트는 원칙적으로 분양대금을 다 치른 날이 취득일입니다. 대금을 다 낸 날까지 아파트가 완성되지 않았다면 완성된 날이 취득일이 됩니다. 이 취득일보다 먼저 맺은 전세계약은 상생임대 직전임대차계약이 될 수 없습니다.
• 잔금 전 계약이지만 입주는 잔금 뒤에 했다면요?
  임대가 취득 뒤에 시작됐더라도 계약을 취득 전에 맺었다면 직전임대차계약이 아닙니다. 국세청 사례집이 소개한 기획재정부 해석도 매매계약 후 잔금 전에 맺은 임대차계약을 같은 이유로 직전 계약에서 뺐습니다. 기준은 임대 개시일이 아니라 계약 체결일입니다.
• 취득 전 계약이 끝난 뒤 새로 맺은 계약은요?
  취득 뒤 같은 세입자와 갱신한 계약은 국세청 회신상 직전임대차계약이 될 수 있고, 그 뒤 재갱신계약은 상생임대차계약이 될 수 있습니다(서면-2024-부동산-2670). 다만 기존 계약을 중도에 해지하고 새로 맺은 계약은 직전임대차계약이 아니라는 기획재정부 해석이 있어, 갱신과 해지 중 어느 형식인지가 중요합니다.
• 임대기간은 어떻게 세나요?
  직전 계약과 상생 계약의 임대기간은 달력의 월 단위로 세고, 1개월에 못 미치는 기간은 1개월로 봅니다. 계약서상 기간이 아니라 실제로 임대한 기간을 기준으로 하므로 세입자 전입일과 보증금 반환일을 근거로 계산합니다.
• 전 주인 계약을 넘겨받은 경우는 다른가요?
  넘겨받은 계약 자체는 직전 계약이 아닙니다. 다만 취득 뒤 세입자가 계약갱신요구권을 행사해 맺은 갱신계약과 그 뒤 재갱신계약은 기간, 증가율, 체결일 요건을 갖추면 직전·상생 계약이 될 수 있다고 국세청이 회신했습니다.
• 특례적용신고서는 언제 내나요?
  양도소득세 예정신고나 확정신고 기한까지 상생임대주택 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 관할 세무서장에게 냅니다. 부동산 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
• 비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?
  세무서가 비과세를 부인하고 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등 불복을 제기해야 합니다. 신고 때 특례를 빠뜨려 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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