양도소득세

회사가 대신 낸 땅 개발비, 내 배당으로 처분되면 양도세 필요경비가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

네, 회사가 대신 낸 땅 개발비가 법인세 조사에서 본인 배당이나 상여로 처분됐다면 양도소득세 필요경비로 뺄 수 있습니다. 국세청은 이 경우 본인이 직접 지출한 자본적지출액과 실질이 같다고 보았습니다. 먼저 소득금액변동통지서에서 처분 금액과 귀속연도를 확인해야 합니다.

회사에 그 돈을 다시 갚은 기록이 없다고 해서 공제를 포기할 필요는 없습니다. 그 금액이 본인 배당이나 상여로 처분되어 본인 소득으로 과세됐다면 본인이 낸 돈으로 봅니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 부모에게 증여받은 땅과 A씨가 주주로 있는 가족회사 땅을 2022년에 함께 개발하기로 하고, 개발비는 면적 비율로 나누기로 약정했습니다. 그런데 토목공사비 2억원을 회사가 모두 냈고 A씨 몫 8,000만원은 정산하지 않았습니다. 2025년 회사 세무조사에서 이 8,000만원이 손금불산입되어 A씨에 대한 배당으로 처분됐고, A씨는 그 배당소득에 대한 종합소득세도 냈습니다. A씨는 2026년 땅을 팔면서 이 8,000만원을 양도소득세 필요경비로 뺄 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사가 대신 낸 개발비도 내 필요경비가 되나요?

회사가 대신 낸 개발비라도 그 금액이 법인세법에 따라 본인에게 배당이나 상여로 처분됐다면 본인이 지출한 자본적지출액으로 보아 양도차익에서 뺄 수 있습니다. 자본적지출액은 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 쓴 비용입니다. 원칙적으로 양도자가 직접 지출한 비용이어야 필요경비가 됩니다. 회사가 개발용역 업체에 돈을 보냈더라도, 그 돈이 세무조사에서 본인 소득으로 처분됐다면 회사 돈이 일단 본인에게 넘어온 뒤 본인이 업체에 낸 것과 실질이 같습니다. 그래서 본인이 직접 낸 자본적지출로 봅니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」과 시행령도 자본적지출액을 필요경비로 정하고 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 특수관계법인이 개발비를 모두 부담하고 거주자 부담분이 배당으로 처분됐다면, 거주자는 그 금액을 양도차익에서 공제할 수 있다고 답했습니다(서면-2016-법령해석재산-5528, 2017. 5. 19.). 질의자는 2011년 1월 가족회사와 각자 소유한 땅을 공동개발하기로 약정하고 개발비를 면적 비율로 나누기로 했습니다. 하지만 회사가 개발비를 모두 냈고 질의자는 이를 정산하지 않았습니다. 회사 세무조사에서 질의자가 부담해야 할 부분이 손금불산입되어 2014년 귀속 배당소득으로 처분됐습니다. 국세청은 이 금액이 질의자에게 귀속됐다가 용역 제공자에게 지급된 것과 같다고 보아 질의자가 직접 지출한 자본적지출로 인정했습니다. 이 회신은 공동개발 약정과 배당 처분이라는 사실관계를 전제로 한 것이어서, 약정이 없거나 소득처분이 없었다면 결론이 달라질 수 있습니다.

배당과 상여는 어떻게 갈리나요?

회사가 손금으로 인정받지 못한 금액이 밖으로 나가 특정인에게 귀속되면 그 사람의 지위에 따라 배당이나 상여로 처분됩니다. 귀속자가 임원·직원이 아닌 주주라면 배당, 임원이나 직원이라면 상여로 처분됩니다. 어느 쪽이든 본인 소득으로 과세된 금액이라는 점은 같습니다. 그래서 양도소득세 필요경비 판단에서는 배당이든 상여든 같은 결론이 납니다. 다만 소득처분이 아예 없이 회사가 비용을 떠안은 채로 끝났다면 본인이 낸 돈으로 보기 어렵습니다.

회신 이후 무엇이 바뀌었나요?

회신 이후 자본적지출액에 증빙 요건이 붙었습니다. 현행 시행령은 자본적지출액을 필요경비로 인정하려면 세금계산서 같은 증명서류를 받아 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되어야 한다고 정합니다. 회신 당시 적용된 개정 전 시행령에는 이 요건이 없었습니다. 회사가 업체에 돈을 보낸 경우 증빙은 회사 명의로 남아 있으므로, 공동개발 약정서, 회사의 지급 증빙, 세무조사 결과통지와 소득금액변동통지서를 함께 갖춰 본인 부담분이 얼마인지 보여 주어야 합니다.

대신 낸 개발비 필요경비 대응 순서

• 약정 확인 - 공동개발 약정서에서 각자 부담할 비율과 금액을 확인합니다. 본인 부담분이 정해져 있어야 처분 금액과 자본적지출을 맞춰 볼 수 있습니다.
• 소득처분 서류 확보 - 회사 세무조사 결과통지와 소득금액변동통지서를 받아 둡니다. 배당 또는 상여로 처분된 금액과 귀속연도가 여기서 확인됩니다.
• 지출 성격 점검 - 개발비가 토지의 용도변경·개량·이용편의를 위한 비용인지 봅니다. 단순 관리비나 이자는 자본적지출이 아닙니다.
• 취득가액 방식 확인 - 취득가액을 환산취득가액으로 계산하면 실제 자본적지출 대신 개산공제를 적용하는 것이 원칙이므로 어느 쪽이 유리한지 비교합니다.
• 경정청구·불복 - 이미 신고하면서 빠뜨렸다면 5년 안에 경정청구를 검토하고, 세무서가 공제를 부인해 고지하면 고지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소득처분 금액과 실제 개발비가 맞지 않거나 약정 내용이 불분명하면 약정서와 조사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 필요경비를 둘러싼 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소득처분이 없으면 공제받을 수 없나요?
  회사가 비용을 떠안은 채 본인에게 소득처분이 없었다면 본인이 지출한 비용으로 보기 어렵습니다. 국세청은 자본적지출액은 양도자가 직접 지출한 경우에 필요경비가 된다고 보고, 소득처분으로 본인에게 귀속된 금액만 직접 지출과 같다고 보았습니다. 이 경우 회사에 본인 부담분을 정산해 갚았는지가 중요한 사실이 됩니다.
• 상여로 처분된 경우에도 똑같나요?
  같습니다. 국세청 회신은 상여, 배당 등의 소득처분이 이루어진 경우를 함께 들고 있습니다. 귀속자가 주주이면 배당, 임원이나 직원이면 상여로 처분되는데, 어느 쪽이든 본인 소득으로 과세된 금액이라는 점에서 같은 결론입니다.
• 어떤 비용이 자본적지출에 해당하나요?
  양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용이 자본적지출입니다. 토지라면 형질변경, 도로 개설, 옹벽 공사처럼 땅의 쓰임새나 가치를 높이는 공사비가 여기에 해당할 수 있습니다. 개발과 상관없는 회사 운영비는 소득처분이 있더라도 토지의 자본적지출로 볼 수 없습니다.
• 증빙은 회사 명의인데 괜찮나요?
  현행 시행령은 자본적지출액에 증명서류를 받아 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인될 것을 요구합니다. 회사 명의 세금계산서와 이체 내역에 더해 공동개발 약정서와 소득금액변동통지서를 함께 내면 본인 부담분이 회사를 거쳐 지급된 사실을 보여 줄 수 있습니다.
• 환산취득가액으로 신고하면 어떻게 되나요?
  취득가액을 환산취득가액으로 하면 실제 자본적지출액 대신 개산공제액을 더하는 것이 원칙입니다. 다만 환산취득가액과 개산공제액의 합계보다 실제 자본적지출액과 양도비의 합계가 크면 실제 금액 합계를 필요경비로 할 수 있으므로 두 방식을 비교해야 합니다.
• 이미 신고했는데 지금 바로잡을 수 있나요?
  양도소득세를 신고하면서 이 금액을 빠뜨렸다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 경정청구서에는 약정서, 소득처분 서류, 지급 증빙을 붙여 본인 부담분이 얼마인지 보여 주어야 합니다.
• 세무서가 공제를 부인하면 언제까지 다투나요?
  세무서가 필요경비를 부인해 양도소득세를 고지했다면 고지를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 이의신청을 먼저 거치는 방법도 있지만 선택 절차이고, 기간 계산은 고지서 수령일을 기준으로 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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