양도소득세

집이 세 채 이상이면 어떤 집을 팔 때 양도세 중과에서 빠지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

집과 입주권·분양권을 합쳐 3개 이상이어도 파는 집이 조정대상지역 밖이거나 법이 정한 중과배제 주택이면 기본세율로 계산합니다. 지방 기준시가 3억원 이하 주택, 소형 신축·미분양·인구감소지역 주택은 주택 수에서부터 빠지고, 장기임대·상속 5년 내·일반주택 1개 등은 그 집을 팔 때 중과되지 않습니다. 2026년 5월 9일 한시 배제는 끝났고 10월 1일부터 아파트 임대주택 양도기한이 생겼으니 확인하십시오.

세 채 이상 가졌다고 해서 어느 집을 팔든 무조건 중과되는 것은 아닙니다. 파는 집이 조정대상지역 밖이면 중과가 없고, 조정대상지역 안이라도 법이 정한 주택에 해당하면 기본세율로 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

I씨 부부는 수도권 조정대상지역 아파트에 살면서, 지방 광역시 외곽 군 지역에 기준시가 2억원짜리 단독주택과 2019년 등록한 장기일반민간임대 오피스텔 한 채, 재개발 입주권 하나를 가지고 있습니다. 2026년 가을 살던 아파트를 팔려는데, 집과 입주권을 합쳐 네 개라 양도세가 30%포인트 더 붙는다는 말을 듣고 어떤 집이 빠지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3주택 이상이면 양도세는 얼마나 더 붙나요?

조정대상지역 주택을 팔 때 1세대가 가진 주택과 조합원입주권·분양권 수의 합이 3 이상이면 기본세율에 30%포인트를 더한 세율이 적용되고 장기보유특별공제도 받지 못합니다. 2주택이면 20%포인트가 더해집니다.

중과 여부는 파는 집이 양도 당시 조정대상지역에 있는지부터 봅니다. 조정대상지역 밖 주택을 팔면 주택 수와 관계없이 기본세율과 장기보유특별공제가 적용됩니다. 조정대상지역 지정·해제는 국토교통부 공고로 바뀌므로 양도일 기준으로 확인해야 합니다.

주택 수에서부터 빠지는 집은 무엇인가요?

다음 주택은 3주택 이상인지 셀 때부터 주택 수에 넣지 않고, 팔 때도 중과되지 않습니다.

• 지방 저가주택 - 수도권·광역시·특별자치시 밖(광역시 군, 읍·면 포함) 주택으로 양도 당시 기준시가 3억원 이하
• 소형 신축주택 - 2024. 1. 10.부터 2027. 12. 31.까지 취득·준공한 전용 60㎡ 이하, 취득가액 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 아파트 아닌 주택
• 준공 후 미분양주택 - 같은 기간 취득한 수도권 밖 전용 85㎡ 이하, 취득가액 7억원 이하 주택
• 인구감소지역 주택 - 2026. 1. 1. 이후 취득한 인구감소지역 주택(기준시가 4억원, 수도권 밖 9억원 이하)과 인구감소관심지역 주택(4억원 이하), 기존 주택과 같은 시·군·구가 아닐 것

입주권·분양권이 섞인 경우에도 지방 3억원 이하 입주권(종전 주택 가격)·분양권(공급가격)은 수에서 빠집니다. I씨의 군 지역 단독주택은 기준시가 2억원이라 수에서 빠지므로, 아파트·오피스텔·입주권 세 개로 다시 셉니다.

주택 수에는 들어가도 중과에서 빠지는 집은요?

주택 수에는 들어가지만 그 집 자체를 팔 때 기본세율이 적용되는 주택이 따로 정해져 있습니다.

• 장기임대주택 - 요건을 갖춰 등록한 매입·건설 임대주택(임대기간·기준시가·임대료 5% 상한)
• 감면대상 임대주택·감면주택 - 조세특례제한법상 양도소득세 감면 임대주택과 신축·미분양 감면주택
• 장기사원용주택·장기어린이집 - 종업원에게 10년 이상 무상 제공한 주택, 5년 이상 어린이집으로 쓴 주택
• 국가유산주택·상속주택·저당 취득주택 - 상속받은 지 5년이 안 된 선순위 상속주택, 저당권 실행 등으로 취득한 지 3년이 안 된 주택
• 조정대상지역 공고 전 계약 주택 - 공고일 전에 팔기로 계약하고 계약금을 받은 주택
• 일반주택 1개 - 위 주택을 빼고 1개만 남는 경우 그 1개
• 1세대1주택 특례 주택 - 일시적 2주택, 입주권·분양권 특례 등으로 비과세 요건을 갖춘 주택

I씨의 오피스텔이 장기임대주택 요건을 갖추면, 수도권 아파트는 그것을 빼고 남는 일반주택이 될 수 있습니다. 다만 입주권까지 있는 세대는 같은 조문의 입주권 버전에서 일반주택 1개 요건을 다시 따져야 합니다.

중과 한시 배제는 끝났나요?

보유기간 2년 이상 주택을 2026. 5. 9.까지 팔면 중과에서 빼 주던 한시 배제는 그날로 끝났고, 지금은 그 전에 계약한 경우의 경과 규정만 남아 있습니다. 2026. 5. 9.까지 매매계약을 하고 계약금을 받았다면 계약일부터 4개월(시행령 표에 적힌 일부 지역은 6개월) 안에 양도해야 합니다.

2026. 10. 11. 현재 4개월 기한은 대부분 지났고, 시행령 표에 적힌 6개월 기한 지역의 주택도 늦어도 2026. 11. 9.까지 양도해야 합니다. 한시 배제를 전제로 계획을 세웠다면 계약일과 지역을 먼저 확인해야 합니다.

2026. 10. 1.부터 아파트 임대주택은 무엇이 바뀌었나요?

2026. 10. 1. 시행 개정으로, 종전 장기일반·단기민간임대로 등록한 아파트 매입임대주택은 2027. 12. 31.까지 팔아야 중과배제 장기임대주택으로 인정됩니다. 임대의무기간이 2027. 1. 1. 이후 끝나는 주택은 등록 말소일부터 1년, 재건축 등 인가가 있는 주택은 이전고시일부터 1년이 되는 날이 더 늦으면 그날까지입니다.

자동말소된 아파트 임대주택을 오래 들고 있으면 나중에 팔 때 중과를 받을 수 있게 된 셈입니다. 다주택 정리 순서를 다시 짜야 하는 개정이므로, 임대등록 유형과 말소일을 먼저 확인해야 합니다.

3주택 중과배제 확인 대응 순서

• 조정대상지역 확인 - 파는 집이 양도일 현재 조정대상지역인지 공고로 확인합니다. 아니면 중과 검토가 필요 없습니다.
• 주택 수 다시 세기 - 집·입주권·분양권을 모두 적고 지방 3억원 이하, 소형 신축, 인구감소지역 주택을 뺍니다.
• 중과배제 해당 확인 - 남은 주택마다 장기임대·상속·감면주택 등에 해당하는지 등록증·등기로 확인합니다.
• 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 2개월 안에 예정신고하고, 장기임대주택 등은 1세대 3주택 이상자의 장기임대주택 등 일반세율 적용신청서를 붙입니다.
• 중과 고지 대응 - 중과로 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이미 중과로 신고했다면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」에 따른 일반 기준이고, 임대등록 시기와 유형, 입주권 취득 경위에 따라 결론이 달라지므로 등록증과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 다주택자 양도소득세 중과 다툼과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지방 저가주택 기준 3억원은 언제 기준인가요?
  지방 저가주택은 그 주택이나 다른 주택을 양도하는 당시의 기준시가 합계로 3억원 이하인지 봅니다. 취득할 때 3억원 이하였더라도 양도 당시 공시가격이 올라 3억원을 넘으면 주택 수에 다시 들어갑니다.
• 광역시 안 군 지역 주택도 지방 저가주택인가요?
  네. 수도권과 광역시·특별자치시는 원칙적으로 제외되지만 광역시에 속한 군과 읍·면 지역은 예외로 지방 저가주택에 들어갈 수 있습니다. 같은 광역시라도 구 지역 주택은 기준시가가 3억원 이하여도 해당하지 않습니다.
• 상속받은 집은 언제까지 중과에서 빠지나요?
  선순위 상속주택은 상속받은 날부터 5년이 지나지 않은 동안 팔면 중과되지 않습니다. 5년이 지나면 일반 주택과 같이 주택 수와 중과 판단을 받으므로, 다른 집을 정리할 계획이 있다면 상속개시일을 기준으로 순서를 정해야 합니다.
• 한시 배제 기간에 계약만 했으면 지금 팔아도 되나요?
  2026. 5. 9.까지 계약하고 계약금을 받았다면 계약일부터 4개월(시행령 표에 적힌 지역은 6개월) 안에 팔아야 합니다. 토지거래허가 대상이면 2026. 5. 9.까지 허가를 신청했어야 하고, 그 뒤 계약했다면 2026. 9. 9.(표 지역 11. 9.)까지 양도해야 합니다.
• 자동말소된 아파트 임대주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  종전 장기일반·단기민간임대로 등록했던 아파트 매입임대주택은 2027. 12. 31.까지 팔아야 중과배제 장기임대주택으로 인정됩니다. 임대의무기간이 2027. 1. 1. 이후 끝나 말소되면 말소일부터 1년이 되는 날이 더 늦으면 그날까지입니다.
• 혼인으로 3주택이 되면 어떻게 계산하나요?
  각자 집이 있던 두 사람이 혼인해 3주택 이상이 된 경우 혼인한 날부터 5년 안에 팔면 양도일 현재 배우자가 가진 주택 수를 빼고 계산합니다. 다만 혼인 후 5년 안에 새 주택을 취득했다면 그 취득일 이후 양도분에는 적용되지 않습니다.
• 이미 중과로 신고했는데 배제 대상이었다면요?
  법정신고기한이 지난 날부터 5년 안에 경정청구로 기본세율과 장기보유특별공제를 적용한 세액과의 차액을 환급해 달라고 청구할 수 있습니다. 임대사업자등록증, 임대차계약서, 기준시가 확인 자료처럼 배제 요건을 보여 주는 서류를 함께 냅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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