양도소득세

해외 살 때 맺은 전세계약을 귀국 후 상생임대차계약과 짝지으면 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

아니요, 비거주자 신분으로 직전임대차계약을 맺고 귀국해 거주자가 된 뒤 상생임대차계약을 맺은 경우에는 상생임대주택 특례를 받을 수 없습니다. 국세청은 2025년 2월 25일 회신(서면-2023-1244)에서 비거주자 신분의 직전임대차계약과 거주자 신분의 상생임대차계약을 묶어서는 특례를 적용하지 않는다고 답했습니다. 지금은 직전임대차계약 체결일 당시 국내 주소·거소 상황을 출입국 기록과 함께 확인해 두십시오.

귀국해 거주자가 된 뒤에 맺은 계약이 있다면 그 계약부터 새로 세면 됩니다. 비거주자 시절 계약을 억지로 직전임대차계약에 끼워 넣을 필요는 없고, 거주자가 된 뒤 맺은 첫 계약을 직전임대차계약으로 삼아 1년 6개월을 채우는 쪽이 요건에 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2015년에 산 단독주택 한 채를 가진 상태에서 해외 근무 중이던 2023년 3월 국내 아파트 한 채를 더 샀습니다. 2024년 2월 단독주택을 10년 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 같은 달 아파트는 세입자와 2년 전세계약을 맺어 임대를 시작했습니다. 계약 당시 A씨는 해외에 살아 비거주자였습니다. 2025년 8월 귀국해 거주자가 된 뒤 같은 세입자와 보증금을 올리지 않고 2년 계약을 다시 맺었고, 2027년 8월 계약이 끝나면 아파트를 팔 계획입니다. A씨는 2024년 계약을 직전임대차계약, 2025년 계약을 상생임대차계약으로 보아 거주주택 특례의 2년 거주요건을 면제받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 비거주자 시절 계약을 직전임대차계약으로 보았나요?

보지 않았습니다. 국세청은 2025년 2월 25일 서면질의 회신(서면-2023-1244, 법규과-354)에서, 비거주자 상태에서 취득한 국내 1주택을 거주자 상태에서 양도하는 경우라도 비거주자 신분으로 직전임대차계약을 맺고 거주자 신분으로 상생임대차계약을 맺었다면 「소득세법 시행령」 제155조의3 제1항을 적용받지 않는다고 답했습니다. 회신은 결론만 밝히고 따로 이유를 적지 않았습니다. 질의 사안은 직전임대차계약 임대 개시(2022. 2. 15.) 때 비거주자, 상생임대차계약 임대 개시(2023. 8. 15.) 때 거주자인 경우였습니다. 이 회신은 질의한 사실관계를 전제로 한 해석이므로, 직전임대차계약 체결 당시 이미 거주자였던 경우처럼 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

거주자와 비거주자의 구분은 국적이 아니라 국내에 주소를 두었는지, 183일 이상 거소를 두었는지로 정합니다. 해외 근무 중이라도 가족과 생활 근거가 국내에 있으면 거주자로 볼 여지가 있으므로, 계약 당시 신분부터 다시 따져 볼 필요가 있습니다.

거주자가 된 뒤 맺은 계약으로 다시 요건을 채울 수 있나요?

있습니다. 2026. 10. 6. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제155조의3은 직전임대차계약에 따른 임대기간 1년 6개월 이상, 상생임대차계약에 따른 임대기간 2년 이상, 보증금·임대료 증가율 5% 이하, 상생임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결하고 임대를 시작할 것을 요구합니다. 귀국 후 거주자 신분으로 맺은 계약을 직전임대차계약으로 삼고, 그 계약으로 1년 6개월 이상 임대한 뒤 2026년 12월 31일까지 상생임대차계약을 맺어야 합니다. 질의 사안처럼 귀국 후 맺은 계약이 하나뿐이면 그 계약은 직전임대차계약이 될 수 있을 뿐이고, 상생임대차계약은 그 뒤에 따로 맺어야 합니다.

• 직전임대차계약 - 거주자 신분으로 취득 후 임차인과 직접 맺은 계약, 1년 6개월 이상 임대.
• 상생임대차계약 - 직전 계약 대비 5% 이내 인상, 2026년 12월 31일까지 체결·임대 개시, 2년 이상 임대.
• 양도기한 - 상생임대차계약 종료일부터 1년과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도.

비거주자 시절 거주기간은 비과세 판단에 어떻게 반영되나요?

비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 그 주택에 대한 거주기간과 보유기간을 통산합니다. 해외에 살면서 세를 준 주택은 이 통산 규정의 대상이 아니므로, 거주요건은 귀국 후 실제 거주로 채워야 합니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 2년 이상에 더해 보유기간 중 거주기간 2년 이상이어야 1세대 1주택 비과세가 됩니다.

질의 사안처럼 장기임대주택 한 채와 거주주택 한 채를 가진 경우에는 거주주택 특례가 쟁점입니다. 장기임대주택 외의 1주택을 양도할 때 그 주택에 2년 이상 거주했으면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용하고, 상생임대주택 특례는 이 거주기간 요건을 면제하는 장치입니다. 특례가 막히면 거주주택에 실제로 2년 이상 거주한 뒤 양도해야 합니다.

상생임대 특례 비거주자 대응 순서

• 신분 확정 - 직전임대차계약 체결일과 임대 개시일 당시 국내 주소·거소, 가족의 거주지, 출입국 기록으로 거주자·비거주자를 가립니다.
• 계약 순서 정리 - 비거주자 시절 계약과 귀국 후 계약을 날짜순으로 놓고, 거주자 신분으로 맺은 첫 계약을 직전임대차계약 후보로 잡습니다.
• 기간·기한 계산 - 직전 1년 6개월, 상생 2년을 월력으로 세고, 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺을 수 있는지 확인합니다.
• 거주 대안 검토 - 특례가 안 되면 거주주택에 2년 거주 뒤 양도하는 일정을 세웁니다.
• 신고·경정청구 - 예정신고 때 특례적용신고서를 내고, 이미 신고한 건은 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해외 근무 중 거주자 해당 여부는 가족 거주지·국내 자산·체류일수를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 요건과 거주자 판정을 둘러싼 경정청구와 과세처분 불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비거주자 때 맺은 전세계약도 직전임대차계약이 되나요?
  국세청 회신에 따르면 되지 않습니다. 국세청은 2025년 2월 25일 회신(서면-2023-1244)에서 비거주자 신분으로 맺은 직전임대차계약과 거주자 신분으로 맺은 상생임대차계약의 조합에는 소득세법 시행령 제155조의3 제1항을 적용하지 않는다고 보았습니다. 회신은 이유를 따로 적지 않았으므로 계약 당시 신분부터 확인해야 합니다.
• 거주자와 비거주자는 무엇으로 구분하나요?
  국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인이 거주자이고, 거주자가 아닌 개인이 비거주자입니다. 소득세법 제1조의2 제1항 제1호·제2호가 정한 기준이며 국적과는 무관합니다. 해외 근무 중이라도 가족과 생활 근거가 국내에 있으면 거주자로 볼 수 있으므로 계약 당시 사정을 구체적으로 따져야 합니다.
• 귀국 후 맺은 계약으로 특례를 다시 노릴 수 있나요?
  있습니다. 거주자 신분으로 맺은 계약을 직전임대차계약으로 삼아 1년 6개월 이상 임대한 뒤, 보증금·임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 2년 이상 임대하면 됩니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제1항 제1호부터 제3호까지의 요건이고, 임대기간은 월력으로 계산합니다.
• 해외에 있던 기간도 거주기간으로 통산되나요?
  세를 준 주택이라면 통산되지 않습니다. 소득세법 시행령 제154조 제8항 제2호는 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에만 거주기간·보유기간을 통산합니다. 해외 거주 중 임대한 주택은 거주 사실 자체가 없어 이 규정의 대상이 아닙니다.
• 장기임대주택이 있을 때 거주주택 비과세 요건은 무엇인가요?
  장기임대주택 외의 1주택(거주주택)에 보유기간 중 2년 이상 거주했으면 그 주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 소득세법 시행령 제155조 제20항이 정한 거주주택 특례이고, 상생임대주택 특례는 이 거주기간 요건을 면제하는 규정입니다. 특례가 막히면 실제로 2년 이상 거주해야 합니다.
• 특례 주택은 언제까지 팔아야 하나요?
  상생임대차계약의 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도해야 합니다. 2026년 9월 30일 개정된 소득세법 시행령 제155조의3 제1항이 새로 둔 기한이며, 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 합니다.
• 특례 신청은 언제 어떻게 하나요?
  양도소득세 예정신고 또는 확정신고 기한까지 특례적용신고서에 직전임대차계약서와 상생임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출합니다. 소득세법 시행령 제155조의3 제5항이 정한 절차이고, 예정신고 기한은 소득세법 제105조 제1항 제1호에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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