양도소득세

다주택자 양도세 중과 한시 배제는 언제까지 적용되고 지금 팔면 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

다주택자 양도소득세 중과 한시 배제는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도한 조정대상지역 주택에 적용됐고, 2026년 5월 10일 이후 양도분은 2026년 5월 9일까지 맺은 매매계약 등 경과조치에 해당하지 않으면 다시 중과세율이 적용됩니다. 소득세법 시행령은 보유기간 2년 이상인 주택으로서 2026년 5월 9일까지 양도한 주택을 중과 대상에서 빼고, 그 뒤에는 계약일과 양도일로 경과조치를 정합니다. 지금은 매매계약일, 계약금 입금일, 잔금일이 경과조치 기한 안에 있는지부터 확인해야 합니다.

2026. 5. 9. 전에 양도를 마친 분은 이제 와서 중과 여부를 다시 계산할 필요가 없습니다. 보유기간 2년 이상이었다면 그 양도는 기본세율과 장기보유특별공제로 신고한 것이 맞습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 세 채의 주택을 가지고 있습니다. 2026년 4월 조정대상지역에 있는 B주택을 팔기로 매매계약을 맺고 계약금을 받았고, 잔금은 2026년 7월에 받았습니다. B주택은 2018년에 사서 보유기간이 2년을 넘습니다. 잔금일이 2026. 5. 9. 뒤라서 중과세율이 붙는 것 아닌지 물어 왔습니다. 이 사안은 2026. 5. 9.까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 뒤 계약일부터 4개월 안에 양도한 경우이므로 경과조치로 중과 배제 대상이 됩니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중과 한시 배제는 언제부터 언제까지 적용됐나요?

다주택자 중과 한시 배제는 2022. 5. 10. 이후 양도분부터 시작돼 여러 차례 연장된 끝에 2026. 5. 9. 양도분까지 적용됐습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제12호의2는 보유기간 2년 이상인 주택으로서 2026. 5. 9.까지 양도하는 주택을 1세대 2주택 중과 대상에서 제외하고, 제167조의3 제1항 제12호의2가 1세대 3주택 이상에 같은 내용을 두고 있습니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세며, 2년이 안 된 주택은 처음부터 배제 대상이 아니었습니다.

2026. 5. 10. 이후 양도분은 다음 경과조치에 해당할 때만 중과가 배제됩니다.

• 토지거래허가 대상이 아닌 주택 - 2026. 5. 9.까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙으로 확인되고, 계약일부터 4개월(시행령 표에 정한 지역은 6개월) 안에 양도해야 합니다.
• 토지거래허가 대상 주택 - 2026. 5. 9.까지 허가를 신청해 허가를 받고, 계약금을 받은 사실이 확인되며, 계약일부터 4개월(표에 정한 지역은 6개월) 안에 양도해야 합니다. 2026. 5. 10. 이후 계약한 경우에는 2026. 9. 9.(표에 정한 지역은 2026. 11. 9.)까지 양도해야 합니다.
• 그 밖의 경우 - 조정대상지역 주택이고 다른 제외 사유가 없으면 중과세율과 장기보유특별공제 배제가 적용됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 2022. 5. 10.부터 2023. 5. 9.까지 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 주택을 양도하면 1년간 한시적으로 중과를 배제해 기본세율과 장기보유특별공제를 적용한다고 안내했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 스물한 번째 사례로, 세 채를 가진 사람이 2022년 6월 조정대상지역 주택을 양도한 사안입니다. 당시 안내는 배제 기간을 1년으로 적었지만, 그 뒤 시행령 개정으로 기간이 거듭 연장돼 2026. 5. 9. 양도분까지 이어졌고, 지금은 그 기간이 끝나 경과조치만 남아 있습니다.

이 안내는 보유기간 2년 이상인 주택을 배제 기간 안에 양도한 사실관계를 전제로 합니다. 보유기간이 2년 미만이거나 양도일이 2026. 5. 10. 이후이면 결론이 달라집니다.

중과가 적용되면 세금이 얼마나 달라지나요?

중과가 적용되면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한 세율을 쓰고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계입니다. 장기보유특별공제는 보유기간 3년 이상이면 6%, 15년 이상이면 30%까지 공제율이 올라가는데, 중과 대상 주택은 이 공제 자체가 배제됩니다.

단순 예시로 과세표준이 3억원인 3주택자를 보면, 기본세율 산출세액은 3,706만원에 1억5천만원 초과분 1억5천만원의 38%인 5,700만원을 더한 9,406만원입니다. 중과가 적용되면 과세표준 3억원의 30%인 9,000만원이 더해져 1억8,406만원이 됩니다. 실제로는 장기보유특별공제 배제로 과세표준 자체가 커지므로 차이는 더 벌어집니다.

경과조치 기한을 넘긴 계약은 어떻게 되나요?

계약일부터 4개월(표에 정한 지역은 6개월)을 넘겨 잔금을 받으면 경과조치가 적용되지 않아 중과 대상이 됩니다. 양도 시기는 원칙적으로 잔금을 청산한 날이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 하면 등기접수일입니다. 잔금일을 미룰 사정이 있다면 등기 접수로 양도 시기를 앞당길 수 있는지 검토해야 합니다.

중과 대상이라도 다른 제외 사유가 있는지 함께 봐야 합니다. 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택, 수도권·광역시·특별자치시 밖에 있는 기준시가 3억원 이하 주택, 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 맺고 계약금을 받은 주택 등은 처음부터 중과 대상에서 빠집니다. 양도·취득 당시 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.

다주택자 중과 배제 대응 순서

• 양도일 확정 - 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이 양도일입니다. 2026. 5. 9. 이전이면 보유기간 2년 이상 여부만 봅니다.
• 경과조치 확인 - 2026. 5. 10. 이후 양도라면 매매계약서의 계약일, 계약금 입금 내역, 토지거래허가 신청·허가일, 계약일부터 4개월 또는 6개월 안의 양도인지 확인합니다.
• 제외 사유 점검 - 기준시가 1억원 이하, 지방 3억원 이하, 조정대상지역 공고 전 계약 등 다른 제외 사유에 해당하는지 봅니다.
• 세액 비교 - 기본세율과 장기보유특별공제를 적용한 세액, 중과세율을 적용한 세액을 각각 계산해 신고 방향을 정합니다.
• 신고와 불복 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 세무서가 중과로 경정해 고지하면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를, 중과로 잘못 신고했다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양권이나 조합원입주권을 함께 가진 경우, 공동상속주택 지분, 임대등록 주택이 섞인 경우에는 주택 수 계산부터 달라지므로 등기와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 중과처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 2026년 5월 9일 전에 팔았으면 무조건 배제되나요?
  보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 주택을 2026. 5. 9.까지 양도했다면 중과 대상에서 제외돼 기본세율과 장기보유특별공제를 적용합니다. 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세므로 2년이 안 된 주택은 배제 대상이 아니었고, 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단기 세율이 적용됩니다.
• 5월 9일 전에 계약만 하고 잔금은 뒤에 받으면요?
  2026. 5. 9.까지 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되고 계약일부터 4개월(시행령 표에 정한 지역은 6개월) 안에 양도하면 경과조치로 중과가 배제됩니다. 토지거래허가 대상 주택은 2026. 5. 9.까지 허가를 신청해 허가를 받아야 하고, 기한을 하루라도 넘기면 중과 대상이 됩니다.
• 중과세율은 얼마나 높아지나요?
  조정대상지역 주택으로 1세대 2주택에 해당하면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더합니다. 기본세율은 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지이므로 3주택자는 가장 높은 구간에서 75%가 됩니다. 보유기간 2년 미만이면 중과세율 세액과 단기 세율 세액 중 큰 쪽으로 과세합니다.
• 중과되면 장기보유특별공제도 못 받나요?
  네, 소득세법은 장기보유특별공제 대상 자산에서 제104조 제7항 각 호의 중과 대상 주택을 제외하고 있습니다. 보유기간 15년 이상이면 30%까지 받을 수 있는 공제가 통째로 사라지므로 세율 인상보다 세 부담이 더 커질 수 있습니다. 중과가 배제되면 보유기간별 공제율을 그대로 적용합니다.
• 조정대상지역이 아니면 중과가 없나요?
  중과세율은 조정대상지역에 있는 주택에만 적용되므로 양도 당시 조정대상지역이 아닌 주택은 주택 수와 관계없이 기본세율을 적용합니다. 조정대상지역 지정과 해제는 국토교통부 공고로 바뀌므로 양도일 현재 지정 여부를 공고로 확인해야 하고, 공고 전에 매매계약과 계약금 지급이 확인되는 주택은 지정 뒤 양도해도 중과 대상에서 빠집니다.
• 기준시가가 낮은 주택도 주택 수에 들어가나요?
  양도 당시 기준시가 1억원 이하인 주택은 정비구역 등에 있는 경우를 빼고 1세대 2주택 중과 대상에서 제외됩니다. 수도권과 광역시·특별자치시 밖에 있는 주택으로 기준시가 합계가 3억원 이하이면 주택 수 계산에서도 빠집니다. 어느 주택이 주택 수에서 빠지는지에 따라 2주택인지 3주택인지가 달라지므로 보유 주택 전부의 기준시가를 확인해야 합니다.
• 중과로 신고했는데 배제 대상이었다면요?
  경과조치나 제외 사유에 해당하는데 중과세율로 신고해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 반대로 세무서가 중과로 경정해 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 다툴 수 있습니다. 계약서와 계약금 입금 증빙을 갖춰 청구해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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