증여세

부모 집을 시세보다 싸게 사면 증여세와 나중 취득가액은 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

부모 집을 시세보다 싸게 사면 시가와 매매대금 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때만, 차액에서 그 기준금액을 뺀 부분에 증여세가 붙습니다. 판 부모는 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가로 양도소득세가 다시 계산될 수 있고, 증여세가 과세된 금액은 자녀가 나중에 팔 때 취득가액에 더해집니다. 지금은 같은 단지 비교 주택의 거래가로 시가부터 확인하십시오.

가족끼리 사고판다고 해서 거래 자체가 무효가 되거나 매매대금 전부가 증여로 바뀌지는 않습니다. 시가와 매매대금의 차이가 법정 기준을 넘는지, 넘으면 얼마가 과세되는지를 차례로 계산하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨의 어머니는 혼자 살던 아파트를 정리하고 실버타운으로 옮기면서, 같은 단지 비슷한 집이 최근 8억원에 거래된 그 아파트를 B씨에게 3억원에 넘기기로 했습니다. 계약서도 쓰고 대금도 계좌로 보냈으니 증여는 아니라고 생각했지만, 주변에서 차액 5억원 전부에 증여세가 붙는다는 말을 듣고 걱정이 되었습니다. 어머니가 내야 할 양도소득세와, 나중에 B씨가 그 집을 팔 때 취득가액이 3억원뿐인지도 궁금해했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부모 집을 시세보다 싸게 사면 증여세가 얼마나 나오나요?

부모와 자녀처럼 특수관계인 사이에서 시가보다 낮게 샀더라도, 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상일 때만 증여세가 과세되고 과세되는 금액도 차액에서 그 기준금액을 뺀 부분입니다. 차액 전부가 증여재산가액이 되지는 않습니다.

B씨 사례로 계산하면 시가 8억원의 30%는 2억 4천만원이고 3억원보다 적으므로 기준금액은 2억 4천만원입니다. 차액 5억원이 기준금액 이상이므로 5억원에서 2억 4천만원을 뺀 2억 6천만원이 증여재산가액입니다. 최근 10년 안에 부모에게 받은 증여가 없다면 직계존속 증여재산공제 5천만원을 빼고 과세표준 2억 1천만원에 세율을 적용합니다.

• 증여재산가액 - 5억원 - 2억 4천만원 = 2억 6천만원
• 과세표준 - 2억 6천만원 - 5천만원 = 2억 1천만원
• 산출세액 - 1천만원 + (2억 1천만원 - 1억원) x 20% = 3천 2백만원
• 신고세액공제 후 - 기한 안에 신고하면 3%를 빼 약 3천 1백만원

이 계산은 시가가 8억원으로 인정된다는 전제입니다. 시가는 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 매매사례가액·감정가액 등으로 정하므로, 같은 단지 비교 대상 주택이 무엇인지에 따라 기준금액과 세액이 함께 달라집니다.

증여일은 계약일인가요, 잔금일인가요?

저가 양수에 따른 증여일은 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 잔금 전에 등기를 먼저 넘겼다면 등기접수일이 기준이 되므로, 계약서와 잔금 이체일, 등기부의 접수일을 함께 확인해야 합니다.

싸게 판 부모에게도 세금 문제가 생기나요?

네, 판 부모 쪽은 양도소득세 부당행위계산 부인이 걸릴 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔았고 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면, 세무서는 실제 받은 3억원 대신 시가 8억원을 양도가액으로 보고 양도소득세를 계산합니다.

부모가 그 집 하나만 가진 1세대1주택이고 비과세 요건을 갖췄다면 시가로 다시 계산해도 실지거래가액 12억원 이하 부분은 비과세가 유지될 수 있습니다. 반대로 다주택자이거나 비과세 요건을 갖추지 못했다면, 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세가 동시에 늘어나는 구조가 됩니다.

나중에 그 집을 팔 때 취득가액은 매매대금만인가요?

아니요, 증여세가 과세된 2억 6천만원도 취득가액에 더합니다. 소득세법 시행령은 저가 양수로 증여세를 과세받은 경우 그 증여재산가액을 취득가액에 더하도록 정하고 있어, B씨가 나중에 팔 때 취득가액은 3억원과 2억 6천만원을 합한 5억 6천만원입니다.

증여세 신고서와 결정 내용이 이 금액의 증빙입니다. 증여세를 신고하지 않고 넘어갔다가 나중에 양도할 때 취득가액만 늘려 신고하면, 증여세 미신고가 함께 드러나 가산세까지 부담하게 됩니다.

부모 집 저가 매수 대응 순서

• 시가 확인 - 같은 단지 면적·공동주택가격이 비슷한 주택의 거래가액과 감정가액을 모읍니다. 기준금액과 증여재산가액이 모두 시가를 기준으로 계산됩니다.
• 대금 흐름 정리 - 매매대금 3억원을 자녀 계좌에서 부모 계좌로 보낸 내역과 자금 출처를 남깁니다. 대금 일부를 돌려받으면 그 금액은 별도 증여로 봅니다.
• 증여세 신고 - 대금청산일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 증여세과세표준신고 및 자진납부계산서로 신고합니다. 기한 안에 신고해야 3% 공제를 받습니다.
• 부모 양도소득세 신고 - 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서에 시가와 비과세 여부를 반영해 2개월 안에 예정신고합니다.
• 과세 통지 대응 - 시가를 다르게 보아 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「상속세 및 증여세법」과 「소득세법」에 따른 일반 기준이고, 시가 산정이나 부모의 주택 수에 따라 결론이 달라지므로 등기부와 거래 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 거래의 증여세·양도소득세 신고 자문과 과세처분 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시가보다 조금만 싸게 사도 증여세가 나오나요?
  아니요. 특수관계인 사이라도 시가와 대가의 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액보다 작으면 저가 양수에 따른 증여세는 과세되지 않습니다. 다만 판 부모의 양도소득세는 차액이 시가의 5% 이상이면 부당행위계산 대상이 될 수 있어 따로 따져야 합니다.
• 시가 20억원 집이면 기준금액은 얼마인가요?
  시가 20억원의 30%는 6억원이고 3억원이 더 적으므로 기준금액은 3억원입니다. 시가가 10억원을 넘으면 기준금액은 언제나 3억원이 되므로, 차액이 3억원 이상이면 3억원을 넘는 부분이 증여재산가액이 됩니다.
• 부모가 집을 공시가격으로 넘기면 문제없나요?
  공시가격은 시가가 없을 때 쓰는 보충적 평가액이라, 같은 단지에 비교 가능한 매매사례가 있으면 그 가액이 시가가 됩니다. 아파트는 대부분 매매사례가 있어 공시가격 거래는 차액이 커지기 쉽고, 증여세와 양도소득세 문제가 함께 생길 수 있습니다.
• 자녀가 낸 매매대금을 부모가 다시 돌려주면요?
  돌려받은 돈은 매매대금이 아니라 별도로 무상 이전받은 금전으로 보아 증여세 과세 대상이 됩니다. 이 경우 저가 양수 이익과 현금 증여가 함께 문제 되므로, 매매대금의 출처와 이후 계좌 흐름을 처음부터 일관되게 남겨 두어야 합니다.
• 형제에게 싸게 사도 같은 기준인가요?
  형제는 4촌 이내 혈족이라 특수관계인에 해당하므로 같은 기준금액(시가의 30%와 3억원 중 적은 금액)이 적용됩니다. 다만 증여재산공제는 직계존속 5천만원이 아니라 기타 친족 1천만원이 적용되어 세액이 더 커질 수 있습니다.
• 증여세를 신고하지 않았는데 지금 해도 되나요?
  네. 신고기한이 지났더라도 세무서가 결정하기 전이면 기한 후 신고를 할 수 있고, 기한이 지난 뒤 1개월 이내면 무신고가산세의 50%, 6개월 이내면 일정 비율이 감면됩니다. 늦을수록 감면이 줄어드니 시가 자료를 갖춰 빨리 신고하는 편이 낫습니다.
• 부모가 1세대1주택이면 양도소득세는 안 나오나요?
  비과세 요건을 갖춘 1세대1주택이면 시가로 다시 계산한 양도가액이 12억원 이하일 때 양도소득세가 나오지 않을 수 있습니다. 12억원을 넘으면 넘는 부분은 과세되므로, 부당행위계산으로 늘어난 양도가액이 12억원을 넘는지 함께 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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