증여세

같은 단지 다른 집의 2년 전 거래가로 증여세가 나왔다면 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.08 갱신

다툴 수는 있지만 신고일 전 6개월보다 오래된 거래라는 이유만으로는 이기기 어렵고, 유사재산 요건과 그 뒤의 가격변동을 따져야 합니다. 대법원은 신고한 경우에도 증여일 전 2년 안 같은 단지 거래가를 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있다고 판단했습니다. 지금은 세무서가 쓴 세대가 같은 단지·면적·공동주택가격 요건을 갖췄는지부터 확인해야 합니다.

"신고일까지의 거래만 시가가 된다"는 규정 문구만 믿고 기간 계산으로 다투는 데 시간을 쓸 필요는 없습니다. 대법원이 그 주장을 받아들이지 않았으므로, 처음부터 그 거래가 정말 같은 조건의 집인지와 그 뒤 가격이 움직였는지에 힘을 모으면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 어머니에게서 아파트 한 채를 증여받았습니다. 증여일 앞뒤로 같은 단지 같은 면적의 거래가 없어서 공동주택가격으로 계산한 약 6억 원으로 8월에 증여세를 신고·납부했습니다. 그런데 세무서는 증여일보다 1년 4개월 앞선 2024년 1월 같은 단지 같은 면적 세대가 9억 원에 팔린 거래를 찾아 평가심의위원회 심의를 거쳤고, 2026년 4월 이 거래가를 시가로 보아 증여세를 더 고지했습니다. A씨는 그 사이 단지 시세가 내려갔다가 다시 오른 것 같은데, 2년 가까이 된 남의 집 거래가로 세금을 매기는 것을 다툴 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

신고했는데도 2년 전 거래가가 시가가 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 2026. 10. 8. 기준 현행 「상속세 및 증여세법 시행령」은 증여세를 신고한 경우 같은 단지 유사 세대의 거래가 중 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 것을 곧바로 시가로 봅니다. 대법원은 이 괄호 부분이 바로 시가로 보는 범위를 정한 것일 뿐이고, 그 밖이라도 증여일 전 2년 안의 유사재산 거래는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 넣을 수 있다고 판단했습니다.

그 사건은 2020년 아파트 지분을 증여받고 공동주택가격으로 신고했는데, 증여일 약 10개월 전 같은 단지 같은 전용면적 세대의 거래가로 과세된 사안입니다. 대법원은 괄호 부분이 2010. 12. 30. 개정 때 신고한 납세자의 예측가능성을 높이려고 들어온 것이지 단서 적용을 막으려는 취지가 아니었고, 신고한 사람이 신고하지 않은 사람보다 시가 범위가 좁아지는 불균형도 맞지 않는다고 보았습니다. 상고기각으로 확정된 판결입니다. 그러므로 "괄호 기간 밖이면 시가가 될 수 없다"는 주장은 지금 다툼의 근거로 쓰기 어렵습니다.

같은 단지 거래라면 모두 유사재산인가요?

아닙니다. 공동주택가격이 있는 공동주택은 같은 공동주택단지 안에 있고, 주거전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 평가대상 주택의 5% 이내여야 유사재산입니다. 요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 가액을 씁니다. 세무서가 고른 세대가 이 세 요건을 모두 갖췄는지, 더 가까운 세대가 따로 있었는지를 먼저 봅니다.

유사재산의 매매가액만 시가 후보가 되는 것도 아닙니다. 요건을 갖춘 세대의 경매가액·공매가액도 시가가 될 수 있고, 기간 안의 거래인지는 경매가액이 결정된 날을 기준으로 따집니다. 경매가 취하돼 경매가액이 결정되지 않은 사건은 비교 대상이 되지 않고, 경매 절차 개시 뒤 수의계약으로 취득한 경우도 빠집니다. 거꾸로 같은 단지 매매라도 특수관계인 사이 거래처럼 거래가액이 객관적으로 부당하면 시가에서 빠지므로, 가족 간 지분 거래 같은 저가 거래가 섞여 있다면 배제를 주장할 수 있습니다.

공동주택가격이 없는 토지나 단독주택 같은 재산은 면적·위치·용도·종목·기준시가를 종합해 판단합니다. 대법원은 이 요소 중 하나가 다르더라도 전체적으로 같거나 비슷하면 유사재산이 될 수 있다고 했습니다. 이 기준은 납세자에게 유리하게도 쓰여, 상속받은 땅을 판 사람이 면적이 다소 다른 비교 대상 토지의 거래가로 양도소득세 취득가액을 인정받은 사례가 있습니다(대법원 2026. 8. 12. 선고 2025두32147 판결, 2016. 2. 5. 개정 전 시행령 제49조 제5항 해석).

가격변동이 있었다는 사정은 어떻게 보여 주나요?

거래일부터 증여일까지 그 단지 가격이 의미 있게 움직였다면 그 거래가는 시가가 될 수 없고, 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다. 대법원은 매매거래가액에 단서를 적용할 때 시간 간격, 공시가격 누적 변동폭, 공시가격 변동과 실제 가치 변동이 맞는지, 인근 부동산 거래가액 변동폭, 그 가격으로 평가기준일에 거래가 성립하기를 기대하기 현저히 곤란했는지 등을 종합해 보라고 했습니다.

그래서 아파트라면 거래일부터 증여일까지 한국부동산원 주간·월간 가격지수, 그 단지와 같은 시·군·구의 거래량, 같은 단지 다른 면적의 거래 흐름을 월별로 정리합니다. 가격이 내려갔다가 다시 오른 구간이 있으면 그 자체가 추세 전환의 자료가 됩니다. 시간 경과에 따른 일반적 가격변동도 판단에서 빠지지 않습니다. 증여일 기준으로 감정평가를 새로 받는 방법도 있지만, 결과가 그 거래가보다 높게 나오면 오히려 과세 근거가 될 수 있으므로 시세 자료로 먼저 가늠한 뒤 정합니다.

유사매매사례가액 과세 대응 순서

• 거래 특정 - 세무조사 결과 통지서에서 세무서가 쓴 세대의 동·호수, 계약일, 전용면적, 공동주택가격을 확인합니다. 계약일이 증여일 전 2년 안인지도 봅니다.
• 유사재산 요건 대조 - 같은 단지, 전용면적 5% 이내, 공동주택가격 5% 이내 요건을 하나씩 맞춰 봅니다. 공동주택가격 차이가 더 작은 세대가 있었는지도 찾습니다.
• 가격 흐름 정리 - 거래일부터 증여일까지 월별 가격지수와 거래량, 같은 단지 다른 거래를 표로 만듭니다. 증명책임이 과세관청에 있음을 전제로 씁니다.
• 불복 제기 - 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구 등을 합니다. 평가심의위원회 심의 결과와 그 이유를 정보공개로 받아 둡니다.
• 감정 여부 결정 - 증여일 기준 감정평가는 시세 자료로 결과를 가늠한 뒤에 정합니다. 결과가 높게 나오면 과세 근거가 될 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 단지 안에서도 동·층·향과 리모델링 여부에 따라 결론이 달라지므로 거래 내역과 공동주택가격 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 증여세·상속세 평가 쟁점의 조세심판과 부과처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 빌라나 연립주택도 같은 기준인가요?
  공동주택가격이 공시된 연립·다세대주택도 공동주택이므로 같은 공동주택단지 안에 있고 전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 5% 이내인 세대만 유사재산이 됩니다. 한 동짜리 빌라는 같은 단지 안 거래가 적어서 요건을 갖춘 세대가 없는 경우가 많습니다. 세무서가 다른 단지 빌라 거래를 썼다면 이 요건부터 확인합니다.
• 요건을 갖춘 거래가 여러 건이면 어느 것을 쓰나요?
  유사재산 요건을 갖춘 주택이 둘 이상이면 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 봅니다. 또 시가로 볼 가액이 둘 이상이면 평가기준일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 쓰고, 그 가액도 여럿이면 평균합니다. 세무서가 이 순서를 지켰는지 확인합니다.
• 상속받은 아파트에도 같은 판결이 적용되나요?
  상속세를 신고한 경우에도 시행령은 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 안의 신고일까지 유사재산 가액을 바로 시가로 보는 같은 구조를 둡니다. 대법원 판결은 증여 사안이지만 같은 문언에 대한 해석이므로, 상속개시일 전 2년 안 거래가 평가심의위원회를 거쳐 시가로 쓰일 가능성이 큽니다. 상속은 평가기간이 전후 6개월로 깁니다.
• 가족에게 집을 팔 때 양도세 시가도 이렇게 정하나요?
  특수관계인에게 시가보다 낮게 팔면 양도세 부당행위계산이 적용되고, 그 시가는 상속세 및 증여세법 평가 규정을 준용합니다. 2026. 2. 27. 개정으로 양도세를 신고한 경우 유사재산 가액은 양도일 전 3개월부터 평가기간 안의 신고일까지로 바꿔 읽도록 했습니다. 시가와 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5% 이상이어야 적용됩니다.
• 늘어난 증여세에 가산세도 붙나요?
  기한 안에 신고했고 부정행위가 없다면, 유사매매사례가액 등 시가로 결정해 늘어난 부분에는 과소신고가산세를 매기지 않습니다. 법정신고기한까지 납부했고 평가심의위원회를 거쳐 결정됐다면 납부지연가산세도 적용하지 않습니다. 신고하지 않았다면 이 면제를 쓸 수 없고, 늘어난 본세는 따로 다퉈야 합니다.
• 신고 전에 무엇을 확인하면 좋을까요?
  증여일 전 2년부터 신고 무렵까지 같은 단지에서 전용면적과 공동주택가격 차이가 5% 이내인 세대의 거래가 있었는지 먼저 찾아봅니다. 그런 거래가 있으면 신고가액을 공동주택가격으로 해도 나중에 그 거래가로 과세될 수 있습니다. 거래일 이후 시세가 크게 움직였다면 그 자료를 신고 때부터 모아 둡니다.
• 평가심의위원회를 거쳤으면 더 다툴 수 없나요?
  다툴 수 있습니다. 평가심의위원회 심의는 평가기간 밖 거래가를 시가에 넣기 위한 절차 요건이고, 법원은 거래일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없었는지를 따로 판단합니다. 상속 토지의 매매가액을 심의를 거쳐 시가로 본 처분도 과세관청의 증명이 부족하다는 이유로 위법하다고 본 판결이 있습니다.
• 세무조사에서 신고대로 끝났으면 다시 과세 안 되나요?
  그렇지 않을 수 있습니다. 조세심판원 2019. 2. 26. 조심 2018중4279 결정은 상속 아파트를 공동주택가격으로 신고해 세무조사에서 그대로 인정받았으나, 상급청 감사에서 평가기간 안 같은 단지 유사 아파트의 매매사례가액을 쓰지 않은 것이 지적되자 그 가액으로 다시 과세하고 납부불성실가산세를 붙인 처분을 정당하다고 보았습니다. 신고 무렵 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있었던 거래라는 점을 들었습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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