세금

미국 사는 형제에게 한국 집을 판 것으로 하면 증여세 문제는 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

형제에게 시가대로 팔고 대금을 실제로 받았다면 증여세 문제는 생기지 않습니다. 형제 사이에는 부모·자녀나 배우자와 달리 양도를 증여로 추정하는 규정이 없습니다. 그러나 대금 없이 등기만 넘기면 매매 형식과 관계없이 증여로 과세될 수 있습니다. 시가보다 크게 싸게 넘겨도 그 차액에 증여세가 나옵니다.

형제에게 시가대로 팔고 대금을 실제로 받았다면 증여세 문제는 생기지 않습니다. 형제 사이에는 부모·자녀나 배우자와 달리 양도를 증여로 추정하는 규정이 없습니다. 그러나 대금 없이 등기만 넘기면 매매 형식과 관계없이 증여로 과세될 수 있습니다. 시가보다 크게 싸게 넘겨도 그 차액에 증여세가 나옵니다.

부모나 자녀에게 판 것과 무엇이 다른가요?

배우자나 직계존비속에게 판 재산은 법이 처음부터 증여로 추정합니다. 이 경우 매매라고 주장하는 쪽이 대가를 냈다는 사실을 증명해야 합니다. 이미 신고한 소득이나 상속·증여받은 재산, 다른 재산을 판 돈으로 대금을 낸 사실이 확인돼야 추정에서 벗어납니다.

형제는 배우자나 직계존비속이 아니어서 이 추정이 적용되지 않습니다. 그래서 형제 간 매매를 증여로 보려면 원칙적으로 세무서가 그 사실을 증명해야 합니다. 대법원도 과세요건 사실은 과세관청이 증명해야 한다는 원칙을 확인한 바 있습니다. 다만 대금 흐름이 없거나 부자연스러우면 그 증명은 어렵지 않게 이루어집니다.

우회하는 거래에는 별도 규정이 있습니다. 형제에게 판 집을 형제가 3년 안에 처음 판 사람의 배우자나 자녀에게 다시 넘기면 증여로 추정합니다. 이때 두 사람이 낸 양도소득세 합계가 추정 증여세보다 크면 추정하지 않습니다.

대금을 실제로 주고받지 않으면 어떻게 되나요?

증여로 과세될 수 있습니다. 세법은 거래의 명칭이나 형식보다 실질에 따라 과세하도록 정합니다. 매매계약서와 등기가 있어도 대금이 오가지 않았거나 곧바로 되돌려 보냈다면 무상으로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다.

미국에 사는 형제가 비거주자라면 한국 집은 국내 재산이어서 그 형제가 증여세를 냅니다. 비거주자에게는 형제 간 1천만원 증여재산공제도 없습니다. 또 수증자가 비거주자이면 집을 넘긴 한국의 형제도 그 증여세를 연대해 낼 의무를 집니다.

신고 없이 지나간 뒤 세무조사로 드러나면 증여세 본세에 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다. 매매로 신고한 양도소득세도 다시 정리해야 하므로 두 세목이 함께 문제 됩니다.

형제에게 시가보다 싸게 팔면 어떻게 되나요?

형제는 4촌 이내 혈족이어서 세법상 특수관계인입니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 판 경우 차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면 증여세가 나옵니다. 증여재산가액은 차액에서 그 기준금액을 뺀 금액입니다.

예를 들어 시가 10억원인 아파트를 6억원에 넘기면 차액은 4억원입니다. 기준금액은 3억원이므로 1억원이 산 형제의 증여재산가액이 됩니다. 이 유형은 판 사람의 연대납부의무에서 빠진다는 점도 다릅니다.

판 사람에게는 양도소득세 문제가 따로 생깁니다. 특수관계인에게 시가보다 낮게 팔아 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 시가로 양도가액을 다시 계산합니다. 위 예에서는 양도가액이 10억원으로 바뀌어 판 사람은 받지도 않은 4억원에 대한 세금까지 냅니다.

반대로 미국 형제가 시가보다 비싸게 사 주는 경우도 같습니다. 대가와 시가의 차액이 기준금액 이상이면 그 이익을 얻은 판 사람에게 증여세가 나옵니다. 한국 형제를 돕겠다는 뜻으로 값을 올려 주면 오히려 한국 형제의 세금이 늘어날 수 있습니다.

미국 형제가 대금을 보낼 때 무엇을 남겨야 하나요?

대금이 실제로 오갔다는 기록이 무엇보다 가장 중요합니다. 미국 형제 본인 명의 계좌에서 한국 형제 계좌로 보낸 송금 기록을 남기고, 계약서의 금액과 날짜가 일치해야 합니다. 다른 가족의 돈이 섞이면 그 부분이 다시 증여 문제가 됩니다. 현금으로 주고받은 대금은 흐름을 증명하기 어렵습니다.

미국 형제가 한국 국적이 없는 시민권자라면 송금 전에 외국환은행에 부동산 취득 신고를 해야 합니다. 시가는 비슷한 시기 같은 단지의 거래가격이나 감정가액으로 확인해 두면 저가 양도 다툼을 줄일 수 있습니다. 집을 넘긴 뒤 한국 형제가 계속 그 집에 살거나 대금을 돌려받으면 매매의 실질을 의심받게 됩니다.

해외 거주 형제와의 부동산 매매 대응 순서

• 시가 확인 - 매매사례가액이나 감정가액으로 시가를 정하고 가격 차이를 계산합니다.
• 대금 경로 설계 - 미국 형제 본인 계좌에서 계약서대로 송금하도록 정합니다.
• 신고 이행 - 외국환 신고, 부동산 거래신고, 양도소득세 예정신고를 기한 안에 합니다.
• 사후 관리 - 집 사용과 대금 반환처럼 실질을 흐리는 행동을 피합니다.
• 조사 대응 - 증여로 문제 되면 대금 흐름과 시가 자료로 소명합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금이 실제로 오갔는지와 거래가격이 시가와 얼마나 다른지에 따라 증여세와 양도소득세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 부동산 거래의 증여세·양도소득세 검토와 세무조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 형제에게 시가대로 팔았다면 미국 형제가 따로 낼 세금이 있나요?
  정상 매매라면 산 쪽에 증여세는 없고 취득세 같은 취득 관련 세금만 생깁니다. 다만 대금의 출처가 불분명하면 자금출처를 따로 확인받을 수 있습니다.
• 시가보다 조금 싸게 팔면 괜찮나요?
  차액이 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액에 못 미치면 증여세는 나오지 않습니다. 다만 판 사람의 양도소득세는 차액이 시가의 5% 이상이면 시가로 다시 계산될 수 있습니다.
• 사촌에게 팔아도 같은 기준인가요?
  네, 사촌은 4촌 이내 혈족이어서 형제와 같이 세법상 특수관계인에 해당합니다. 저가 양도의 증여세와 양도소득세 부당행위계산 기준이 똑같이 적용됩니다.
• 대금 일부를 나중에 받기로 하면 문제가 되나요?
  잔금을 미루는 것만으로 증여가 되지는 않지만 약정대로 실제로 받아야 합니다. 받지 않은 채 시간이 지나면 그 금액만큼 무상으로 넘긴 것으로 볼 수 있습니다.
• 형제에게 산 집을 3년 안에 제 아내에게 팔면 어떻게 되나요?
  처음 판 사람의 배우자에게 3년 안에 다시 넘긴 경우여서 증여로 추정됩니다. 다만 두 사람이 낸 양도소득세 합계가 추정 증여세보다 크면 추정하지 않습니다.
• 부모에게 파는 경우에는 어떻게 증명하나요?
  이미 신고한 소득, 상속·증여받은 재산, 다른 재산을 판 돈으로 대금을 낸 사실을 증명하면 증여 추정에서 벗어납니다. 등기가 필요한 재산을 서로 교환한 경우도 같습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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