양도소득세

상속세 0원 결정된 땅·집을 팔 때 세무서가 정한 가격이 꼭 취득가액인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 세무서가 상속세 때 정한 가액이라도 객관적이고 합리적인 시가가 아니면 상속받은 땅·집의 양도소득세 취득가액으로 굳어지지 않습니다. 2026년 8월 선고된 대법원 2025두32147 판결은 상속세 0원 결정을 받은 상속인도 양도소득세 단계에서 상속 당시 시가를 주장할 수 있다고 했습니다. 지금은 상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산이나 비슷한 재산의 거래가 있었는지부터 확인해야 합니다.

상속세를 신고하지 않았다는 사정만으로 취득가액이 불리하게 굳어지지는 않습니다. 세무서가 상속세 단계에서 정한 금액이 있어도, 그 금액이 시가로서 객관성과 합리성을 갖추지 못했다면 양도소득세 단계에서 상속 당시 시가를 다시 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 3월 어머니가 돌아가시면서 시골 논 한 필지를 혼자 상속받았습니다. 상속공제 범위 안이라고 들어 상속세 신고를 하지 않았고, 몇 달 뒤 세무서는 논을 개별공시지가로 평가해 상속세 과세표준과 세액을 0원으로 결정했다는 통지를 보냈습니다. A씨는 2025년 6월 논을 팔면서 그 결정가액을 취득가액으로 양도소득세를 예정신고했는데, 나중에 어머니가 돌아가신 무렵 바로 옆의 비슷한 논이 공시지가의 두 배가 넘는 값에 팔린 사실을 알게 되었습니다. A씨는 이미 낸 양도소득세를 줄일 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

세무서가 상속세 때 정한 가액은 언제 취득가액이 되나요?

상속받은 자산을 팔 때 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액이고, 세무서장이 상속세를 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 한다는 것이 조문의 문언입니다. 2026. 10. 8. 기준 현행 「소득세법 시행령」도 이 괄호 규정을 그대로 두고 있습니다. 상속세를 신고하지 않으면 세무서가 조사해 과세표준과 세액을 결정하는데, 이때 시가 자료가 없다며 공시지가나 기준시가 같은 보충적 평가액을 쓰는 일이 많습니다. 그래서 상속세가 0원이었던 상속인은 그 가액을 다툴 이유가 없었는데, 몇 년 뒤 팔 때 낮은 취득가액 때문에 양도차익이 커지는 문제가 생깁니다.

대법원은 세무서 결정가액을 어떻게 제한했나요?

대법원은 세무서장이 결정한 상속재산 가액이라도 객관성과 합리성을 갖춘 시가로 인정되는 경우에만 양도소득세 취득가액이 된다고 판단했습니다. 대법원 2026. 8. 12. 선고 2025두32147 판결 사안에서 상속인은 상속세를 신고하지 않았고, 세무서는 토지를 보충적 평가방법으로 평가해 상속세를 0원으로 결정했습니다. 상속인은 7년 뒤 토지를 팔면서 그 가액으로 예정신고·납부한 다음 경정청구를 했고, 세무서가 거부하자 소송을 냈습니다. 대법원은 상속세가 0원이면 상속인이 그 결정을 다툴 실익이 없었는데 양도소득세 단계에서도 다투지 못하게 하면 불복 기회가 모두 사라진다고 보았습니다. 결정가액이 먼저 있었다는 이유만으로 취득가액이 무조건 의제되지는 않는다는 것입니다.

이 판결로 세무서의 거부처분은 전부 취소되었습니다. 소송에서는 사실심 변론종결 때까지 상속 당시 시가가 증명되면 그 시가로 정당한 세액을 다시 계산합니다.

상속개시 당시 시가는 어떤 자료로 증명하나요?

상속개시일 전후 6개월 안에 그 재산이나 비슷한 재산의 매매·감정·수용·경매·공매 가액이 있으면 그것이 시가가 됩니다. 해당 재산의 거래가 없으면 면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 다른 재산의 거래가액도 시가로 봅니다. 위 대법원 판결은 비교 대상 토지와 면적이 다소 달라도, 가격을 정할 때 면적이 중요한 요인이 아니었다면 전체적으로 비슷한 재산으로 볼 수 있다고 했습니다. 이 사건에서 상속인은 감정가액 평균을 냈지만, 법원은 상속개시 무렵 비교 토지의 실제 거래가액을 기준으로 취득가액을 정했습니다.

아파트 같은 공동주택은 기준이 더 좁습니다. 평가대상 주택과 같은 공동주택단지 안에 있고, 주거전용면적 차이와 공동주택가격 차이가 각각 100분의 5 이내인 주택만 비슷한 재산이 됩니다. 위 판결은 토지 사안이므로, 면적이 달라도 된다는 판단을 아파트에 그대로 옮길 수는 없습니다.

평가기간 6개월이 지난 거래나 감정은 그대로 시가가 되지 않습니다. 상속개시일 전 2년 이내의 거래처럼 평가기간 밖의 가액은 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회 심의를 거친 경우에만 시가에 넣을 수 있습니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 모두 기준으로 평가기간 해당 여부를 보므로, 몇 년 뒤 소급해 받은 감정은 이 요건을 따로 넘어야 합니다.

상속세를 낸 경우나 상속받은 주식도 같은가요?

조문은 상속받은 자산 전체에 적용되므로 비상장주식도 같은 구조입니다. 다만 주식은 해당 주식의 거래가 있어도 그 액면가액 합계가 발행주식총액의 100분의 1과 3억원 중 적은 금액에 못 미치면 원칙적으로 시가에서 빠집니다. 위 대법원 판결은 상속세가 0원이어서 다툴 기회가 없었던 사안입니다. 상속세를 실제로 내고 결정가액을 다투지 않았던 경우에도 같은 결론이 나는지는 이 판결이 직접 다루지 않았습니다.

시가를 높게 주장하면 상속재산 가액도 그만큼 커집니다. 상속공제 한도를 넘게 되면 상속세가 새로 문제될 수 있고, 상속세를 신고하지 않은 경우 상속세 부과제척기간은 15년입니다. 경정청구 전에 양도소득세 감소액과 상속세 증가 가능성을 함께 계산해 보아야 합니다.

경정청구가 거부되면 어떻게 다투나요?

세무서는 경정청구를 받은 날부터 2개월 이내에 결과를 알려야 하고, 거부 통지를 받으면 90일 안에 이의신청·심사청구·심판청구를 거쳐 행정소송으로 갈 수 있습니다. 아직 양도소득세를 신고하지 않았다면 예정신고 기한 안에 상속 당시 시가를 취득가액으로 신고하고 근거 자료를 함께 내는 편이 낫습니다. 토지·주택은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.

상속재산 양도 취득가액 대응 순서

• 결정 통지 확인 - 상속세 결정 통지서에 적힌 재산별 평가액과 평가 방법을 확인합니다. 공시지가·기준시가로 평가됐다면 다툴 여지가 있는지 볼 출발점입니다.
• 평가기간 거래 찾기 - 상속개시일 전후 6개월 안의 해당 재산과 비슷한 재산의 실거래가를 찾습니다. 계약일, 면적, 용도지역, 공시가격을 함께 적어 둡니다.
• 상속세 영향 계산 - 시가를 올렸을 때 상속공제 한도를 넘는지 계산합니다. 넘으면 양도소득세 환급과 상속세 부담을 비교해 진행 여부를 정합니다.
• 경정청구 제출 - 예정신고 법정신고기한부터 5년 안에 취득가액 경정청구서와 거래 자료를 냅니다. 대법원 2025두32147 판결을 근거로 적습니다.
• 거부처분 불복 - 거부 통지를 받으면 90일 안에 심판청구 등을 합니다. 소송에서는 변론종결 때까지 시가를 증명할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 비교 거래가 정말 비슷한 재산인지, 평가기간 밖 자료인지에 따라 결론이 달라지므로 등기부와 거래 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산 양도에 따른 양도소득세 경정청구와 경정거부처분 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속세를 신고 안 했는데 취득가액이 불리해지나요?
  신고하지 않았다는 이유만으로 불리해지지는 않습니다. 취득가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 세무서가 결정한 가액이 있으면 그 가액을 쓰는 것이 원칙이지만, 그 가액이 객관적·합리적인 시가가 아니면 상속 당시 시가를 주장할 수 있다는 것이 대법원 판단입니다.
• 상속세 0원 결정 통지를 받았는데 그때 다퉜어야 하나요?
  다투지 않았어도 양도소득세 단계에서 다툴 수 있습니다. 대법원은 상속세가 0원이면 상속인이 결정가액을 다툴 실익이 없었으므로, 양도 단계에서까지 다툴 기회를 막으면 권리구제가 박탈된다고 보았습니다. 그래서 결정가액이 객관성과 합리성을 갖춘 시가일 때만 취득가액이 된다고 판단했습니다.
• 옆 땅이 팔린 가격을 우리 땅 취득가액으로 쓸 수 있나요?
  면적·위치·용도·종목·기준시가가 같거나 비슷한 재산의 평가기간 안 거래가액은 시가로 볼 수 있습니다. 대법원은 면적이 다소 달라도 가격을 정할 때 면적이 중요한 요인이 아니었다면 전체적으로 비슷한 재산이 될 수 있다고 했습니다. 거래 계약일이 상속개시일 전후 6개월 안인지부터 확인합니다.
• 지금 감정평가를 받아 취득가액으로 쓸 수 있나요?
  바로 쓰기는 어렵습니다. 감정가액은 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 안에 있어야 시가가 됩니다. 몇 년 뒤 작성한 소급감정은 평가심의위원회 심의 등 별도 요건을 넘어야 합니다. 비슷한 재산의 실제 거래가가 있는지부터 찾는 편이 낫습니다.
• 이미 양도세를 냈는데 돌려받을 수 있나요?
  예정신고를 했다면 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 상속 당시 시가를 보여 주는 거래 자료를 함께 내야 합니다. 세무서는 2개월 안에 결과를 알려야 하고, 거부하면 90일 안에 불복할 수 있습니다. 환급액은 시가가 얼마로 인정되느냐에 따라 달라집니다.
• 시가를 올리면 상속세가 다시 나올 수 있나요?
  그럴 수 있습니다. 상속재산 가액이 커져 상속공제 한도를 넘으면 상속세가 생깁니다. 상속세를 신고하지 않은 경우 부과제척기간은 15년이어서 오래전 상속이라도 다시 과세될 수 있습니다. 경정청구 전에 양도소득세 감소액과 상속세 증가액을 비교해야 합니다.
• 상속받은 비상장주식을 팔 때도 같은가요?
  같은 조문이 적용됩니다. 세무서가 상속세 때 보충적 평가로 정한 주식 가액이 시가에 못 미친다면 상속 당시 시가를 주장할 여지가 있습니다. 다만 대법원 판결은 토지 사안이고, 해당 주식의 거래가 발행주식총액의 100분의 1과 3억원 중 적은 금액에 못 미치면 원칙적으로 시가에서 빠지므로 거래 규모부터 확인해야 합니다.
• 상속받은 아파트는 옆 동 거래가도 시가가 되나요?
  같은 단지 안 주택이고 주거전용면적과 공동주택가격 차이가 각각 100분의 5 이내여야 비슷한 재산의 거래가로 볼 수 있습니다. 이런 주택이 여럿이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 씁니다. 다른 단지 거래가는 이 기준으로는 시가가 되지 않습니다.
• 상속받은 집의 보유기간은 언제부터 세나요?
  장기보유 특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 셉니다. 상속받은 자산의 취득시기가 상속이 개시된 날이기 때문입니다. 반면 양도소득세율을 정할 때 보유기간은 피상속인이 그 자산을 취득한 날부터 계산합니다. 두 기간이 다르므로 계산할 때 따로 보아야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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