증여세

부모님 집을 돈 주고 샀는데 세무서가 증여로 추정하면 무엇을 증명해야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

배우자나 직계존비속에게 산 재산은 일단 증여로 추정합니다. 계약서와 등기만으로는 부족하고, 대금이 실제로 넘어갔고 그 돈이 신고된 소득·상속재산·재산 처분대금에서 나왔다는 것을 납세자가 계좌로 증명해야 추정이 깨집니다. 부모에게 빌린 돈으로 치른 부분과 저가 매수 부분은 따로 문제 됩니다.

부모와 자녀, 부부 사이에 집이나 주식을 사고팔면 세법은 일단 증여로 추정합니다. 매매계약서와 등기만으로는 이 추정이 깨지지 않고, 실제로 대가를 치렀고 그 돈이 어디서 왔는지를 납세자가 보여 줘야 합니다. 거꾸로 말하면 대금 흐름과 자금 원천이 분명하면 증여세 없이 매매로 인정받습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 11. 3. 어머니 명의 아파트를 6억원에 사기로 하고 등기를 넘겨받았습니다. 대금 중 2억원은 세입자 전세보증금을 그대로 떠안는 것으로 정리했고, 4억원은 어머니 계좌로 보냈습니다. 그런데 4억원 중 2억원은 B씨 예금이었지만 나머지 2억원은 어머니에게 빌려 차용증만 써 둔 돈이었습니다. 2026. 8. 세무서에서 증여 추정에 따른 해명자료 제출 안내문을 받은 B씨는 무엇을 내야 매매로 인정받는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가족에게 판 재산은 왜 증여로 추정하나요?

배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 양도한 때 그 재산가액을 양수인이 증여받은 것으로 추정합니다. 가족 사이 매매는 대금을 실제로 주고받지 않거나 받은 돈을 다시 돌려주는 경우가 많아, 형식이 매매여도 증여로 보고 출발하는 것입니다. 추정이므로 반대 사실을 증명하면 깨집니다.

증명 책임은 납세자에게 있습니다. 법원은 아버지에게서 부동산을 매매로 넘겨받은 자녀가 대가를 지급한 사실이 명백히 인정된다고 보기 부족하다며 증여세 과세를 유지했습니다. 계약서와 등기 원인이 매매라는 사정만으로는 부족하다는 뜻입니다.

어떤 경우에 증여 추정이 깨지나요?

법원 경매, 파산에 따른 처분, 국세징수법에 따른 공매, 증권시장을 통한 거래는 처음부터 추정하지 않습니다. 그 밖에는 대가를 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 경우로서 시행령이 정한 세 가지에 해당해야 합니다. 등기·등록이 필요한 재산을 서로 맞바꾼 경우, 이미 신고했거나 과세받은 소득이나 상속·증여재산으로 대가를 치른 경우, 자기 재산을 처분한 돈으로 대가를 치른 경우입니다.

법원은 배우자에게 주식을 넘긴 사건에서 배우자가 매년 근로소득이 있었고 거래 직후 계좌 잔고도 충분했다는 점을 들어 증여 추정을 적용하지 않았습니다. 결국 대금이 상대방 계좌로 실제 넘어갔는지, 그 돈이 신고된 소득·상속재산·처분대금에서 나왔는지를 계좌로 이어 보여 주는 것이 소명의 뼈대입니다.

반대로 부모가 받은 대금을 며칠 뒤 다시 자녀 계좌로 보내거나 현금으로 찾아 건넨 흔적이 있으면 대가 지급 자체가 부정되기 쉽습니다. 매매 뒤 부모 계좌의 대금 사용처까지 함께 확인받는다고 보고, 받은 돈을 부모가 어디에 썼는지도 정리해 둡니다.

부모에게 빌린 돈이나 떠안은 전세금도 대가로 인정되나요?

부모에게 빌린 돈으로 부모에게 대금을 치렀다면, 결국 부모 돈이 돌아온 것이어서 차용 사실이 인정되지 않는 한 그 부분은 증여로 남습니다. 차용증만으로는 부족하고 약정 이자를 실제로 보냈는지, 원금을 갚아 나가는지, 갚을 소득이 있는지를 함께 봅니다. 사례에서는 B씨 예금 2억원 부분은 소명이 쉽지만, 어머니에게 빌린 2억원 부분이 쟁점입니다.

떠안은 전세보증금은 B씨가 세입자에게 돌려줄 채무를 인수한 것이므로 대가의 일부가 될 수 있습니다. 다만 나중에 그 보증금을 부모가 대신 돌려주면 부모가 B씨의 채무를 갚아 준 것이 되어, 갚은 날에 그 금액만큼 증여세 문제가 다시 생깁니다.

대가를 치렀어도 증여세가 나올 수 있나요?

대가 지급이 인정돼도 시세보다 많이 싸게 샀다면 저가 양수 증여 규정이 따로 적용됩니다. 시가와 대가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면, 그 차이에서 기준금액을 뺀 금액이 증여재산가액입니다. 시가 6억원 아파트를 4억원에 샀다면 차이 2억원에서 1억 8천만원을 뺀 2천만원이 과세 대상입니다.

특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 원래 판 사람의 배우자나 자녀에게 다시 팔아도 증여로 추정합니다. 다만 두 번의 양도에서 낸 양도소득세 합계가 증여세보다 크면 적용하지 않습니다.

증여로 결정되면 세금은 얼마나 되나요?

추정이 깨지지 않은 부분은 증여재산가액이 되고, 10년 안에 같은 사람에게 받은 다른 증여가 없다면 성년 자녀는 5천만원을 공제받습니다. 사례에서 어머니 차입금 2억원만 증여로 결정된다면 과세표준 1억 5천만원에 20% 세율을 곱하고 누진공제 1천만원을 빼 산출세액은 2천만원입니다.

여기에 신고하지 않은 데 따른 무신고가산세 20%인 400만원과, 법정납부기한 다음 날부터 하루 10만분의 22의 납부지연가산세가 붙습니다. 대금 일부라도 소명이 어렵다고 판단되면, 해명 안내를 받기 전 기한 후 신고로 가산세를 줄이는 방법도 함께 비교합니다.

가족 간 매매 증여추정 대응 순서

• 대금 흐름 정리 - 계약금·중도금·잔금이 언제 누구 계좌에서 누구 계좌로 갔는지 표로 만듭니다.
• 자금 원천 연결 - 각 송금액을 신고된 소득, 상속·증여 신고 재산, 재산 처분대금과 계좌로 이어 붙입니다.
• 차용·채무 인수 증빙 - 부모 차입금은 이자 지급과 상환 내역, 전세보증금은 임대차계약서와 인수 사실을 준비합니다.
• 해명자료 제출 - 기한 안에 소명서와 증빙을 내고, 부족한 부분은 기한 연장을 요청합니다.
• 불복 검토 - 과세예고통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사, 고지 뒤 90일 안에 심판청구를 변호사와 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대금이 실제로 오갔는지와 그 돈의 원천을 얼마나 입증하느냐에 따라 증여세 부분이 달라집니다. 법무법인 윤성은 가족 간 매매의 증여추정 소명과 과세전적부심사·심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모님 집을 정식으로 매매계약하고 등기했는데도 증여로 보나요?
  배우자나 직계존비속에게 양도한 재산은 일단 증여로 추정합니다. 매매계약서와 등기 원인만으로는 추정이 깨지지 않고, 대가를 실제로 지급했고 그 돈의 원천이 무엇인지를 납세자가 증명해야 합니다.
• 어떤 돈으로 대금을 냈어야 매매로 인정되나요?
  이미 신고했거나 과세받은 소득, 신고·과세된 상속·증여재산, 자기 재산을 처분한 돈으로 대가를 치른 사실이 입증되면 됩니다. 등기·등록 재산을 서로 교환한 경우도 추정하지 않습니다.
• 부모에게 빌린 돈으로 대금을 냈으면 어떻게 되나요?
  부모 돈이 다시 부모에게 돌아간 것이어서 차용 사실이 인정되지 않으면 그 부분은 증여로 남습니다. 차용증과 함께 실제 이자 지급, 원금 상환 기록, 갚을 만한 소득을 보여 줘야 합니다.
• 경매로 부모 집을 낙찰받은 경우에도 증여로 추정하나요?
  아닙니다. 법원 결정에 따른 경매, 파산 처분, 국세징수법에 따른 공매, 증권시장을 통한 거래로 취득한 재산은 증여 추정을 적용하지 않습니다. 이때는 낙찰·매각 서류로 취득 경위를 보여 주면 됩니다.
• 대금을 다 냈는데 시세보다 싸게 샀다면요?
  저가 양수 증여 규정이 따로 적용됩니다. 시가와 대가의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액 이상이면, 그 차이에서 기준금액을 뺀 금액에 증여세가 붙습니다. 시가 6억원을 4억원에 샀다면 2천만원이 과세 대상입니다.
• 삼촌에게 판 땅을 삼촌이 2년 뒤 제 아들에게 팔면 문제가 되나요?
  특수관계인에게 판 재산을 그 사람이 3년 안에 원래 판 사람의 배우자나 직계존비속에게 다시 팔면 증여로 추정합니다. 두 번의 양도에서 낸 양도소득세 합계가 증여세보다 크면 적용하지 않고, 증여세를 매기면 그 양도소득세는 부과하지 않습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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