양도소득세

조정대상지역이 아닌 곳의 아파트 분양권도 양도세 60%인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 조정대상지역이 아닌 곳의 아파트 분양권도 1년 이상 보유하면 60%, 1년 미만이면 70% 세율로 양도소득세를 냅니다. 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분양권은 조정대상지역 안팎을 구분하지 않고, 2년을 넘겨도 기본세율로 내려가지 않습니다. 지금은 분양권 취득일이 언제인지와 살던 집을 먼저 팔 수 있는지부터 확인해야 합니다.

비조정대상지역이라는 이유로 기본세율을 기대하며 2년을 채울 때까지 매도를 미룰 필요는 없습니다. 지금 분양권은 2년을 넘겨도 60%가 적용되므로, 보유기간을 늘려 세율을 낮출 수 있는 구간은 1년 미만에서 1년 이상으로 넘어가는 시점 하나뿐입니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2018년에 산 아파트 한 채에 살고 있습니다. 2025년 3월 조정대상지역이 아닌 지방 도시의 신축 아파트 분양권을 웃돈을 주고 샀는데, 사정이 생겨 2026년 12월 이 분양권을 팔려고 합니다. 양도차익은 5,000만원 정도로 예상합니다. B씨는 다주택자라도 비조정대상지역 주택은 중과하지 않는다고 들었는데, 분양권도 기본세율이 적용되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양권을 팔 때 세율은 무엇으로 정하나요?

분양권은 조정대상지역인지와 관계없이 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%의 세율이 적용됩니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」은 분양권 양도소득에 기본세율 대신 과세표준의 100분의 60을 적용하고, 보유기간이 1년 미만이면 100분의 70을 적용합니다. 주택은 2년 이상 보유하면 기본세율로 내려가지만, 분양권에는 그 구간이 없습니다. 분양권은 주택이 아니어서 다주택자 중과세율이 붙지 않는 대신, 처음부터 높은 비례세율이 매겨지는 구조입니다.

• 1년 미만 보유 - 과세표준의 70%
• 1년 이상 2년 미만 보유 - 과세표준의 60%
• 2년 이상 보유 - 과세표준의 60%

위 사례를 단순 예시 계산으로 보면, 양도차익 5,000만원에서 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 4,750만원이고 60%를 적용한 세액은 2,850만원입니다. 1년이 되기 전에 팔았다면 70%가 적용돼 3,325만원입니다. 같은 과세표준에 기본세율을 적용했다면 586만5천원이었을 것이므로, 분양권과 주택의 세 부담 차이가 큽니다.

국세청은 비조정대상지역 분양권을 어떻게 해석했나요?

분양권은 조정대상지역 여부를 불문하고 1년 이상 보유하면 60%, 1년 미만이면 70%를 적용한다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과의 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」(2022) 사례 62는, 서울 주택을 보유한 사람이 2021년 10월 당진의 아파트 분양권을 취득해 2023년 7월 양도할 예정인 사안에서, 비조정대상지역 분양권이라도 중과 배제 논리가 적용되지 않고 세율은 60%라고 정리했습니다. 함께 실린 국세청 서면-2020-부동산-2546(2020. 9. 28.) 회신은 2021. 5. 31. 이전 양도분에 관한 것으로, 조정대상지역 공고일 전에 분양권 매매계약을 맺고 계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되면 조정대상지역 분양권 50% 세율 대신 보유기간에 따른 세율을 적용한다고 보았습니다. 이 답변들은 질의 당시 사실관계와 법령을 전제로 한 것이어서, 양도 시점이 다르면 적용 세율도 달라집니다.

2021년 6월 이후 분양권 세율은 어떻게 바뀌었나요?

2021. 6. 1. 이후 양도하는 분양권부터는 조정대상지역 안팎의 구분이 없어졌습니다. 그 전에는 조정대상지역 분양권만 50%였고, 비조정대상지역 분양권은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율이 적용됐습니다. 지금은 조정대상지역 공고일 전에 계약했는지를 따질 필요 없이 보유기간 1년만 기준이 됩니다. 보유기간은 분양권 취득일부터 양도일까지로 계산합니다. 다른 사람에게서 사들인 분양권은 대금을 청산한 날이 원칙적인 취득시기입니다.

분양권은 다른 주택의 과세에도 영향을 줍니다. 1세대가 조정대상지역 주택과 분양권을 함께 보유하면 그 주택을 팔 때 분양권도 수에 넣어 중과 여부를 판단합니다.

살던 집을 먼저 팔면 비과세가 되나요?

종전 주택을 먼저 팔고 일시적 1주택·1분양권 요건을 갖추면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 현행 시행령은 1주택을 가진 1세대가 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봅니다. 위 사례라면 2025년 3월 분양권 취득일부터 3년이 되는 2028년 3월 전에 살던 집을 팔아야 하고, 그 집이 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주) 요건을 갖추고 있어야 합니다. 3년이 지났더라도 분양 주택 완성 후 3년 안에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하는 등 요건을 갖추면 특례가 적용될 수 있습니다.

비조정대상지역 분양권 양도 대응 순서

• 취득일 확인 - 당첨 분양권인지 전매로 산 분양권인지 확인하고, 공급계약서·권리의무승계 계약서와 대금 지급 내역으로 취득일을 정해 보유 1년 경계를 셉니다.
• 양도 시점 조정 - 1년 미만이면 70%이므로, 1년을 넘긴 뒤 파는 것과 세액 차이를 비교합니다. 1년이 지나면 그 뒤로는 세율이 더 내려가지 않습니다.
• 양도가액 확인 - 웃돈(프리미엄)과 이미 낸 계약금·중도금을 매매계약서에 정확히 적고, 다운계약이 없도록 합니다.
• 집 먼저 팔기 검토 - 살던 집이 있다면 분양권 취득일부터 3년 안에 팔아 일시적 1주택·1분양권 비과세를 받을 수 있는지 함께 봅니다.
• 신고와 경정청구 - 예정신고 뒤 취득가액이나 보유기간을 잘못 계산했다면 법정신고기한부터 5년 안에 경정청구를 할 수 있고, 고지를 받았다면 90일 안에 심판청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔 분양권이나 조합원입주권처럼 분양권인지 자체가 다투어지는 권리는 공급계약서와 사업 인가 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권·입주권 양도소득세 과세처분에 대한 경정청구와 조세불복 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권을 2년 넘게 보유해도 60%인가요?
  네, 분양권은 2년 이상 보유해도 기본세율로 내려가지 않고 과세표준의 60%가 적용됩니다. 주택은 2년 이상 보유하면 기본세율 구간이 있지만 분양권에는 그 구간이 없습니다. 보유기간으로 세율이 달라지는 경계는 1년 하나입니다.
• 분양권 보유기간은 언제부터 세나요?
  보유기간은 분양권 취득일부터 양도일까지입니다. 다른 사람에게서 산 분양권은 소득세법 제98조에 따라 원칙적으로 대금을 청산한 날이 취득시기이고, 청약 당첨으로 받은 분양권은 공급계약 관련 날짜를 함께 확인해야 합니다. 공급계약서와 권리의무승계 계약서, 잔금 이체 내역으로 날짜를 확인합니다.
• 분양권도 다주택자 중과가 붙나요?
  분양권 자체에는 다주택자 중과세율이 붙지 않고 60%나 70% 비례세율이 적용됩니다. 다만 1세대가 조정대상지역 주택과 분양권을 함께 갖고 있으면 그 주택을 팔 때 분양권도 수에 넣어 중과 여부를 판단합니다. 주택을 팔 때 분양권 보유 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 2021년 5월 이전에 판 분양권은 어떻게 되나요?
  2021. 5. 31.까지 양도한 분양권은 조정대상지역이면 50%(조정대상지역 공고 전 매매계약·계약금 수령 등 예외 제외), 비조정대상지역이면 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율이 적용됐습니다. 그 시기 양도분을 지금 다툰다면 당시 법령으로 판단하고, 경정청구 5년 기간이 지났는지도 함께 봅니다.
• 분양권을 팔아도 기본공제 250만원을 받나요?
  네, 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리여서 토지·건물과 같은 그룹으로 연 250만원의 양도소득 기본공제를 받습니다. 같은 해에 주택이나 토지를 함께 팔았다면 그 그룹 전체에서 한 번만 공제되므로 양도 시기를 나누어 보는 것도 방법입니다.
• 살던 집을 먼저 팔면 비과세가 되나요?
  종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했고, 분양권 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 검토할 수 있습니다. 종전 주택 자체가 2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건을 갖춰야 합니다.
• 세금을 잘못 냈으면 돌려받을 수 있나요?
  취득가액을 빠뜨리거나 보유기간을 잘못 계산해 세금을 더 냈다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서가 세액을 늘려 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

이 글과 관련해 지금 상황을 남겨 주세요. 다른 상황이어도 괜찮아요. 남겨 주시면 제가 먼저 읽어 볼게요!

• 채팅으로 끝까지전화 안 하셔도 돼요
• 사진 한 장이면 시작모르는 건 비워 두셔도 돼요
• 금액부터 알려 드려요보시고 맡길지 정하시면 돼요
• 10분 안에 답업무시간 기준 · 알림톡으로 알려요
• 변호사가 직접 읽어요맡을 수 있는 일인지 알려 드려요
• 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요

지금 상황을 적어 주세요

변호사에게 보내기

휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요

법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요

비슷한 상황

• 살던 집을 팔아 양도세가 0원이면 거주주택 비과세를 안 쓴 것으로 되나요?
• 2020년에 분양받은 아파트가 올해 완공되면 살던 집은 2년 안에 팔아야 하나요?
• 기준시가 1억원 이하 시골집이 있으면 일시적 2주택 3년이 지나도 비과세되나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기