양도소득세

매수자가 양도세를 대신 내주기로 하고 분양권을 팔면 세금은 어떻게 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

매수자가 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급했다면, 그 양도소득세 상당액을 양도가액에 더해 양도소득세를 계산합니다. 소득세법은 양도가액을 실지거래가액으로 정하고, 국세청은 매수자가 낸 세금도 그 거래가액의 일부로 봅니다. 지금은 매매계약서에 세금 부담 약정이 적혀 있는지와 실제 지급 내역부터 확인해야 합니다.

매수자가 세금을 내주기로 했다고 그 돈을 따로 증여로 신고할 필요는 없습니다. 매매계약서에 약정하고 실제로 받았다면 매매대금의 일부로 양도소득세에 반영하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2023년 3월 청약에 당첨된 아파트 분양권을 갖고 있었습니다. 2026년 5월 웃돈 1억원에 분양권을 넘기면서, 매수자가 양도소득세를 부담한다는 조건을 매매계약서에 넣었고 6월에 잔금을 받았습니다. 매수자가 세금 5,850만원을 보내 주었는데, 이 돈도 양도가액에 들어가는지, 신고는 어떻게 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수자가 내준 양도세도 양도가액에 들어가나요?

네, 매수자가 양도소득세를 부담하기로 약정하고 실제로 지급했다면 그 금액은 양도가액에 포함됩니다. 소득세법은 양도가액을 양도자와 양수자 사이의 실지거래가액으로 정합니다. 매수자가 세금까지 내주기로 한 것은 그만큼 대가를 더 주기로 한 것이어서 실지거래가액의 일부로 봅니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법」도 같은 구조입니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 매매계약을 맺으면서 매수자가 양도소득세를 부담하기로 약정하고 이를 실제로 지급한 경우 그 양도소득세를 포함한 가액을 양도가액으로 본다고 회신했습니다(사전-2021-법령해석재산-1064, 2021. 10. 1.). 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 때 같은 결론을 낸 회신도 있습니다(부동산거래관리과-1047, 2010. 8. 12.). 2022년 국세청 사례집은 2020년 1월 취득한 분양권을 2022년 5월 매수자 부담 조건으로 계약하고 6월 양도한 사례에 이 해석을 적용했습니다.

매매약정과 관계없이 계약 뒤 매수자가 아무런 조건 없이 양도소득세를 대신 낸 경우에는 양도가액이 아니라 매수자가 증여한 것으로 보아 증여세가 과세된다는 해석도 있습니다(서면인터넷방문상담4팀-2093, 2007. 7. 9.). 이 회신들은 질의자가 밝힌 사실관계를 전제로 하므로, 약정 시점과 지급 경위가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

실제로 세금은 얼마로 계산되나요?

매수자가 실제로 낸 세금을 원래 매매가액에 더한 금액을 양도가액으로 다시 계산합니다. G씨 사례에서 웃돈 1억원을 양도차익으로 가정하면, 양도소득 기본공제 250만원을 뺀 과세표준은 9,750만원이고 주택 분양권 세율 60%를 적용하면 5,850만원입니다. 매수자가 이 5,850만원을 실제로 냈다면 양도차익은 1억5,850만원이 되고, 기본공제를 뺀 과세표준 1억5,600만원에 60%를 적용한 9,360만원이 산출세액입니다. 기획재정부는 매수자가 양도소득세 전액을 부담하기로 약정한 경우에도 최초 1회에 한해 그 세액을 양도가액에 더한다고 보았으므로(조세정책과-2516, 2023. 12. 27.), 늘어난 세액을 다시 더해 반복 계산하지 않습니다.

이 경우 매수자가 낸 5,850만원과 산출세액의 차이 3,510만원을 누가 부담할지는 매매계약의 약정에 따릅니다. 계약서에 「양도소득세 전액」인지 「최초 계산 세액」인지 적어 두지 않으면 매수자와 다툼이 생기기 쉽습니다.

잔금일은 언제로 보나요?

양도시기는 대금을 청산한 날이고, 이때 매수자가 부담하기로 한 양도소득세는 대금에서 뺍니다. 매수자가 세금을 신고기한에 맞춰 나중에 보내 주더라도 그 세금을 받은 날이 아니라 나머지 매매대금을 다 받은 날이 양도일이 됩니다. 예정신고 기한도 이 날짜를 기준으로 계산합니다. 예를 들어 2026년 6월 20일 나머지 대금을 모두 받았다면, 매수자가 세금 상당액을 7월에 보내 주더라도 양도일은 6월 20일이고 예정신고 기한은 2026년 8월 31일입니다. 매수자가 기한 뒤에 세금을 보내 주기로 했다면 신고와 납부는 먼저 본인 돈으로 마치고 나중에 정산하는 편이 가산세를 피하는 길입니다.

매수자 부담 양도세 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 매수자가 부담할 세금의 범위(양도소득세, 지방소득세, 재계산분 포함 여부)가 적혀 있는지 봅니다.
• 지급 내역 확보 - 매수자가 보낸 세금 상당액의 계좌 이체 내역을 보관합니다. 실제 지급이 있어야 양도가액에 포함됩니다.
• 양도일 확정 - 세금 상당액을 뺀 매매대금의 잔금일을 양도일로 정리합니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 세금 상당액을 더한 양도가액으로 신고합니다.
• 다툼 대비 - 세무서가 다른 방식으로 계산해 고지하면 처분을 안 날부터 90일 안의 심판청구나 경정청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세금 부담 약정이 계약 뒤에 추가되었는지, 매수자가 특수관계인인지에 따라 결론이 달라지므로 매매계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 부과처분에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 약정 없이 매수자가 세금을 내주면 어떻게 되나요?
  매매계약에 세금 부담 약정이 없는데 매수자가 아무 조건 없이 파는 사람의 양도소득세를 대신 냈다면, 국세청은 그 금액을 매수자가 파는 사람에게 증여한 것으로 보아 증여세가 과세된다고 해석했습니다. 이 경우 양도가액이 아니라 증여세 문제가 생기므로 약정 여부를 계약서로 확인해야 합니다.
• 신고와 납부는 누구 이름으로 하나요?
  양도소득세 납세의무자는 자산을 판 사람이므로 매수자가 세금을 부담하기로 했더라도 신고는 파는 사람 명의로 합니다. 매수자에게 세금 상당액을 받아 본인이 납부하거나, 매수자가 파는 사람 명의로 납부하도록 하는 방식이 쓰입니다. 어느 쪽이든 신고 책임은 파는 사람에게 남습니다.
• 지방소득세도 매수자가 내면 양도가액에 들어가나요?
  양도시기를 정하는 조문은 매수자가 부담하기로 한 양도소득세와 그 부가세액을 함께 대금에서 빼도록 하고 있습니다. 매수자가 지방소득세까지 부담하기로 했다면 계약서에 그 범위를 적어 두고, 실제로 받은 금액 전체를 기준으로 양도가액 반영 여부를 따져야 합니다.
• 매수자가 약속한 세금을 안 주면 어떻게 하나요?
  양도소득세 납세의무는 파는 사람에게 있으므로 세무서에는 먼저 본인이 신고·납부해야 가산세를 피할 수 있습니다. 매수자에게는 매매계약의 세금 부담 약정에 따라 낸 세액 상당액을 지급하라고 민사로 청구할 수 있습니다. 약정 문구와 계산 근거가 청구의 핵심 자료가 됩니다.
• 주택 분양권이면 세율은 얼마인가요?
  주택 분양권은 1년 미만 보유하면 70%, 그 밖에는 보유기간과 관계없이 60% 세율이 적용됩니다. 매수자가 세금을 부담하는 조건이어도 세율은 같고, 매수자가 낸 세금이 양도가액에 더해져 과세표준이 커집니다. 분양권은 장기보유특별공제가 없어 기본공제 250만원만 뺍니다.
• 세무서 계산이 다르게 나오면 어떻게 다투나요?
  세무서가 다른 방식으로 양도가액을 계산해 세금을 고지했다면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 이의신청은 선택 절차입니다. 매매계약서의 세금 부담 약정, 실제 이체 내역, 잔금일 자료가 핵심 증거가 됩니다.
• 세금을 많이 신고해 냈다면 돌려받을 수 있나요?
  매수자가 실제로 내지 않은 세금까지 양도가액에 넣어 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 매매계약서와 실제 지급 내역을 붙여 양도가액을 바로잡아 달라고 청구합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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