양도소득세

비어 있는 오피스텔도 아파트 팔 때 주택 수에 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

네, 아파트를 팔 때 비어 있는 오피스텔이라도 구조와 시설이 주거용으로 유지되어 언제든 주거에 쓸 수 있는 상태라면 주택 수에 들어갈 수 있습니다. 소득세법은 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다. 지금은 오피스텔의 공실 직전 사용 형태와 내부 시설, 임대차계약서부터 확인해야 합니다.

오피스텔을 갖고 있다는 이유만으로 아파트 비과세가 곧바로 막히는 것은 아닙니다. 판단 기준은 등기부나 건축물대장의 용도가 아니라 양도일 현재 그 오피스텔을 실제로 어떻게 쓰고 있었는지입니다.

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A씨는 2019년에 산 아파트에서 가족과 살면서, 2022년에 원룸형 오피스텔 1채를 사서 월세를 놓았습니다. 2025년 가을 세입자가 나간 뒤 새 세입자를 구하지 못해 오피스텔은 8개월째 비어 있었습니다. A씨는 2026년 6월 아파트를 약 9억원에 팔면서 오피스텔은 업무시설이고 지금은 아무도 살지 않으니 1세대 1주택 비과세가 된다고 보고 신고하지 않았습니다. 그런데 세무서에서 오피스텔의 사용 현황을 묻는 해명자료 제출 안내문이 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

오피스텔은 어떤 경우에 주택 수에 들어가나요?

오피스텔은 아파트를 파는 날 사실상 주거용으로 쓰이고 있었다면 주택 수에 들어갑니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법」은 주택을 허가 여부나 공부상 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정하고 있기 때문입니다.

주거용 여부는 누가 어떻게 쓰고 있었는지로 봅니다. 세입자가 전입신고를 하고 살고 있었다면 주거용으로 판단될 가능성이 큽니다. 반대로 사업자가 사무실로 쓰면서 사업자등록을 해 두었다면 업무용으로 볼 근거가 됩니다.

구조 요건도 있습니다. 시행령은 세대별로 구분된 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치된 구조를 주택의 구조로 정합니다. 주방 설비 없이 사무 공간만 있는 오피스텔이라면 이 구조 요건부터 다시 따져 볼 수 있습니다.

세입자가 나가 비어 있는 오피스텔은 어떻게 판단하나요?

비어 있는 오피스텔은 내부 구조와 형태, 그동안 실제로 쓰인 용도를 종합해 주택인지를 개별적으로 판단합니다. 공실이라는 사실만으로 주택에서 빠지지 않습니다.

대법원은 일시적으로 주거가 아닌 용도로 쓰이더라도 구조·기능이나 시설이 주거에 적합한 상태로 유지·관리되어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 쓸 수 있는 건물이면 주택으로 보아야 한다고 판단했습니다. 놀이방으로만 쓰던 아파트도 이 기준으로 주택이 됐습니다.

그래서 공실 오피스텔은 비기 전의 사용 내역이 중요한 자료가 됩니다. 직전 세입자가 주거용으로 살았고 침대·냉장고·취사시설이 그대로 있다면 주택으로 판단될 여지가 큽니다. 반대로 공실 기간에 사무실 임차인을 구하는 광고를 냈거나 직전 임차인이 사업장으로 썼다면 그 기록을 모아 두어야 합니다.

공부상 업무시설이면 주택이 아닌 것으로 보나요?

아니요, 공부상 용도가 업무시설이어도 실제로 주거에 쓰였다면 주택으로 봅니다. 공부상 용도는 실제 용도가 분명하지 않을 때만 판단 기준이 됩니다.

이 규정은 납세자에게 유리하게도 쓰입니다. 오피스텔이 비어 있고 주거용으로 쓴 흔적도 업무용으로 쓴 흔적도 뚜렷하지 않다면 공부상 용도인 업무시설로 판단될 수 있습니다. 결국 실제 사용을 보여 주는 자료가 어느 쪽으로 더 쌓여 있는지가 결론을 가릅니다.

오피스텔 때문에 비과세가 안 되면 다른 방법은 없나요?

오피스텔이 주택으로 판정되더라도 일시적 2주택 등 특례 요건을 갖추면 아파트 비과세를 받을 수 있습니다. 예를 들어 아파트를 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 오피스텔을 샀고, 오피스텔을 산 날부터 3년 안에 아파트를 팔았다면 일시적 2주택 비과세를 검토합니다.

처분기한은 원칙적으로 3년입니다. 다만 2026. 10. 1. 시행 시행령은 조정대상지역에 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득하면 2년으로 줄였고, 2026. 8. 4. 이후 신규 주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 적용합니다. 위 사례처럼 오피스텔을 산 지 3년이 넘었다면 이 특례는 쓸 수 없고, 아파트 양도는 과세 대상이 됩니다.

아파트를 팔기 전에 무엇을 확인해야 하나요?

아파트를 팔기 전에 오피스텔의 양도일 현재 사용 상태를 객관적인 자료로 확인해 두어야 합니다. 양도 뒤에 사용 상태를 바꾸어도 판단 시점은 바뀌지 않습니다.

• 임대차계약서 - 주거용 계약인지, 사무실 계약인지와 임차인이 사업자인지 확인합니다.
• 전입세대 열람내역 - 오피스텔 주소에 전입한 세대가 있었는지 봅니다.
• 사업자등록·부가가치세 신고 - 오피스텔을 업무용으로 임대하며 부가가치세를 신고했는지 확인합니다.
• 내부 시설 사진 - 취사시설·세탁기·침대 같은 주거 설비가 있는지 남겨 둡니다.

판단이 어렵다면 아파트 양도 전에 오피스텔을 업무용 임차인에게 임대하거나 먼저 처분하는 방안도 검토할 수 있습니다. 어느 쪽이든 실제 사용과 서류가 일치해야 합니다.

공실 오피스텔 주택 판정 대응 순서

• 사용 내역 정리 - 오피스텔 취득 뒤 임차인, 사용 목적, 공실 기간을 날짜순으로 적습니다. 공실 직전 사용 형태를 먼저 봅니다.
• 예정신고 여부 결정 - 주택으로 판정될 가능성이 크면 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 기한 안에 예정신고합니다. 비과세라고 보더라도 근거 자료는 미리 모아 둡니다.
• 해명자료 제출 - 해명자료 제출 안내문을 받으면 계약서, 전입 내역, 사진으로 업무용 사용을 소명합니다. 기한을 넘기면 조사 전환 사유가 될 수 있습니다.
• 수정신고·기한 후 신고 - 주택이라는 결론이 분명하면 고지 전에 기한 후 신고나 수정신고를 검토합니다. 가산세 부담이 줄어드는 시점이 있습니다.
• 과세전적부심사·심판청구 - 과세예고 통지를 받으면 30일 안에 과세전적부심사를, 고지 뒤에는 90일 안에 심판청구를 검토합니다. 이의신청은 선택 절차입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔의 구조와 사용 기록에 따라 결론이 갈리므로 실제 계약서와 사진을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 양도소득세 비과세 판정에 관한 해명, 과세전적부심사, 조세심판과 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔에 주민등록만 옮겨 두면 주택이 되나요?
  전입신고 하나만으로 결론이 나지는 않지만, 주거용으로 썼다는 유력한 자료가 됩니다. 실제로는 사무실로 쓰면서 전입만 해 둔 경우라면 사업자등록, 집기 사진, 관리비 내역처럼 업무용 사용을 보여 주는 자료를 함께 내서 실제 용도를 소명해야 합니다.
• 오피스텔을 업무용으로 임대하며 부가세를 냈으면 안전한가요?
  부가가치세를 신고하며 업무용으로 임대했다는 사실은 업무용 판단에 도움이 되는 자료입니다. 다만 임차인이 실제로 그곳에서 살았다면 신고 형식과 관계없이 주택으로 볼 수 있으므로 임차인의 사용 실태와 전입 여부를 함께 확인해야 합니다.
• 싱크대가 없는 오피스텔도 주택인가요?
  시행령은 구분된 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 있는 구조를 주택의 구조로 정합니다. 취사시설이 없다면 이 구조 요건을 갖추지 못했다는 주장을 할 수 있지만, 간이 조리설비가 있거나 실제로 사람이 살았다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 오피스텔 분양권만 있으면 주택 수에 들어가나요?
  오피스텔 분양권은 주택이 아니고, 소득세법상 주택 수에 포함되는 분양권은 주택에 대한 공급계약으로 얻은 지위를 말합니다. 국세청도 오피스텔을 공급받는 자로 선정된 지위는 이 분양권에 해당하지 않는다고 회신했습니다. 오피스텔 분양권을 가진 상태에서 아파트를 팔 때는 원칙적으로 아파트만으로 1주택 여부를 판단하지만, 완공 뒤 주거용으로 쓰면 주택이 됩니다.
• 오피스텔이 주택으로 판정되면 얼마나 더 내나요?
  1세대 1주택 비과세가 배제되면 아파트 양도차익 전체에 대해 양도소득세를 계산합니다. 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 기본세율이 적용됩니다. 다만 아파트가 조정대상지역에 있고 2026. 5. 10. 이후 1세대 2주택으로 판다면 기본세율에 20%p를 더한 세율이 적용되고 장기보유특별공제는 받지 못합니다. 토지거래허가 대상 주택으로 2026. 5. 9.까지 허가를 신청해 받고 계약했다면, 계약일부터 4개월(일부 지역 6개월) 안에 판 경우 중과에서 빠질 수 있습니다. 신고하지 않았다면 무신고가산세와 납부지연가산세가 더해지므로 고지 전에 신고 방법을 검토하는 편이 낫습니다.
• 이미 비과세로 신고했는데 오피스텔이 문제 되면 어떻게 하나요?
  세무서가 과세예고 통지를 하면 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구해 업무용 사용 자료를 낼 수 있습니다. 고지된 뒤라면 고지서를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 그 전에 해명 단계에서 낸 자료를 다시 정리해 둡니다.
• 오피스텔을 먼저 팔고 아파트를 팔면 되나요?
  오피스텔을 먼저 양도하면 아파트 양도일 현재 주택 수에서 빠지므로 다른 요건을 갖춘 경우 아파트 비과세를 검토할 수 있습니다. 2022. 5. 10. 이후 양도분부터는 남은 주택의 보유기간도 당초 취득일부터 셉니다. 다만 오피스텔 양도 자체의 세금은 따로 계산해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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