양도소득세

민간매입임대주택을 분양전환받아 바로 팔아도 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 민간매입임대주택은 임차인으로 5년 넘게 살았더라도 분양전환으로 취득한 날부터 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호의 거주 5년 특례는 민간건설임대·공공건설임대·공공매입임대주택에만 적용됩니다. 살던 집이 어느 유형의 임대주택이었는지부터 계약서로 확인해 보십시오.

임차인으로 5년 넘게 살았다는 이유만으로 분양전환 직후 팔아도 된다고 판단하기 전에, 그 집이 어떤 임대주택이었는지부터 확인합니다. 민간건설임대주택이나 공공임대주택이었다면 특례가 있지만, 민간매입임대주택은 일반 요건을 따릅니다.

이런 상담이 많습니다

E씨 가족은 2019년부터 임대사업자가 기존 아파트를 사들여 임대하는 민간매입임대주택에 세입자로 살았습니다. 2025년 9월 임대사업자에게서 그 집을 약 3억 5천만원에 사들여 소유권을 넘겨받았고, 2026년 5월 약 4억 2천만원에 사겠다는 사람이 나타났습니다. 6년 넘게 살았으니 지금 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

민간매입임대주택을 분양전환받아 바로 팔아도 비과세가 되나요?

아니요, 민간매입임대주택은 임차일부터 5년 이상 살았더라도 보유기간·거주기간 제한을 없애 주는 특례 대상이 아니어서, 분양전환으로 취득한 날부터 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 거주도 필요합니다.

2026. 10. 11. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 제1호는 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 취득해 양도하면서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우에만 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않는다고 정합니다. 민간매입임대주택은 이 목록에 없습니다.

민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 민간임대주택입니다. 같은 매입임대라도 공공주택사업자가 매입해 공급하는 공공매입임대주택은 특례 대상에 들어가므로 계약서의 임대사업자가 누구인지 확인합니다.

임차인으로 산 기간은 거주기간에 들어가나요?

아니요, 일반 비과세에서 요구하는 2년 거주는 그 주택을 보유한 기간 중의 거주이므로 소유권을 취득하기 전 세입자로 산 기간은 들어가지 않습니다. 보유기간도 분양전환으로 취득한 날부터 셉니다.

임차 기간 거주를 인정하는 것은 제1호 특례뿐입니다. 그래서 민간매입임대주택을 분양받은 분은 취득일을 기준으로 2년 보유를 다시 채워야 합니다.

지금 팔면 세금은 얼마나 차이가 나나요?

1년 안에 팔면 주택 단기보유 세율 100분의 70이 적용돼 비과세와 차이가 큽니다. 예시처럼 3억 5천만원에 사서 1년 안에 4억 2천만원에 팔면 양도차익 7천만원에서 기본공제 250만원을 빼고 70%를 곱해 약 4,725만원이 나옵니다.

1년 이상 2년 미만 보유하고 팔면 100분의 60이 적용돼 같은 차익에 약 4,050만원입니다. 2년 보유 후 비과세 요건을 갖춰 팔면 양도가액이 12억원 이하인 한 낼 세금이 없습니다. 지방소득세와 필요경비는 빼고 단순화한 계산입니다.

공공매입임대주택이라면 결론이 달라지나요?

네, 공공주택사업자가 매입해 공급한 공공매입임대주택을 분양전환받아 판다면 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 검토할 수 있습니다. 공공매입임대주택은 2022. 2. 15. 개정으로 특례 대상에 들어갔습니다.

세대원 일부가 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 함께 살지 못한 기간도 세대 전원이 거주한 것으로 보아 5년을 셉니다. 임대차계약서와 주민등록표 등본으로 임차일과 거주기간을 확인하고, 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분 과세도 함께 계산합니다.

분양전환 주택 1세대 1주택 비과세 대응 순서

• 임대주택 유형 확인 - 임대차계약서와 분양전환 계약서에서 임대사업자가 민간인지 공공주택사업자인지, 건설임대인지 매입임대인지 확인합니다.
• 취득일 확정 - 분양전환 대금을 청산한 날을 취득일로 보고 2년 보유가 끝나는 날을 계산합니다.
• 조정대상지역 확인 - 분양전환 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었는지 확인해 2년 거주 요건이 붙는지 봅니다.
• 잔금일 조정 - 2년 전에 팔아야 한다면 1년 미만 70%, 2년 미만 60% 세율을 비교해 잔금일을 정합니다.
• 신고 - 과세 대상이면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서로 예정신고합니다. 비과세로 처리했다가 해명 요구를 받으면 임대주택 유형 자료를 먼저 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공지원민간임대주택이나 지방공사 매입주택처럼 유형이 분명하지 않으면 임대차계약서와 분양전환 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 따른 양도소득세 과세전적부심사와 심판청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 민간건설임대주택이면 바로 팔아도 되나요?
  민간건설임대주택을 분양전환받아 양도하면서 임차일부터 양도일까지 세대 전원이 5년 이상 살았다면 보유기간과 거주기간 제한 없이 비과세를 검토할 수 있습니다. 양도가액 12억원 초과분에는 과세된다는 점은 같습니다.
• 매입임대인지 건설임대인지 어떻게 아나요?
  임대차계약서와 임대사업자 등록 내용에 건설임대인지 매입임대인지가 나옵니다. 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 민간임대주택이므로 계약서상 임대사업자와 취득 경위를 확인합니다.
• 세입자로 산 기간을 거주기간에 넣을 수 있나요?
  일반 비과세의 거주 요건은 보유기간 중의 거주이므로 소유권 취득 전 세입자로 산 기간은 들어가지 않습니다. 임차 기간 거주를 인정하는 것은 건설임대·공공매입임대주택 거주 5년 특례뿐입니다.
• 분양전환 취득일은 언제인가요?
  취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날입니다. 분양전환 계약을 언제 했는지보다 잔금을 치른 날이 기준이 되므로, 2년 보유가 끝나는 날도 잔금일부터 계산해 매도 잔금일을 정합니다.
• 1년 안에 팔면 세율이 몇 퍼센트인가요?
  보유기간 1년 미만 주택은 양도소득 과세표준의 100분의 70, 1년 이상 2년 미만은 100분의 60을 적용합니다. 비과세 요건을 못 갖춘 상태라면 잔금일을 몇 달 늦추는 것만으로 세율이 달라질 수 있습니다.
• 공공매입임대주택은 언제부터 특례 대상인가요?
  공공매입임대주택은 2022. 2. 15. 시행령 개정으로 거주 5년 특례 대상에 들어갔습니다. 공공주택사업자가 매매 등으로 취득해 공급한 임대주택이면 분양전환 후 바로 팔아도 거주 5년 요건으로 비과세를 검토할 수 있습니다.
• 기본공제는 얼마인가요?
  주택 등 부동산 양도소득에 대해서는 해당 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제합니다. 같은 해에 부동산을 여러 번 팔았다면 공제는 한 번만 적용되므로 양도 순서와 시기를 함께 따집니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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