양도소득세

같이 살던 아버지에게 상속받은 집, 내 명의 2년이 안 돼도 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 상속개시 당시 같은 세대였던 부모에게 상속받은 집은 부모가 같은 세대로서 보유·거주한 기간을 합쳐 세므로 내 명의 2년이 안 되어도 1세대 1주택 비과세가 될 수 있습니다. 소득세법 시행령은 동일세대 상속주택의 상속 전 기간을 보유·거주기간에 통산하도록 정합니다. 지금은 상속개시일 당시 실제로 같은 세대였는지부터 확인해야 합니다.

상속등기일부터 2년을 다시 채우려고 매도를 미룰 필요는 없습니다. 같은 세대로 살던 부모님이 보유하던 기간이 그대로 내 보유기간에 더해지기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2014년 1월 아버지가 산 집에서 아버지와 함께 살았습니다. 2024년 7월 아버지가 돌아가시면서 그 집을 상속받았고, 2025년 12월 집을 팔려고 합니다. A씨 명의가 된 날부터는 1년 5개월밖에 되지 않아 보유기간 2년을 채우지 못한 것 아닌지, 아버지가 보유한 기간을 합칠 수 있는지 물어 왔습니다. 집은 취득 당시 조정대상지역이 아니었고, A씨는 아버지와 같은 주민등록에 올라 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

같은 세대 부모에게 상속받은 집은 보유기간을 합쳐서 세나요?

네, 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 같은 세대였다면 상속 전에 같은 세대로서 보유하고 거주한 기간을 상속인의 보유·거주기간에 합쳐 셉니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제8항은 비과세 요건인 거주기간과 보유기간을 계산할 때 동일세대 상속주택의 상속개시 전 기간을 통산하도록 정하고 있습니다. 사례처럼 아버지가 10년 넘게 보유한 집이면 상속받은 지 1년 5개월 만에 팔아도 보유기간 2년을 넘습니다.

• 같은 세대 요건 - 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 1세대였는지로 봅니다. 주민등록이 같아도 실제로 따로 살았다면 다툼이 생길 수 있습니다.
• 통산 범위 - 상속개시 전에 같은 세대로서 보유하고 거주한 기간만 더합니다. 따로 살던 기간은 더하지 않습니다.
• 거주기간 - 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년도 필요한데, 같은 세대로 함께 산 기간을 거주기간에 넣습니다.

따로 살던 부모에게 상속받으면 언제부터 세나요?

따로 살던 부모에게 상속받은 집은 상속개시일부터 양도일까지가 보유기간이고, 부모가 보유한 기간은 더하지 않습니다. 상속으로 취득한 자산의 취득시기는 상속개시일이며, 비과세 판단의 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세기 때문입니다. 별도세대 상속주택을 상속개시일부터 2년 안에 팔면 그 집만으로는 비과세가 되지 않습니다. 다만 상속주택과 원래 갖고 있던 일반주택이 각각 1개씩 있는 세대가 일반주택을 팔 때는 상속주택을 없는 것으로 보는 특례가 따로 있습니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 동일세대로부터 상속받은 주택은 상속인과 피상속인이 같은 세대로서 보유한 기간과 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간을 통산하므로, 상속 후 2년이 안 되어도 통산 기간이 2년 이상이면 1세대 1주택 비과세가 된다고 답했습니다(국세청 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」, 2022). 질의자는 아버지가 2012년 1월 산 집에서 함께 살다가 2021년 7월 상속받아 2022년 12월 팔려는 사람이었고, 국세청은 별도세대 상속주택이라면 상속개시일부터 2년 이상 보유해야 한다는 점도 함께 설명했습니다. 국세청은 2025. 5. 23. 사전답변(사전-2025-법규재산-0369)에서도 상속개시 당시 동일세대였다면 상속개시 전에 동일세대로서 거주하고 보유한 기간을 통산한다고 답해 같은 기준을 유지했습니다.

이 답변은 상속개시 당시 실제로 같은 세대였다는 사실관계를 전제로 한 것이어서, 주민등록만 같고 따로 살았거나 상속개시 직전에 세대를 합쳤다면 통산이 인정되지 않을 수 있습니다.

장기보유특별공제와 세율도 부모 기간을 합치나요?

세율은 합치지만 장기보유특별공제는 합치지 않습니다. 보유기간 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단기 세율을 판단할 때는 상속받은 자산의 취득일을 피상속인이 취득한 날로 보므로, 부모가 오래 보유한 집은 상속 직후 팔아도 기본세율이 적용됩니다. 반면 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 세고, 피상속인 취득일부터 세는 것은 가업상속공제가 적용된 자산뿐입니다. 12억원을 넘는 상속주택이라면 공제율이 낮아질 수 있으므로 양도 시점을 따져야 합니다.

동일세대 상속주택 비과세 대응 순서

• 세대 확인 - 상속개시일 당시 주민등록표 등본과 실제 거주 사실(공과금·우편물)로 같은 세대였는지 확인합니다.
• 기간 합산 - 피상속인 취득일부터 상속개시일까지 같은 세대로 보유·거주한 기간과 상속 후 기간을 더해 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 포함)을 넘는지 셉니다.
• 다른 주택 확인 - 양도일 현재 세대원 명의의 다른 주택·분양권·입주권이 있으면 1세대 1주택이 아니므로 상속주택 특례나 일시적 2주택 적용 여부를 봅니다.
• 신고 - 12억원을 넘으면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하면서 통산 근거 서류를 함께 냅니다.
• 부인됐을 때 - 세대 요건을 이유로 과세되면 처분을 안 날부터 90일 안에 심판청구를, 신고 세액이 많았으면 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공동상속으로 지분만 받았거나 피상속인이 집을 두 채 이상 갖고 있었다면 어느 집이 상속주택인지부터 달라지므로 등기부등본과 가족관계증명서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속세 신고 자문과 상속주택 양도소득세 과세처분에 대한 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주민등록만 같고 따로 살았어도 통산되나요?
  통산은 상속개시 당시 상속인과 피상속인이 실제로 1세대였을 때 인정됩니다. 1세대는 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말하므로, 주민등록만 함께 두고 따로 살았다면 세무서가 별도세대로 보아 통산을 부인할 수 있습니다. 함께 산 사실을 공과금·우편물·진료 기록으로 보여 줄 수 있어야 합니다.
• 거주기간도 부모와 함께 산 기간을 더하나요?
  네, 통산 규정은 보유기간뿐 아니라 거주기간에도 적용됩니다. 취득 당시 조정대상지역이어서 거주 2년이 필요한 집이라면 상속 전에 같은 세대로서 그 집에 함께 산 기간을 거주기간에 넣습니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산합니다.
• 따로 살던 부모에게 상속받은 집은요?
  별도세대인 부모에게 상속받은 집은 상속개시일부터 양도일까지만 보유기간으로 봅니다. 상속개시일부터 2년이 안 되어 팔면 그 집만으로는 비과세가 되지 않습니다. 다만 원래 갖고 있던 일반주택과 상속주택이 각각 1개씩이면 일반주택을 팔 때 상속주택을 없는 것으로 보는 특례를 검토할 수 있습니다.
• 상속 직후 팔면 단기보유 세율이 적용되나요?
  아니요, 보유기간 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%의 주택 단기 세율을 판단할 때는 상속받은 자산의 취득일을 피상속인이 취득한 날로 봅니다. 부모가 2년 넘게 보유한 집이라면 상속 직후 팔아도 기본세율이 적용됩니다. 이 기산일은 같은 세대였는지와 관계없이 적용됩니다.
• 장기보유특별공제도 부모 보유기간을 합치나요?
  아니요, 장기보유특별공제의 보유기간은 상속개시일부터 양도일까지로 세고, 피상속인이 취득한 날부터 세는 것은 가업상속공제가 적용된 자산뿐입니다. 12억원을 넘는 상속주택은 과세되는 양도차익이 있으므로, 상속 후 3년이 안 되어 팔면 공제를 전혀 받지 못합니다.
• 유언으로 받은 집도 같은가요?
  법정상속인이 아닌 사람이 유증으로 받은 주택도 피상속인과 상속개시일 현재 동일세대원이었다면 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산해 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 국세청 부동산거래관리과-1345(2010. 11. 9.)의 해석입니다. 상속개시일 당시 같은 세대였는지를 주민등록과 실제 거주 자료로 확인해야 합니다.
• 비과세를 부인당하면 어떻게 다투나요?
  세무서가 별도세대라고 보아 양도소득세를 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기할 수 있습니다. 스스로 과세로 신고했다가 통산이 가능함을 알게 되었다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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