민간 임대아파트를 분양받은 경우도 같은가요?

민간건설임대주택과 공공건설임대주택도 같은 규정의 대상입니다. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 분양전환 후 보유·거주기간과 관계없이 1세대 1주택 비과세 요건을 봅니다. 다만 건설임대주택이 아닌 일반 주택을 임차해 살다가 매수한 경우에는 이 규정이 적용되지 않고 취득일부터 2년을 셉니다.

세대원 한 명이 중간에 주소를 옮겼으면요?

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하고 세대전원이 거주한 기간을 봅니다. 세대원 한 사람이 전출한 기간은 세대전원 거주기간에서 빠질 수 있어 5년에 미치지 못할 위험이 있습니다. 취학이나 근무 같은 사유로 일시 퇴거한 경우 세대원으로 보는지는 사실관계를 보고 따로 판단해야 합니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 어떻게 되나요?

주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 제외되고, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다. 임차 5년 요건을 채워 보유·거주기간 제한을 받지 않더라도 이 한도는 같습니다. 초과분 계산에는 취득가액과 필요경비 증빙이 필요합니다.

공공매입임대주택은 언제부터 포함됐나요?

2022. 2. 15. 소득세법 시행령 개정으로 보유·거주기간 제한을 받지 않는 임대주택에 공공매입임대주택이 추가됐고, 개정 시행령 부칙 제2조 제2항에 따라 2022. 2. 15. 이후 양도분부터 적용됩니다. 그 전에 양도한 공공매입임대주택은 개정 전 규정에 따라 보유·거주기간을 따졌으므로, 양도일이 언제인지가 결론을 가릅니다.

분양전환 전에 이사 갈 집을 먼저 샀는데요?

분양전환한 임대주택이 종전주택인 일시적 2주택에서는 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득해야 한다는 요건을 적용하지 않습니다. 다만 신규주택 취득일부터 종전주택을 팔아야 하는 기한은 그대로이며, 2026. 10. 1.부터는 조정대상지역 종전주택과 조정대상지역 신규주택이면 2년, 그 밖은 3년입니다.

임차 중 돌아가신 부모님 집을 분양받았으면요?

피상속인이 임차해 거주를 시작한 뒤 상속인이 세대를 합쳐 함께 살다가 임차권을 상속받아 취득한 주택은 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산합니다. 상속개시 당시 동일세대였다는 점과 합가일을 등본으로 증명해야 하고, 합가 전 피상속인 단독 거주기간은 포함되지 않습니다.

비과세가 부인되면 언제까지 다퉈야 하나요?

세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 비과세인데 세금을 더 내고 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지서 수령일을 기록해 두고 거주 증빙을 미리 모아야 기한 안에 대응할 수 있습니다.

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양도소득세

공공매입임대주택을 분양받아 6개월 만에 팔아도 1세대 1주택 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 세대전원이 임차해 5년 이상 거주한 공공매입임대주택을 분양전환으로 취득해 팔면 취득 후 보유기간이 6개월뿐이어도 1세대 1주택 비과세 대상이 됩니다. 소득세법 시행령은 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주한 건설임대주택과 공공매입임대주택에는 보유·거주기간 제한을 두지 않습니다. 지금은 임차 시작일과 세대원 전입 기록, 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는지를 확인해야 합니다.

기한

분양전환한 주택을 팔았다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 양도소득세 예정신고를 해야 합니다. 비과세 대상이어도 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이면 초과분에 대해 신고가 필요합니다.

분양전환 뒤 2년을 더 보유하거나 거주할 필요는 없습니다. 임차인으로 산 기간이 5년을 넘으면 취득 후 기간은 따로 세지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 가족은 2017년 9월부터 세대전원이 공공매입임대주택에 임차해 살았습니다. 2025년 11월 분양전환으로 그 집을 취득했고, 직장 이전으로 2026년 4월에 팔려고 합니다. 취득 후 보유기간이 6개월밖에 되지 않아 2년 보유·거주 요건을 못 채운 것 아닌지 물어 왔습니다. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 8년 넘게 거주했으므로 보유·거주기간 제한 없이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춥니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

임대주택에 5년 이상 살았으면 취득 후 보유기간은 보지 않나요?

네, 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상이면 보유기간과 거주기간 제한을 받지 않습니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 단서가 이 경우를 보유·거주기간 제한의 예외로 두고 있습니다. 조정대상지역에서 취득한 주택도 마찬가지로 2년 거주 요건을 따로 요구하지 않습니다.

각색 사례의 거주·취득·양도 흐름

2017. 9.
세대전원 공공매입임대주택 임차 입주(거주기간 기산)
2025. 11.
분양전환으로 취득
2026. 4.
양도(취득 후 6개월, 임차일부터 8년 넘게 거주)
양도월 말일부터 2개월
양도소득세 예정신고 기한

출처 - 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호, 각색 사례

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 임차인으로 살던 기간과 분양전환 뒤 소유자로 산 기간을 이어서 계산하므로, 세대원 가운데 한 사람이라도 전입이 늦었거나 중간에 전출했다면 그 기간이 5년 계산에서 빠질 수 있습니다. 다만 5년은 계속 거주해야 하는 기간이 아닙니다. 국세청은 사전-2024-법규재산-0154(2024. 3. 29.)에서 세대전원이 임차일부터 양도일까지 전출한 기간이 있더라도 그 기간을 뺀 나머지 거주기간을 통산해 5년 이상인지 판정한다고 답했습니다.

대상 주택 - 민간건설임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 분양전환 등으로 취득한 경우입니다.
거주 요건 - 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주해야 합니다.
효과 - 2년 보유, 조정대상지역 2년 거주 요건을 적용하지 않습니다.
한도 - 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.

국세청은 이 경우를 어떻게 해석했나요?

국세청은 세대전원이 5년 이상 거주한 공공매입임대주택을 2022. 2. 15. 이후 양도하면 보유·거주기간 요건을 적용하지 않으므로 분양전환 후 6개월 만에 팔아도 1세대 1주택 비과세가 가능하다고 답했습니다. 국세청 부동산납세과가 2022년에 펴낸 「사례로 풀어보는 양도소득세 월간 질의 TOP 100」의 스무 번째 사례로, 2013년 9월부터 세대전원이 임차해 살다가 2021년 11월 분양전환하고 2022년 4월에 판 사안입니다. 국세청은 2022. 2. 15. 시행령 개정으로 보유·거주기간 요건을 적용하지 않는 임대주택에 민간건설임대주택·공공건설임대주택 외에 공공매입임대주택이 추가된 점을 근거로 들었고, 이 개정 시행령(대통령령 제32420호) 부칙 제2조 제2항은 양도소득세에 관한 개정규정을 시행일 이후 양도분부터 적용하도록 정합니다.

일반 주택과 임대주택 분양전환 비과세 요건 비교(2026. 10. 7. 기준)

구분	일반 주택	임대주택 분양전환
보유기간	취득일부터 2년 이상	제한 없음
거주기간	조정대상지역 취득 시 2년 이상	임차일부터 세대전원 5년 이상
기산점	취득일	임차일
고가주택	12억원 초과분 과세	12억원 초과분 과세

출처 - 소득세법 시행령 제154조 제1항

같은 사례집은 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상이면 취득일 이후 보유기간과 관계없이 비과세를 적용한다는 부동산거래관리과-179(2012. 4. 2.) 회신도 함께 소개했습니다. 이 해석은 세대전원이 임차해 계속 거주한 사실관계를 전제로 하므로, 세대원 일부가 다른 곳에 주소를 두었거나 임차인 명의가 바뀐 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.

분양전환 전에 새집을 샀으면 일시적 2주택도 되나요?

네, 분양전환한 임대주택이 종전주택이 되는 일시적 2주택에서는 종전주택 취득 후 1년이 지나서 신규주택을 사야 한다는 요건을 적용하지 않습니다. 현행 시행령 제155조 제1항 후단은 제154조 제1항 제1호에 해당하는 주택에 대해 이 요건을 빼고 있고, 국세청도 서면-2017-부동산-1460(2017. 8. 14.) 회신에서 같은 취지로 답했습니다. 다만 신규주택 취득일부터 종전주택을 팔아야 하는 처분기한은 그대로 적용됩니다.

2026. 10. 1. 시행된 개정 시행령은 이 처분기한을 둘로 나눴습니다. 신규주택 취득일 현재 종전주택이 조정대상지역에 있고 조정대상지역의 신규주택을 취득했다면 2년, 그 밖의 경우는 3년입니다. 2년 기한은 2026. 8. 4. 이후 조정대상지역 신규주택을 취득하고 2026. 10. 1. 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 적용되며, 양도·취득 당시 조정대상지역인지는 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.

임차 중 부모님이 돌아가셔서 분양받은 경우는 어떻게 세나요?

피상속인이 임차해 거주를 시작한 뒤 상속인이 세대를 합쳐 함께 살다가 임차권을 상속받아 취득한 주택은 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산합니다. 국세청은 부동산납세과-2(2015. 1. 6.) 회신에서 최초 임차인인 피상속인의 사망으로 임차권을 상속받은 사안에 대해 이렇게 답했습니다. 합가 전에 피상속인 혼자 살던 기간은 세대전원 거주기간에 들어가지 않으므로, 합가일과 세대원 전입일을 등본으로 확인해야 합니다.

공공매입임대주택 분양전환 비과세 대응 순서

임차 기록 정리 - 최초 임대차계약서와 분양전환 계약서, 임차일부터 양도일까지 세대원 전원의 주민등록 전입·전출 내역을 날짜순으로 모읍니다. 5년 계산은 등본의 전입일 기준입니다.
세대원 확인 - 양도일 현재 같은 세대로 묶이는 가족이 누구인지, 그중 임차 기간에 주소를 옮긴 사람이 있는지 확인합니다. 전출한 기간은 5년 통산에서 빠집니다.
고가주택 판단 - 양도가액이 12억원을 넘는지 봅니다. 넘으면 초과분 양도차익을 계산해 신고해야 하므로 취득가액과 필요경비 자료를 챙깁니다.
예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 비과세 적용 내용을 담아 신고합니다. 12억원 이하 비과세라도 세무서가 요건 소명을 요구할 수 있으니 거주 증빙을 함께 둡니다.
부인 시 대응 - 비과세가 부인돼 고지되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구를 검토하고, 이미 세금을 더 냈다면 법정신고기한 뒤 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임차인 명의 변경이나 세대원 일부의 전출, 분양전환 전 일부 지분 취득 같은 사정이 있으면 계약서와 등본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

실무상 착안점

분양전환한 임대주택을 팔 때 취득일부터 2년을 세는 분이 많습니다. 그런데 이 유형은 취득일이 아니라 임차일부터 거주기간을 셉니다. 분양받자마자 팔아도 임차인으로 5년 이상 살았으면 요건은 이미 채워진 것입니다.

문제는 세대전원 거주를 어떻게 증명하느냐입니다. 등본의 전입일과 전출일이 그대로 거주기간이 되므로, 자녀가 학교 문제로 잠시 주소를 옮겼거나 배우자가 근무지에 전입했던 기록이 있으면 그 기간이 빠집니다. 임대차계약서와 분양전환 계약서, 세대원별 주민등록 초본을 양도 전에 미리 떼어 보는 것이 순서입니다.

이 기록은 비과세가 부인됐을 때 경정청구나 심판청구에서 그대로 증거가 됩니다. 국세청 해석은 세대전원이 계속 임차해 살았다는 사실을 전제로 하므로, 내 사안이 그 전제와 같다는 점을 날짜 기록으로 보여 줄 수 있어야 합니다.

— 허진영 변호사 · 세금

이 상황에서 자주 묻는 것

민간건설임대주택과 공공건설임대주택도 같은 규정의 대상입니다. 임차일부터 양도일까지 세대전원이 5년 이상 거주했다면 분양전환 후 보유·거주기간과 관계없이 1세대 1주택 비과세 요건을 봅니다. 다만 건설임대주택이 아닌 일반 주택을 임차해 살다가 매수한 경우에는 이 규정이 적용되지 않고 취득일부터 2년을 셉니다.
거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 계산하고 세대전원이 거주한 기간을 봅니다. 세대원 한 사람이 전출한 기간은 세대전원 거주기간에서 빠질 수 있어 5년에 미치지 못할 위험이 있습니다. 취학이나 근무 같은 사유로 일시 퇴거한 경우 세대원으로 보는지는 사실관계를 보고 따로 판단해야 합니다.
주택과 부수토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 제외되고, 12억원 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다. 임차 5년 요건을 채워 보유·거주기간 제한을 받지 않더라도 이 한도는 같습니다. 초과분 계산에는 취득가액과 필요경비 증빙이 필요합니다.
2022. 2. 15. 소득세법 시행령 개정으로 보유·거주기간 제한을 받지 않는 임대주택에 공공매입임대주택이 추가됐고, 개정 시행령 부칙 제2조 제2항에 따라 2022. 2. 15. 이후 양도분부터 적용됩니다. 그 전에 양도한 공공매입임대주택은 개정 전 규정에 따라 보유·거주기간을 따졌으므로, 양도일이 언제인지가 결론을 가릅니다.
분양전환한 임대주택이 종전주택인 일시적 2주택에서는 종전주택 취득 후 1년이 지나 신규주택을 취득해야 한다는 요건을 적용하지 않습니다. 다만 신규주택 취득일부터 종전주택을 팔아야 하는 기한은 그대로이며, 2026. 10. 1.부터는 조정대상지역 종전주택과 조정대상지역 신규주택이면 2년, 그 밖은 3년입니다.
피상속인이 임차해 거주를 시작한 뒤 상속인이 세대를 합쳐 함께 살다가 임차권을 상속받아 취득한 주택은 피상속인과 함께 거주한 기간과 상속인의 거주기간을 합산합니다. 상속개시 당시 동일세대였다는 점과 합가일을 등본으로 증명해야 하고, 합가 전 피상속인 단독 거주기간은 포함되지 않습니다.
세무서가 결정이나 경정으로 세금을 고지했다면 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 심판청구를 제기해야 합니다. 비과세인데 세금을 더 내고 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 고지서 수령일을 기록해 두고 거주 증빙을 미리 모아야 기한 안에 대응할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.07 기준으로 조문을 확인했습니다.