양도소득세

땅이나 건물을 서로 맞바꾸면 양도세는 어떤 가격으로 계산하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

교환도 양도이므로 양도세를 계산합니다. 감정평가법인의 감정가액으로 서로의 가치를 정하고 차액을 정산했다면 그 가액을 실지거래가액으로 볼 수 있지만, 감정 없이 그냥 맞바꾼 단순 교환이면 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가 순서로 추계합니다. 경계 조정을 위한 교환과 일정한 농지 교환은 과세하지 않습니다.

이웃과 땅을 맞바꾸거나 건물과 토지를 서로 넘기는 거래는 돈이 오가지 않으니 세금도 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세법은 교환을 매도와 똑같이 양도로 봅니다. 문제는 오간 돈이 없거나 일부뿐이어서 양도가액을 얼마로 볼지가 분명하지 않다는 점이고, 이때 계약 단계에서 감정을 받았는지가 세금을 크게 바꿉니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2010년에 1억원에 산 밭을 갖고 있었는데, 2026. 4. 13. 이웃 E씨의 창고 부지와 맞바꾸기로 했습니다. 두 사람은 감정을 받지 않고 대략 시세를 따져 E씨가 D씨에게 차액 3천만원을 더 주기로 하고 같은 날 소유권을 서로 넘겼습니다. D씨는 받은 돈이 3천만원뿐인데 양도가액을 얼마로 신고해야 하는지, 나중에 받은 창고 부지를 팔 때 취득가액은 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅을 맞바꾸는 것도 양도세 대상인가요?

대상입니다. 2026. 10. 12. 기준 현행 「소득세법」은 양도를 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것이라고 정합니다. 교환은 내 땅을 넘기고 그 대가로 상대방 땅을 받는 것이어서 매도와 마찬가지로 과세됩니다. D씨는 밭을 양도했고, 창고 부지는 새로 취득한 것이 됩니다.

다만 두 가지는 양도세를 매기지 않습니다.

• 경계 조정을 위한 토지 교환 - 토지 이용상 불합리한 경계를 바로잡으려고 법률에 따라 토지를 분할해 교환하고, 분할된 토지 면적이 분할 전 전체 면적의 20%를 넘지 않는 경우입니다. 이 경우 요건을 갖췄다는 자료를 관할 세무서장에게 내야 합니다.
• 일정한 농지의 교환·분합 - 국가·지방자치단체 사업, 농지 관련 법률에 따른 교환, 경작상 필요한 교환(새 농지를 3년 이상 농지 소재지에 살며 경작) 등으로서 쌍방 토지가액 차액이 큰 쪽 가액의 4분의 1 이하인 경우입니다.

D씨의 교환은 경계 조정이 아니고 창고 부지는 농지도 아니므로 과세 대상입니다.

교환할 때 양도가액은 무엇으로 정하나요?

양도가액은 실지거래가액이고, 실지거래가액은 양도와 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 모두 말합니다. 교환에서는 상대방에게 받은 부동산의 가치와 차액으로 받은 돈을 합친 것이 대가입니다.

문제는 받은 부동산의 가치를 어떻게 확인하느냐입니다. 국세청 기준으로는 감정평가법인등의 객관적인 감정가액으로 서로의 교환가치를 정하고 그 차액을 정산하는 절차를 거친 교환이라면 실지거래가액을 확인할 수 있는 것으로 봅니다. 반대로 감정 없이 대충 시세를 맞춰 바꾼 단순 교환은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 봅니다.

실지거래가액을 확인할 수 없으면 세무서는 다음 순서로 양도가액과 취득가액을 추계합니다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 3개월 안의 같거나 비슷한 자산의 매매사례가액
2. 같은 기간 안에 감정평가법인등 둘 이상이 평가한 감정가액의 평균(기준시가 10억원 이하는 한 곳)
3. 환산취득가액(취득가액에만 적용)
4. 기준시가

D씨처럼 감정 없이 바꿨다면 받은 돈 3천만원을 양도가액으로 볼 수는 없고, 밭 주변의 매매사례가 없으면 감정가액이나 기준시가로 양도가액이 정해질 수 있습니다. 양도가액이 매매사례가액이나 감정가액으로 정해지면 취득가액은 계약서로 증명되는 2010년 매입가 1억원을 쓸 수 있지만, 양도가액이 기준시가로 정해지면 취득가액도 기준시가로 계산합니다.

교환 뒤에 받은 감정도 인정되나요?

양도일 전후 3개월 안을 감정평가기준일로 한 감정이어야 추계 순서의 감정가액으로 쓸 수 있습니다. 교환 후 시간이 지나 대출을 받으려고 받은 감정은 교환 당시 가치를 평가한 것으로 보기 어렵습니다.

서울고등법원은 교환으로 토지를 취득한 사람이 나중에 그 토지를 팔면서, 상대방이 교환 후 대출을 받으려고 받은 감정가액을 근거로 실지거래가액이 확인된다고 주장한 사안에서 이를 받아들이지 않았습니다. 교환 시점부터 시간이 지난 뒤 대출 목적으로 한 감정이고, 그 감정은 자신이 넘긴 부동산의 가액일 뿐 자신이 취득한 토지의 가액이 아니라는 이유였습니다. 그래서 환산취득가액으로 과세한 처분이 유지되었습니다.

교환으로 받은 땅을 나중에 팔면 취득가액은 어떻게 되나요?

단순 교환으로 받은 땅은 취득 당시 실지거래가액도 확인할 수 없는 경우가 많습니다. 이때는 취득일 전후 3개월 안의 매매사례가액이나 감정가액이 없으면 환산취득가액으로 취득가액을 정하게 됩니다. 환산취득가액은 나중에 판 가격에 취득 당시와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해 계산합니다.

D씨가 지금 교환 당시 창고 부지의 가치를 감정으로 남겨 두면, 나중에 팔 때 그 감정가액을 취득가액으로 주장할 근거가 됩니다. 교환 직후 두 땅을 모두 감정해 두는 것이 양쪽 거래 모두에서 다툼을 줄이는 방법입니다. 다만 감정평가기준일이 취득일 전후 3개월을 벗어나면 추계 순서의 감정가액으로는 쓸 수 없으므로, 교환일에서 너무 멀어지기 전에 받아야 합니다. 이미 3개월이 지났다면 교환 당시 주변 매매사례를 모아 두는 방법을 함께 검토합니다.

부동산 교환 양도세 대응 순서

• 과세 여부 확인 - 경계 조정 교환이나 농지 교환 비과세 요건에 해당하는지 먼저 봅니다.
• 교환가액 확정 - 계약 전후 3개월 안에 두 부동산을 감정평가법인등에 감정받아 교환가치와 차액을 정합니다.
• 계약서 작성 - 교환 계약서에 각 부동산의 감정가액, 차액, 정산 방법을 적고 차액은 계좌로 주고받습니다.
• 예정신고 - 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 신고하고 감정서를 보관합니다.
• 과세예고 대응 - 세무서가 기준시가 등으로 추계해 과세예고통지를 보내면 30일 안에 과세전적부심사를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감정평가를 받았는지와 그 시점, 차액 정산 방법, 교환 대상이 농지인지에 따라 양도가액과 취득가액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 부동산 교환 거래의 양도가액 검토와 과세전적부심사, 조세심판청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 돈이 안 오간 교환도 양도세를 내나요?
  냅니다. 소득세법은 양도를 매도, 교환, 현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것이라고 정하므로 교환도 과세 대상입니다. 다만 경계 조정을 위한 교환과 일정한 농지 교환은 과세하지 않습니다.
• 받은 차액만 양도가액으로 신고하면 되나요?
  아닙니다. 양도가액은 상대방에게 받은 부동산의 가치와 차액을 합친 대가입니다. 감정으로 교환가치를 정했다면 그 가액을, 단순 교환이면 매매사례가액·감정가액·기준시가 순서로 추계한 가액을 씁니다.
• 경계를 맞추려고 땅을 조금 바꾸는 것도 과세되나요?
  토지 이용상 불합리한 경계를 바꾸려고 법률에 따라 분할해 교환하고, 분할된 면적이 분할 전 전체 면적의 20%를 넘지 않으면 양도로 보지 않습니다. 요건 충족 자료를 세무서장에게 내야 합니다.
• 농지끼리 바꾸면 비과세인가요?
  국가·지방자치단체 사업, 농지 관련 법률에 따른 교환, 경작상 필요한 교환(새 농지를 3년 이상 재촌 경작) 등에 해당하고 쌍방 가액 차이가 큰 쪽의 4분의 1 이하일 때 비과세입니다. 도시지역 편입 농지 등은 제외됩니다.
• 교환 뒤 대출받을 때 받은 감정도 쓸 수 있나요?
  양도일 전후 3개월 안을 기준일로 한 감정이어야 추계 순서에서 씁니다. 교환 후 시간이 지나 대출 목적으로 받은 감정을 근거로 실지거래가액을 주장한 사안에서 이를 받아들이지 않은 판결이 있습니다.
• 교환으로 받은 땅을 팔 때 취득가액은요?
  교환 당시 감정가액이 없으면 취득 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우가 많아 매매사례가액, 감정가액이 없으면 환산취득가액으로 정합니다. 교환 직후 받은 땅도 감정해 두면 근거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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