양도소득세

주거용 오피스텔을 업무용으로 바꾼 뒤 아파트를 팔면 비과세가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.07 갱신

네, 아파트 양도일에 오피스텔이 실제로 업무용으로 쓰이고 있어 주택이 아니면 1세대 1주택이 되고, 아파트를 취득일부터 2년 이상 보유했다면 비과세를 검토할 수 있습니다. 국세청은 2022년 사례에서 용도변경일부터 보유기간을 다시 센다고 답했지만 그 규정이 2022년 5월 31일 삭제돼 지금은 취득일부터 셉니다. 지금은 양도일 현재 오피스텔에 전입자가 없고 업무용 임대차계약과 사업자등록이 있는지부터 확인해 두십시오.

오피스텔을 업무용으로 바꾼 날부터 아파트 보유기간을 다시 2년 채울 필요는 없습니다. 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 아파트를 산 날부터 보유기간을 세므로, 양도일에 오피스텔이 실제로 업무용인지만 증명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년 11월 서울 아파트를 사서 살고 있고, 2020년 8월 같은 서울의 오피스텔을 세입자가 주거용으로 쓰는 상태로 샀습니다. 아파트를 팔려던 A씨는 2025년 6월 주거용 세입자가 나간 뒤 오피스텔을 사업자등록을 한 업무용 임차인에게 임대하고 전입세대가 없는 상태로 바꿨습니다. 2026년 4월 아파트를 팔면서 양도일 현재 주택은 아파트 하나뿐이라 비과세가 되는지, 오피스텔을 바꾼 날부터 2년을 다시 보유해야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

국세청은 오피스텔을 업무용으로 바꾼 뒤 판 아파트를 어떻게 보았나요?

당시 회신은 비과세가 안 된다는 것이었지만, 그 근거 규정이 삭제돼 지금은 결론이 다릅니다. 국세청은 2022년 발행한 양도소득세 월간 질의 사례에서, 2018년 11월 아파트를 사고 2019년 8월 주거용 오피스텔을 산 사람이 2021년 6월 오피스텔을 업무용으로 바꾸고 2022년 4월 아파트를 판 사안에 대해, 2021년 2월 17일 이후 2주택 이상 세대가 주거용 오피스텔을 업무용으로 바꾸면 남은 아파트의 보유기간을 용도변경일부터 새로 세므로, 용도변경일부터 2년을 채우지 못하고 판 아파트는 비과세 대상이 아니라고 답했습니다. 당시 시행령 제154조 제5항 단서가 2주택 이상 세대가 1주택 외의 주택을 양도·증여·용도변경으로 모두 처분하면 남은 집의 보유기간을 처분 뒤 1주택이 된 날부터 세도록 했고, 주거용 오피스텔을 업무용으로 사실상 바꾸는 것도 처분에 넣었기 때문입니다. 이 단서는 2022년 5월 31일 개정으로 삭제됐고, 국세청 사례집도 2022년 5월 10일 이후 양도분은 다른 사례를 보라고 안내합니다. 2026. 10. 7. 기준 현행 「소득세법 시행령」 제154조 제5항은 보유기간을 소득세법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지로만 세므로, 같은 질문을 지금 하면 오피스텔이 양도일에 업무용이고 아파트가 취득일부터 2년 이상 보유됐을 때 비과세를 검토할 수 있다는 답이 됩니다. 이 회신은 아파트 양도일에 오피스텔이 실제로 업무용으로 쓰이고 있다는 사실관계를 전제로 한 것이어서, 서류만 바꾸고 사람이 계속 살고 있으면 결론이 달라집니다.

2022년 5월 10일 이후 보유기간 계산은 어떻게 바뀌었나요?

남은 아파트의 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 세고, 오피스텔을 바꾼 날은 영향이 없습니다. 2022년 5월 31일 개정으로 최종 1주택 보유기간 재기산 단서가 삭제됐고 그 개정 시행령 부칙 제2조 제1항에 따라 2022년 5월 10일 이후 양도분부터 적용되며, 거주기간도 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세어 보유기간 중 어느 때라도 2년을 채웠으면 됩니다. 재기산 기준으로 과세 신고를 했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 검토할 수 있습니다. 반대로 업무용 오피스텔을 주거용으로 바꿔 뒤에 그 오피스텔을 팔 때는 2024년 2월 29일 개정으로 보유기간을 사실상 주거용으로 쓴 날부터 세므로, 바꾸는 방향에 따라 기산일이 다릅니다.

양도일에 오피스텔이 업무용인지는 무엇으로 판단하나요?

실제 사용 상태로 판단하고, 공부상 용도는 실제 용도가 분명하지 않을 때만 봅니다. 소득세법은 주택을 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 쓰는 건물로 정의합니다. 오피스텔은 공부상 업무시설이므로 세입자가 살림을 하고 있으면 주택으로 세고, 사무실로 쓰고 있으면 주택이 아닙니다. 양도일 기준으로 다음 기록을 갖추어 두면 주택 수 다툼을 줄일 수 있습니다.

• 임대차계약서 - 업무용 임대 목적과 임차인의 사업자등록번호가 적힌 계약서.
• 전입세대 기록 - 양도일 현재 오피스텔에 주민등록 전입자가 없다는 전입세대확인서.
• 임차인 사업자등록 - 오피스텔 주소를 사업장으로 한 사업자등록증과 부가가치세 신고 내역.
• 내부 상태 - 취사 시설 철거나 사무 집기 배치를 보여 주는 사진, 관리비 고지서의 용도 구분.
• 본인 사업자등록 - 임대인이 일반과세자로 등록해 임대료에 부가가치세를 붙여 세금계산서를 발행한 기록.

아파트 자체를 매매계약 뒤 주택 외의 용도로 바꿔 파는 경우에는 비과세 판정일이 매매계약일로 바뀌지만, 다른 오피스텔을 바꾸는 이 사안에는 그 규정이 적용되지 않고 양도일 기준입니다.

아파트에 조정대상지역 거주 2년 요건도 붙나요?

아파트를 취득할 때 조정대상지역이었다면 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주 2년이 필요하고, 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만 있으면 됩니다. 거주요건은 취득일 기준으로 정해지며, 오피스텔을 바꾼 날과는 무관합니다. 지정 여부는 취득일 당시 국토교통부 고시로 확인합니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분은 과세되고, 보유·거주기간에 따른 장기보유특별공제를 적용합니다.

주거용 오피스텔 업무용 전환 비과세 대응 순서

• 양도일 용도 확정 - 아파트 잔금일 전에 오피스텔의 주거용 세입자가 나가고 업무용 사용이 시작되도록 일정을 맞춥니다. 잔금일에 사람이 살고 있으면 2주택입니다.
• 증빙 묶음 준비 - 업무용 임대차계약서, 전입세대확인서, 임차인 사업자등록증, 내부 사진을 양도일 전후 날짜가 보이게 모읍니다.
• 아파트 요건 계산 - 취득일부터 보유 2년, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년을 주민등록 초본으로 셉니다. 재기산은 없습니다.
• 신고 - 양도월 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하고, 12억원 초과분이 있으면 그 부분을 신고합니다.
• 불복 - 오피스텔을 주택으로 보아 과세 고지되면 90일 안에 심판청구를, 재기산 기준으로 잘못 낸 세금은 5년 안에 경정청구를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 오피스텔을 바꾼 지 얼마 안 돼 실제 사용이 다투어지거나 임차인이 사무실에서 숙식을 함께 하는 경우에는 계약서와 사용 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 수 판정과 1세대 1주택 비과세 부인에 대한 경정청구와 조세불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 오피스텔을 바꾼 날부터 2년을 다시 보유해야 하나요?
  아니요, 2022년 5월 10일 이후 양도분부터는 다시 세지 않습니다. 2주택 이상 세대가 1주택 외의 주택을 양도·증여·용도변경으로 모두 처분하면 남은 집의 보유기간을 처분 뒤부터 세던 시행령 제154조 제5항 단서는 2022년 5월 31일 개정으로 삭제됐습니다. 현행 규정은 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 셉니다.
• 오피스텔이 주택인지는 무엇으로 정하나요?
  실제 사용 상태입니다. 소득세법은 허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보고, 용도가 분명하지 않을 때만 공부상 용도를 따릅니다. 세입자가 살림을 하고 있으면 주택이고, 사무실로 쓰고 있으면 주택이 아닙니다.
• 업무용으로 바꿨다는 증빙은 무엇을 준비하나요?
  양도일 기준으로 업무용 임대 목적이 적힌 임대차계약서, 전입자가 없다는 전입세대확인서, 임차인의 사업자등록증과 부가가치세 신고 내역, 내부 사진을 준비합니다. 임대인이 일반과세자로 등록해 임대료에 부가가치세를 붙여 세금계산서를 발행한 기록도 업무용 사용을 뒷받침합니다. 서류 변경만으로는 부족하고 실제 사용이 맞아야 합니다.
• 잔금일에 세입자가 아직 살고 있으면 어떻게 되나요?
  그날 오피스텔은 주택이므로 2주택 상태에서 판 것이 되어 1세대 1주택 비과세를 받기 어렵습니다. 비과세 요건은 양도일 현재를 기준으로 판단하므로, 주거용 세입자의 전출과 업무용 사용 개시가 아파트 잔금일보다 앞서야 합니다. 일시적 2주택 처분기한 안이라면 그 특례를 따로 검토합니다.
• 아파트가 조정대상지역이면 거주 2년도 필요한가요?
  취득 당시 조정대상지역에 있던 아파트라면 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주 2년이 필요합니다. 거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 세고 여러 번 나누어 살았으면 합산합니다. 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 보유 2년만 있으면 되고, 오피스텔을 바꾼 날은 거주요건과 무관합니다.
• 업무용 오피스텔을 주거용으로 바꾸면 반대로 어떻게 되나요?
  그 오피스텔을 나중에 팔 때 보유기간을 사실상 주거용으로 쓴 날부터 셉니다. 2024년 2월 29일 개정 시행령 제154조 제5항 단서는 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾸면 그날부터 양도일까지를 보유기간으로 정하고, 사용일이 분명하지 않으면 공부상 변경일부터 셉니다.
• 재기산 기준으로 이미 세금을 냈으면 돌려받나요?
  2022년 5월 10일 이후 양도분을 재기산 기준으로 과세 신고했다면 법정신고기한이 지난 뒤 5년 안에 경정청구를 할 수 있습니다. 세무서는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결정하거나 거부 사유를 통지해야 하고, 거부되면 통지를 받은 날부터 90일 안에 심판청구로 다툴 수 있습니다. 2022년 5월 9일 이전 양도분은 당시 규정이 적용됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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