세금

창업자금으로 부동산임대업이나 음식점을 해도 증여세 특례가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

음식점업은 창업자금 증여특례 대상 업종이지만 부동산임대업은 대상이 아닙니다. 창업자금 특례는 창업중소기업 세액감면 대상 업종으로 중소기업을 창업할 때만 적용됩니다. 그 목록에 음식점업은 있고 부동산임대업은 없습니다. 대상 업종 밖에 쓴 창업자금은 일반 증여세와 이자상당액이 다시 부과됩니다.

음식점업은 창업자금 증여특례 대상 업종이지만 부동산임대업은 대상이 아닙니다. 창업자금 특례는 창업중소기업 세액감면 대상 업종으로 중소기업을 창업할 때만 적용됩니다. 그 목록에 음식점업은 있고 부동산임대업은 없습니다. 대상 업종 밖에 쓴 창업자금은 일반 증여세와 이자상당액이 다시 부과됩니다.

창업자금 특례는 어떤 업종에 쓸 수 있나요?

창업자금 특례는 조세특례제한법 제6조 제3항의 업종을 영위하는 중소기업을 창업할 때 적용합니다. 이 목록은 창업중소기업 세액감면의 대상 업종과 같습니다. 광업, 제조업, 건설업, 통신판매업, 물류산업, 음식점업이 대표적입니다.

정보통신업, 전문·과학 및 기술서비스업, 사업지원 서비스업, 사회복지 서비스업도 들어갑니다. 이용 및 미용업, 개인 및 소비용품 수리업, 직업기술 학원, 노인복지시설, 관광숙박업 같은 업종도 대상입니다. 다만 각 업종 안에도 빠지는 세부 업종이 있습니다.

정보통신업 가운데 비디오물 감상실, 뉴스제공업, 가상자산 매매·중개업은 제외됩니다. 전문서비스업 가운데 변호사업, 세무사업, 공인회계사업 같은 전문자격 사무소도 제외됩니다. 오락장 운영업이나 사행시설 운영업도 대상이 아닙니다.

업종 판단은 사업자등록 업종 코드만으로 끝나지 않습니다. 등록은 대상 업종으로 했어도 실제로는 다른 사업을 주로 한다면 실제 영위 업종을 기준으로 판단될 수 있습니다. 매출 구성과 영업 형태가 등록 업종과 맞는지 꾸준히 확인해야 합니다.

부동산임대업은 왜 안 되나요?

부동산임대업은 제6조 제3항의 업종 목록에 없기 때문입니다. 목록의 사업지원 서비스업 항목도 사업시설 관리와 사업 지원 서비스업만 넣고 부동산 임대는 넣지 않았습니다. 그래서 창업자금으로 상가를 사서 임대하는 방식은 특례 대상이 아닙니다.

게다가 창업자금 특례는 토지·건물처럼 양도소득세 과세 대상인 재산을 증여받는 경우에는 적용하지 않습니다. 부모의 상가를 그대로 증여받아 임대하는 방식도 막혀 있는 셈입니다. 현금을 받아 건물을 사는 방식도 업종 요건에서 걸립니다.

음식점을 하면서 남는 공간을 임대하는 경우처럼 업종이 섞이면 사용처를 나눠 보아야 합니다. 임대 부분에 쓰인 창업자금은 대상 업종 외에 쓴 것으로 보아 추징될 수 있습니다.

대상 업종은 증여받는 시점의 법률로 판단합니다. 조세심판원은 2013. 12. 도소매업을 창업한 뒤 여러 차례 자금을 받은 사안을 다루었습니다. 2014. 1. 1. 개정으로 도소매업이 대상에서 빠졌고, 심판원은 그 뒤 받은 금액에 특례를 배제한 처분을 유지했습니다. 경과조치가 없었다는 점을 이유로 들었습니다. 나눠 받을 계획이라면 매번 그 시점의 업종 목록을 다시 확인해야 합니다.

음식점을 창업할 때 무엇을 주의해야 하나요?

음식점업은 대상 업종이지만 창업자금의 사용처가 정해져 있다는 점을 지켜야 합니다. 창업자금은 사업용 자산 취득자금과 사업장 임차보증금·임차료에 써야 합니다. 식자재 구입비나 인건비 같은 운영비는 이 범위에 들어가지 않습니다.

부모가 하던 음식점을 그대로 넘겨받는 것은 창업이 아닙니다. 사업 양수로 종전 사업을 승계해 같은 종류의 사업을 하면 창업으로 보지 않습니다. 종전 사업의 자산을 일정 비율 넘게 인수해 같은 사업을 하는 경우도 같습니다. 폐업 뒤 같은 음식점을 다시 여는 경우도 마찬가지입니다.

주점과 카페는 음식점업과 구분됩니다. 업종은 한국표준산업분류를 따르는데, 이 분류는 둘을 주점 및 비알코올 음료점업으로 따로 둡니다. 조세심판원은 카페를 창업한 수증자의 특례를 배제한 처분을 유지했습니다. 빵과 디저트를 함께 팔았다는 주장도 받아들이지 않았습니다. 사업자등록 업종 코드를 등록 전에 확인해 두어야 합니다.

대상 업종 밖에 쓰면 어떻게 되나요?

대상 업종 외의 업종에 쓴 창업자금은 일반 증여세로 다시 과세됩니다. 법률은 창업자금으로 대상 업종 외의 업종을 경영하는 경우 그 업종에 사용된 창업자금에 증여세를 부과하도록 정합니다. 여기에 이자상당액이 붙습니다.

이 경우 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 스스로 신고하고 납부해야 합니다. 업종을 중간에 바꾸는 경우도 바꾼 뒤의 업종이 대상인지 확인해야 합니다.

창업자금 사용명세도 업종 판단의 자료가 됩니다. 창업일이 속하는 달의 다음 달 말일과 이후 과세표준 신고기한마다 사용명세를 내야 합니다. 내지 않거나 불분명하면 그 금액의 1천분의 3을 가산세로 부과합니다. 창업 뒤 10년 안에 창업자금을 사업용도 외로 쓰는 것도 추징 사유입니다.

창업 업종 선택 대응 순서

• 업종 대조 - 계획한 사업이 제6조 제3항 업종인지, 제외 세부 업종은 아닌지 확인합니다.
• 등록 업종 확정 - 사업자등록 업종 코드를 대상 업종에 맞춰 신청합니다.
• 겸업 분리 - 대상 외 업종을 함께 하면 창업자금 사용처를 나눠 관리합니다.
• 사용처 제한 - 사업용 자산 취득과 사업장 임차에만 창업자금을 씁니다.
• 변경 관리 - 10년 안의 업종 변경이나 용도 변경 전에 추징 여부를 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 실제 영위 업종과 창업자금의 사용처에 따라 특례 적용 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 창업자금 특례의 업종 판단과 증여세 조사 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 카페도 음식점업으로 보아 창업자금 특례를 받을 수 있나요?
  아니요, 커피전문점 같은 카페는 한국표준산업분류상 비알코올 음료점업이어서 음식점업이 아닙니다. 조세심판원도 카페 창업에 특례를 배제한 처분을 유지했습니다. 조리 음식 위주라면 업종을 따로 따져야 합니다.
• 온라인 쇼핑몰은 대상 업종인가요?
  통신판매업은 창업자금 특례 대상 업종에 들어갑니다. 다만 실제로 다른 업종을 주로 영위하면 그 업종을 기준으로 판단될 수 있어 운영 형태를 함께 보아야 합니다.
• 세무사나 변호사 사무소를 여는 데 창업자금을 받을 수 있나요?
  변호사업, 세무사업, 공인회계사업 같은 전문자격 사무소는 대상 업종에서 제외됩니다. 이런 사무소 개업 자금은 특례 없이 일반 증여세율로 과세됩니다.
• 숙박업은 대상 업종인가요?
  관광진흥법에 따른 관광숙박업은 창업자금 특례 대상 업종입니다. 일반 숙박업은 목록에 따로 없으므로 관광진흥법상 관광숙박업 등록 여부를 먼저 확인해야 합니다.
• 업종 외 사용으로 추징되면 창업자금 전부가 과세되나요?
  업종 외 사용의 경우 법률은 그 업종에 사용된 창업자금에만 증여세를 부과합니다. 대상 업종에 제대로 쓴 부분까지 모두 과세되는 구조는 아닙니다.
• 업종 판단으로 특례가 취소되면 어떻게 다투나요?
  고지서를 받은 날부터 90일 안에 조세심판원에 심판청구를 할 수 있습니다. 실제 영위 업종과 창업자금 사용처를 보여 주는 자료가 핵심 쟁점입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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