세금

건물 지을 때 낸 컨설팅비와 신탁수수료도 취득세 과세표준인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.20 갱신

건물 신축에 필요불가결한 준비행위의 대가라면 컨설팅비도 취득세 과세표준에 들어갈 수 있습니다. 대법원은 인허가·자금 대출 자문과 신축 여부를 정하는 사업성 검토 대가를 건축물의 부대비용으로 볼 여지가 있다고 했습니다. 컨설팅비라는 이름만으로 모두 넣을 필요는 없습니다. 분양을 위한 신탁보수 등은 제외되었습니다.

건물 신축에 필요불가결한 준비행위의 대가라면 컨설팅비도 취득세 과세표준에 들어갈 수 있습니다. 대법원은 인허가·자금 대출 자문과 신축 여부를 정하는 사업성 검토 대가를 건축물의 부대비용으로 볼 여지가 있다고 했습니다. 컨설팅비라는 이름만으로 모두 넣을 필요는 없습니다. 분양을 위한 신탁보수 등은 제외되었습니다.

신축 건물의 취득세 과세표준에는 무엇이 들어가나요?

건물을 지어 원시취득하면 사실상의 취득가격이 과세표준입니다. 사실상 취득가격은 직접비용과 간접비용의 합계입니다. 취득시기 이전에 그 물건을 얻으려고 거래 상대방이나 제3자에게 지급했거나 지급할 비용이 대상입니다. 공사비 같은 직접비용 외에 정해진 간접비용이 함께 들어갑니다.

시행령이 정한 간접비용은 건설자금 차입금 이자, 의무적으로 내는 부담금, 취득에 필요한 용역비와 수수료가 대표적입니다. 중개보수, 붙박이 설비 설치비, 정원과 부속시설물 조성비도 포함됩니다. 법인이 아닌 개인이 취득하면 건설자금 이자, 할부 이자와 연체료, 중개보수는 빠집니다.

반대로 들어가지 않는 비용도 정해져 있습니다. 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용과 전기·가스·열 이용자 분담비용이 그렇습니다. 이주비와 지장물 보상금 같은 별개 권리의 보상, 부가가치세도 빠집니다. 결국 그 비용이 건물을 얻기 위한 것인지, 팔거나 운영하기 위한 것인지가 갈림길입니다.

대법원은 컨설팅비를 어떻게 보았나요?

컨설팅 내용이 신축에 필요불가결한 준비행위라면 부대비용에 해당할 여지가 있다고 보았습니다. 사안의 회사는 공장용지를 사서 공구상가를 신축하면서 컨설팅 회사와 3억원의 용역계약을 맺었습니다. 용역 내용은 건축물의 인허가와 금융자문, 상품구성과 분양성 검토였습니다.

회사는 3억원 중 약 2천만원만 취득가격에 넣어 신고했습니다. 과세관청은 나머지도 넣어야 한다며 취득세를 부과했습니다. 원심은 이 용역이 사업 타당성 검토에 불과하다며 전부 제외해야 한다고 판단했습니다.

대법원은 원심을 파기했습니다. 용역이 신축에 필요한 인허가나 신축 자금 대출에 관한 자문이라면 사정이 다르다고 했습니다. 단순히 분양과 관련된 것이 아니라 신축 여부를 결정하기 위한 사업성 검토를 포함한다면 부대비용으로 볼 여지가 있다는 것입니다. 원심이 용역의 구체적 내용을 심리하지 않은 잘못이 있다고 보았습니다. 대법원은 취득가격에 물건 자체의 가격뿐 아니라 설계비, 취득자금 이자, 준공검사비용 같은 간접비용도 들어간다고 설명했습니다. 반면 취득 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 비용은 취득 전에 지급이 정해졌어도 제외된다고 했습니다.

신탁수수료와 대리사무보수는 왜 결론이 달랐나요?

같은 사건에서 분양관리신탁의 신탁보수와 대리사무보수는 과세표준에서 빠졌습니다. 이 보수는 토지와 건물을 신탁받아 보전·관리하고 분양수입금과 사업자금을 관리하는 업무의 대가였습니다. 법원은 이를 건축 비용이 아니라 분양에 관한 비용으로 보았고 대법원도 그 판단을 수긍했습니다.

다만 현행 시행령은 신탁수수료의 일부를 명시적으로 과세표준에 넣습니다. 건축이나 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료가 취득에 필요한 용역비에 포함됩니다. 토지신탁처럼 수탁자가 건물을 짓는 구조라면 그 수수료는 들어갈 수 있다는 뜻입니다.

그래서 신탁 관련 보수는 이름이 아니라 신탁 구조로 나누어야 합니다. 분양 관리나 자금 관리를 위한 신탁이면 판매·관리 비용으로 다툴 여지가 있습니다. 수탁자가 건축 주체가 되는 신탁이면 시행령 문언상 포함될 가능성이 큽니다.

이미 낸 취득세에 판매비용이 섞여 있다면 돌려받을 수 있나요?

경정청구로 돌려받을 수 있습니다. 법정신고기한이 지난 후 5년 안에 지방자치단체의 장에게 청구합니다. 지방자치단체가 이미 결정이나 경정을 했다면 그 사실을 안 날부터 90일 안에 해야 하고, 이때도 5년을 넘을 수 없습니다.

경정청구를 하려면 비용별로 계약서와 용역 결과물을 붙여 성격을 보여 주어야 합니다. 같은 컨설팅 계약 안에 인허가 자문과 분양 마케팅이 섞여 있다면 업무별 투입 시간이나 대가 배분 자료가 필요합니다. 판례 사안도 결국 용역의 구체적 내용을 나누어 심리하라는 결론이었습니다.

반대로 과세관청이 부대비용을 넣어 추징하려 할 때도 같은 자료가 방어 근거가 됩니다. 계약 단계부터 업무를 건축 관련과 분양 관련으로 나누어 대가를 정해 두면 다툼이 크게 줄어듭니다.

신축 부대비용 과세표준 대응 순서

• 비용 목록 작성 - 신축과 관련해 나간 용역비, 수수료, 이자, 부담금을 계약별로 정리합니다.
• 업무 내용 분류 - 각 용역을 인허가·설계·자금조달 등 건축 관련과 분양·관리 관련으로 나눕니다.
• 시행령 대조 - 포함 항목과 제외 항목에 비추어 비용별 과세표준 포함 여부를 정합니다.
• 증빙 보완 - 섞여 있는 계약은 업무별 대가 배분 근거를 용역 결과물과 함께 마련합니다.
• 경정청구 또는 불복 - 과다 신고분은 5년 안에 경정청구하고, 추징 고지는 90일 안에 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 용역의 구체적 내용과 신탁 구조에 따라 과세표준 포함 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 신축 건물 취득세 과세표준 검토와 경정청구, 지방세 불복을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건설자금 대출 이자도 취득세 과세표준에 들어가나요?
  네, 법인이 건설자금에 충당한 차입금의 이자와 이와 비슷한 금융비용은 사실상 취득가격에 포함됩니다. 법인이 아닌 개인이 취득한 경우에는 이 이자를 빼고 계산합니다.
• 분양 광고비는 과세표준에서 빠지나요?
  네, 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등 판매비용과 그 부대비용은 사실상 취득가격에 포함하지 않습니다. 광고 대행 계약은 별도로 관리하십시오.
• 정원이나 조경 공사비는 어떻게 되나요?
  정원 또는 부속시설물을 조성·설치하는 비용은 사실상 취득가격에 포함됩니다. 건물 효용을 유지하거나 높이는 붙박이 가구·가전 설치비도 마찬가지입니다.
• 이주비나 지장물 보상금도 포함되나요?
  아니요, 이주비와 지장물 보상금처럼 취득물건과는 별개의 권리에 대한 보상 성격의 비용은 포함하지 않습니다. 보상 대상이 무엇인지 계약서로 구분해 두십시오.
• 개인이 집을 지었는데 취득가격을 확인할 수 없으면 어떻게 하나요?
  법인이 아닌 자가 건축물을 지어 취득하면서 사실상 취득가격을 확인할 수 없으면 시가표준액이 과세표준이 됩니다. 법인은 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 경정청구에 답이 없으면 기다려야 하나요?
  지방자치단체는 청구를 받은 날부터 2개월 안에 결과를 알려야 합니다. 통지가 없으면 2개월이 지난 다음 날부터 불복 절차로 넘어갈 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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