세금

공사대금 대신 받은 땅을 팔면 비사업용 토지 추가 법인세를 내나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.19 갱신

취득일부터 2년 안에 팔면 대개 내지 않습니다. 저당권 실행이나 대물변제처럼 채권을 변제받으려고 취득한 토지는 취득일부터 2년 동안 사업용으로 보기 때문입니다. 2년이 지나도 기간기준을 넘어야 비사업용이 되며, 업무무관 부동산의 5년 유예와는 기간이 달라 따로 계산해야 합니다.

취득일부터 2년 안에 팔면 대개 내지 않습니다. 저당권 실행이나 대물변제처럼 채권을 변제받으려고 취득한 토지는 취득일부터 2년 동안 사업용으로 보기 때문입니다. 2년이 지나도 기간기준을 넘어야 비사업용이 되며, 업무무관 부동산의 5년 유예와는 기간이 달라 따로 계산해야 합니다.

채권 대신 받은 땅은 언제까지 사업용으로 보나요?

취득일부터 2년 동안은 사업에 쓰지 않아도 사업용 토지로 봅니다. 법인세법 시행규칙은 저당권의 실행이나 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지를 부득이한 사유가 있는 토지로 정합니다. 청산하는 법인에서 잔여재산 분배로 받은 토지도 같습니다.

채권 회수를 위해 원하지 않던 땅을 떠안은 법인에 처분할 시간을 주려는 규정입니다. 그래서 취득 경위가 채권 회수였다는 점이 드러나야 합니다. 공사대금 채권 내역, 대물변제 약정서, 소유권이전등기의 원인이 그 증명 자료입니다.

공사를 따내려고 발주처 땅을 함께 사들이고 대금 일부를 공사비와 상계한 경우는 경위가 다릅니다. 이런 땅은 채권 회수보다 수주가 주된 목적이었다고 볼 여지가 있어 이 예외를 인정받기 어려울 수 있습니다. 약정서에 채권 변제가 목적이라는 점과 채권액을 분명히 적어 두어야 합니다.

2년이 지나서 팔면 바로 추가 법인세가 나오나요?

아니요, 2년이 지났다는 것만으로 비사업용 토지가 되지는 않습니다. 보유기간 중 사업에 쓰지 않은 기간이 기간기준을 넘어야 합니다. 기간기준은 소유기간이 3년 미만, 3년 이상 5년 미만, 5년 이상인 경우로 나뉩니다.

소유기간이 3년 이상 5년 미만이면 세 요건을 모두 넘어야 합니다. 소유기간에서 3년을 뺀 기간, 양도일 직전 3년 중 1년, 소유기간의 40%입니다. 예를 들어 나대지를 받아 3년 6개월 뒤 팔면 비사업용 기간은 1년 6개월입니다. 세 기준인 6개월, 1년, 1년 4개월여를 모두 넘으므로 비사업용 토지가 됩니다.

같은 땅을 2년 6개월 만에 팔면 결론이 달라집니다. 소유기간이 3년 미만이면 소유기간에서 2년을 뺀 기간과 소유기간의 40%를 모두 넘어야 합니다. 비사업용 기간 6개월이 첫 기준인 6개월을 넘지 못하므로 비사업용이 아닙니다. 매각 시점을 몇 달 앞당기는 것만으로 추가 법인세가 갈릴 수 있습니다.

건물이 있는 땅이나 주택을 받았다면 어떻게 다르나요?

상가나 공장 건물과 함께 받은 땅은 대개 비사업용 토지 문제가 생기지 않습니다. 건물의 부속토지로서 재산세 별도합산과세대상이 되는 면적은 비사업용 토지에서 빠지기 때문입니다. 다만 건물 바닥면적에 비해 땅이 지나치게 넓으면 기준면적을 넘는 부분은 따로 판정합니다.

아파트나 주택을 받았다면 비사업용 토지가 아니라 주택 규정을 봐야 합니다. 법인이 주택을 양도하면 양도소득의 20%를 법인세에 더해 내는 것이 원칙입니다. 대물변제로 받았다는 사정만으로 이 규정에서 빠지지는 않으므로 별도의 제외 사유가 있는지 확인해야 합니다.

받은 건물을 헐고 땅만 팔면 다시 나대지 기준으로 돌아갑니다. 이때는 철거일부터 2년을 사업용으로 보는 규정을 함께 검토합니다. 두 사유가 겹치면 각각의 기산일로 계산해 유리한 쪽을 주장할 수 있습니다.

지급이자를 부인하는 업무무관 부동산 판정은 기간이 다른가요?

업무무관 부동산 판정은 지급이자와 유지비를 손금에서 빼는 문제이고, 유예기간도 취득일부터 5년으로 깁니다. 비사업용 토지 판정은 팔 때 추가 법인세를 매기는 문제이고 유예기간이 2년입니다. 같은 땅이라도 두 판정이 따로 진행됩니다.

그래서 3년째에 나대지를 팔면 지급이자는 문제되지 않아도 추가 법인세가 나올 수 있습니다. 반대로 5년 넘게 보유하면 두 판정 모두에서 불리해질 수 있습니다. 보유 계획을 세울 때 두 기한을 한 표에 적어 두는 것이 좋습니다.

업무무관 부동산에서는 요건을 갖춘 매각 공고로 1년을 더 확보하는 규정이 있습니다. 비사업용 토지 판정에도 비슷한 매각 공고 규정이 있습니다. 요건을 갖춘 공고 뒤 1년 안에 계약하면 최초 공고일을 양도일로 봅니다. 유예기간이 끝나기 전에 공고를 내면 판정 기준일을 앞당길 수 있습니다. 유예기간 경과 후의 계산 문제는 「부동산매매업 법인이 유예기간 지나 판 땅, 취득일부터 전부 업무무관인가요?」에서 설명했습니다.

대물변제 나대지 매각 시점 대응 순서

• 취득 경위 기록 - 공사대금 채권 내역과 대물변제 약정서, 등기 원인을 한 묶음으로 보관합니다.
• 기한 표 작성 - 취득일부터 2년(비사업용 토지)과 5년(업무무관 부동산) 만료일을 함께 적습니다.
• 토지 성격 확인 - 나대지인지, 건물 부속토지인지, 주택인지에 따라 적용할 규정을 나눕니다.
• 매각 시점 계산 - 기간기준을 일수로 계산해 비사업용이 되기 전 매각 가능 기한을 확인합니다.
• 매각 공고 검토 - 기한 안 매각이 어려우면 요건을 갖춘 일간신문 매각 공고를 미리 냅니다.

여기까지는 일반 기준입니다. 땅을 받게 된 경위가 채권 회수였는지, 건물이 있는지, 언제 팔았는지에 따라 추가 법인세가 달라집니다. 법무법인 윤성은 건설사와 시행사의 부동산 관련 법인세 세무조사 대응과 조세심판 업무를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 경매로 낙찰받아 채권을 회수한 땅도 같나요?
  저당권을 실행하거나 채권을 변제받으려고 취득한 토지라면 같은 규정이 적용됩니다. 직접 낙찰받은 경위가 채권 회수였다는 점을 경매 기록과 채권 내역으로 보여 주어야 합니다.
• 청산하는 자회사에서 잔여재산으로 받은 땅은요?
  청산절차에서 잔여재산 분배로 취득한 토지도 취득일부터 2년 동안 비사업용 토지로 보지 않습니다. 업무무관 부동산 판정에서는 취득일부터 5년입니다.
• 그해 결손이 났어도 대물변제 토지에 추가 법인세가 붙나요?
  네, 토지등 양도소득에 대한 법인세는 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 따로 계산합니다. 그해 결손이 있어도 비사업용 토지 양도소득에는 10%의 추가 법인세가 나옵니다.
• 대물변제로 받은 땅을 등기하지 않고 넘기면요?
  취득 등기를 하지 않고 양도하면 미등기 토지가 되어 추가 법인세율이 40%로 높아집니다. 대물변제 약정만 맺고 등기 전에 제3자에게 넘기는 구조는 피해야 합니다.
• 대물변제받은 차량이나 선박에도 유예가 있나요?
  업무무관 판정에서는 있습니다. 저당권 실행 등 채권을 변제받기 위해 취득한 자동차·선박·항공기는 취득일부터 3년 동안 업무무관 동산에서 빠집니다. 비사업용 토지 판정은 토지에만 적용되므로 해당하지 않습니다.
• 건물까지 대물변제로 넘겨받으면 세금계산서를 받아야 하나요?
  건물을 넘겨주는 쪽에는 재화의 공급이어서 부가가치세가 과세되고 세금계산서를 주고받습니다. 토지는 면세입니다. 받는 회사는 매입세액 공제 요건을 따로 확인해야 합니다.

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