법인세·소득세

부동산매매업 법인이 유예기간 지나 판 땅, 취득일부터 전부 업무무관인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 부동산매매업 주업 법인이 매매용 부동산을 유예기간 뒤 양도했다면 유예기간이 끝난 다음 날부터 양도 전까지만 업무무관 기간입니다. 대법원 2014두44342 판결로 기간 계산, 주업 요건, 지급이자 손금불산입 대응을 정리했습니다.

아니요, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용 부동산을 유예기간 뒤 양도했다면 취득일부터 전 기간이 아니라 유예기간이 끝난 다음 날부터 양도 전까지만 업무무관 기간입니다. 대법원은 매매업 법인에게는 양도 자체가 업무에 직접 사용한 것이라고 보았습니다. 유예기간 5년 동안의 차입금 이자까지 손금불산입을 받아들일 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 주택 개발·공급을 주업으로 하는 법인입니다. 2018. 3. 아파트 사업을 위해 매매용 토지를 사들였지만 인허가가 늦어져, 5년이 지난 2025. 4. 다른 시행사에 토지를 팔았습니다. 세무조사에서 과세관청은 토지를 취득한 뒤 한 번도 업무에 쓰지 않고 팔았다며, 취득일부터 양도일까지 7년 전부를 업무무관 기간으로 보아 지급이자를 손금불산입하겠다고 통지했습니다. 2026. 9. A사 대표는 유예기간 5년까지 포함되는 것이 맞는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

업무무관 부동산 기간은 어떻게 계산하나요?

법인이 업무에 직접 쓰지 않는 부동산을 유예기간이 지나도록 보유하면 업무무관 자산이 되고, 그 자산가액 비율만큼 차입금 이자를 손금에 넣지 못합니다. 유예기간은 건축물 신축용 토지와 부동산매매업 법인의 매매용 부동산은 취득일부터 5년, 그 밖의 부동산은 2년입니다.

업무무관으로 보는 기간은 원칙적으로 업무에 직접 쓰지 않은 기간 중 유예기간을 뺀 기간입니다. 다만 취득 뒤 계속 업무에 쓰지 않고 양도하면 취득일부터 양도일까지 전부가 업무무관 기간이 됩니다. 이 단서가 적용되느냐에 따라 손금불산입 이자가 크게 달라집니다.

손금불산입액은 지급이자에 업무무관 자산가액 적수가 총차입금 적수에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 자산가액은 취득가액이고, 적수는 날짜별 잔액을 더한 값입니다. 업무무관 기간이 7년에서 2년으로 줄면, 그 부동산 때문에 부인되는 이자도 그 기간에 해당하는 사업연도분으로 줄어듭니다. 유예기간에 해당하는 사업연도의 법인세가 이미 과세되었다면 그 연도분 처분이 다툼의 대상이 됩니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원 2018. 5. 11. 선고 2014두44342 판결 사안에서 부동산매매업을 주업으로 하는 회사는 1997년부터 2004년까지 매매용 토지를 사들여 보유하다가, 2009. 12. 30. 물적분할로 신설회사에 넘겼습니다. 회사는 유예기간 경과 뒤부터 분할 전까지만 업무무관 기간으로 신고했고, 과세관청은 단서를 적용해 취득일부터 전부를 업무무관으로 보았습니다.

대법원은 물적분할로 자산을 넘긴 것도 법인세법상 자산의 양도라고 보았습니다. 그리고 “부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 부동산매매용 토지를 양도하는 것 자체를 법인의 업무에 직접 사용한 것으로 보아야 하고”, 유예기간 내 양도에 관한 규정만 들어 달리 볼 수 없다고 했습니다. 그래서 단서가 아닌 본문에 따라 유예기간이 지난 다음 날부터 양도 전까지만 업무무관 기간이라며 원심을 파기환송했습니다.

어떤 법인이 부동산매매업 주업 법인에 해당하나요?

한국표준산업분류상 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업 포함)과 자영건설업인 건물 건설업이 부동산매매업입니다. 다른 사업을 함께 하면 해당 사업연도와 직전 2개 사업연도의 부동산매매업 매출액 합계(토목건설업 겸영 시 그 매출 포함)가 3개 사업연도 총수입금액의 50%를 넘어야 주업으로 봅니다.

또 매매용 부동산이어야 합니다. 같은 매매업 법인이라도 사옥이나 임대용으로 쓰던 부동산은 이 법리가 아닌 일반 기준으로 판단합니다. 판결이 적용한 시행규칙 조항은 현행 법인세법 시행규칙 제26조에 같은 내용으로 남아 있어 지금도 같은 기준이 적용됩니다. 나대지 임대에 관한 기준은 「회사 땅을 빈 땅으로 임대만 했는데 업무무관 부동산으로 이자까지 부인되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

업무무관 부동산 지급이자 대응 순서

• 주업 요건 확인 - 3개 사업연도 매출 구성을 정리해 부동산매매업이 50%를 넘는지 확인합니다.
• 매매용 여부 입증 - 취득 당시 사업계획, 회계상 재고자산 처리, 분양 준비 자료를 모읍니다.
• 기간 재계산 - 취득일, 유예기간 만료일, 양도일을 표로 만들어 본문 기준으로 업무무관 기간을 다시 계산합니다.
• 불복·경정청구 - 고지 후 90일 안에 심판청구를 하거나, 신고분은 5년 안에 경정청구를 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법인이 부동산매매업 주업 요건을 갖추었는지와 그 부동산이 매매용으로 취득된 것인지에 따라 업무무관 기간과 부인되는 이자가 달라집니다. 거부된 경정청구의 불복은 「법인세 경정청구가 거부됐는데 다툴 수 있나요?」에서 설명했습니다. 법무법인 윤성은 업무무관 부동산 지급이자 손금불산입을 다투는 법인세 불복과 경정청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 업무무관 부동산이면 어떤 세금 불이익이 있나요?
  부동산을 취득·관리하는 비용 등이 손금에 들어가지 않고, 차입금 이자 중 업무무관 자산가액이 총차입금에서 차지하는 비율만큼도 손금불산입됩니다. 두 금액은 모두 적수로 계산합니다.
• 매매업 법인이 유예기간 안에 팔면 어떻게 되나요?
  부동산매매업 주업 법인이 매매용 부동산을 유예기간 안에 양도하면 업무에 직접 사용한 것으로 봅니다. 그래서 유예기간 중 양도 부동산을 업무무관으로 보는 규정도 매매업 법인에는 적용되지 않습니다.
• 물적분할로 부동산을 넘긴 것도 양도인가요?
  네, 대법원은 분할법인이 물적분할로 분할신설법인에 자산을 넘긴 것도 법인세법상 자산의 양도라고 보았습니다. 그래서 유예기간 뒤 물적분할로 넘긴 매매용 토지도 양도로 업무에 사용한 것이 됩니다.
• 일반 법인이 땅을 계속 놀리다 팔면 어떻게 계산하나요?
  일반 법인이 취득 후 계속 업무에 쓰지 않고 양도하면 취득일부터 양도일까지 전 기간이 업무무관 기간입니다. 다만 공익사업 수용이나 산업단지 토지 양도 등은 유예기간을 뺀 기간으로 계산합니다.
• 법인등기부에 부동산매매업이 목적으로 있으면 주업으로 보나요?
  목적사업 기재만으로는 부족합니다. 겸영 법인은 해당 사업연도와 직전 2개 사업연도 부동산매매업 매출 합계가 같은 기간 총수입금액의 50%를 넘어야 주업으로 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 부동산매매업자가 건물을 팔았는데 소득세에 부가가치세까지 내면 이중과세 아닌가요?

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